写字楼销售风头正健 黄龙领跑杭城顶级商务圈

在杭州楼市火爆的时候，杭州的写字楼一直不温不火；去年杭州楼市风云变幻，相比住宅市场的沉闷，杭州的写字楼却在这个时候站到了最前沿。新年伊始，黄龙商圈的写字楼行情逆势上扬——单一产权租赁的嘉华国际商务中心出租价格由原来每天每平方米3.9元，上升到了每天每平方米4.8元，上涨了近25%。

与此同时，不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发，通盛房产位于天目山路上的天际大厦，也在年前正式开了工，从而加入黄龙板块商务地产的大军。

写字楼销售风头正健

相对于住宅市场，杭州写字楼市场即使在楼市行情最为火爆的时候，也一直只是配角。最近一段时间以来，杭州写字楼市场突然活跃起来。先是天目山路上的天际大厦——黄龙板块新生代写字楼动土打桩；然后，世贸丽晶城·欧美中心畅销，近期EAC欧美中心更有2000平方米写字楼被同一买家买下，频吹暖风的写字楼销售看好。

岁末年初，一直是房产市场的销售淡季，对于资金量比较大的写字楼更是如此。然而去年的写字楼市场却淡季不淡，大名空间、世贸丽晶城·欧美中心等楼盘销售量大增。据专家分析，主要是因为不少集团公司年底拨款为杭州分公司买办公楼。年底有不少诸如银行、保险公司等大集团公司的杭州分公司集体下单，是销售量陡增的重要原因。这些公司在几个月甚至是半年前就有了购买意向，一般都是动辄一层、两层购买的大手笔，资金量比较大，投资比较慎重，不少杭州分公司需要将此上报到总公司审批，有些公司甚至是将写字楼的购买列入了年度计划中，而年底这些审批流程正好走完，因此最近销售情况比较好。

由于写字楼资金量比较大，买家一般以自用为主，因此下单也比较慎重。再加上杭州这部分的供应量比较大，不少买家会选择在主题工程出来后，再考虑买房。而最近热卖的写字楼几乎都是以土建工程完成、以准现房的形象出现。

黄龙板块渐显贵族气

目前杭州已经形成武林商圈、黄龙板块、庆春路金融板块、城西高新板块、吴山板块、城站板块等六个较为成熟的写字楼区域，钱江新城的写字楼人气也开始聚集，成为第七个初具规模的板块。而高档商务办公区主要有武林区块、黄龙区块、庆春区块、湖滨区块、西湖文化广场区块，这其中黄龙区块因国际大公司云集和销售价格坚挺，而渐成杭州最高档的商务圈。

从杭城写字楼的发展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、庆春区块、黄龙区块等。而每一个热点区域的形成与发展，或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。

黄龙板块存在一个很明显的特点——建筑设计和配套服务上更新更专业，租赁式写字楼唱主角。该区域内的甲级写字楼，分别以纯租赁式和全产权式的不同定位面向整个客户群体，租赁式写字楼占据了“半壁江山”，当然与黄龙区域属集体用地有一定关系。该区域代表性的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、耀江·金鼎广场、世贸丽晶城·欧美中心、公元大厦等楼盘，其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼，租赁式写字楼成为世贸黄龙区域的形象展示牌。

据调查，目前该区域比较新的写字楼供应量在29万平方米左右，均价在15000元/平方米右；区块参考日租金为3.5-6元/平方米。世贸中心、绿城黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心分布其中。公元大厦均价1.75万元/平方米，半个楼层起卖；黄龙恒励大厦均价约1.4万元/平方米，而世贸丽晶3期欧美中心，更是以每平方米均价1.9万元的价格突显了区块的贵族气派。

商务楼回报高于住宅

从1998年世贸中心一期写字楼开始，杭州黄龙商圈就以代表着我省经济中最具生命力的商务文化为外界所认同。黄龙板块经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。该区域环境优越，人文基础浓厚，配套齐全，是名副其实的贵族商务区，深受品牌公司、大型企业青睐。作为杭州最高档写字楼的集中地的黄龙板块，主要以世贸中心为核心，周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施，由此聚集了世贸中心写字楼、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、世贸丽晶城欧美中心、公元大厦、耀江·金鼎广场和黄龙恒励大厦等高档写字楼，使黄龙板块的商务优势得到了进一步的确认，故无论从各大写字楼的布局、规模、档次，还是相应的配套、周边环境均领先于杭城其他板块，特别是文化产业中的会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等第三产业的发达，使该区域内集中了省内金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业中最出色的那些企业：绿城房产、广厦集团、沪杭甬高速公司等等，另外还有大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，真正成就了该区域ABD的商务氛围。

2000年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约9000元；同期，不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。7年过后的今天，和世贸差不多品质的新写字楼售价近2万元/平方米。其实，无论从造价还是租金回报看，写字楼都要远远高过住宅。建造同样品质的高层，同样的土地成本，写字楼要比住宅每平方米高出1000元到2000元甚至更多；从租金回报看，写字楼的年回报率一般在8%到10%左右，而杭州目前住宅的年回报率仅在3%到4%之间。

据世贸丽晶城·欧美中心的开发商——火炬置业的董事长汪初祥分析，以购买黄龙区块的住宅和写字楼为例，购买一套160平方米，单价1.2万元/平方米的高档住宅所需资金约192万元，如果以每月6000元的价格出租，其年回报约3.75%；同样购买一套160平方米，单价1.5万元/平方米的高级写字楼所需资金为240万元，如果租金以4元/天/平方米计，年回报率约9.7%，远远高于住宅。

黄龙区域内的写字楼大多于近两年落成，风格鲜明，代表了目前杭州建筑设计与建设的最高水准。许多跨国公司和机构、国内精英企业纷纷选择这里作为华东的分支机构落脚点甚至总部。这里还集中了杭州城中最优秀的资源：离西湖风景区一步之遥；浙江省图书馆、浙江大学等人文环境非常吸引人……目前，黄龙区块尤其受到境外企业和国内大公司的青睐。对于具有购买实力的企业来说，拥有黄龙世贸区域内全产权销售模式的甲级写字楼，是企业尊贵形象与品牌的象征。黄龙世贸区域这种多元化格局的聚集，均源自于该板块中的文化产业(会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等)的高度集中以及周边环境的优越性。如今，黄龙写字群的顶级商务气氛渐已形成，从而领跑杭州顶级商务圈。