调控房价就像给渴人一口水喝 中央只需做一件事

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年03月01日15:07 中华工商时报  王义伟  

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中央应采取这样的措施：对房屋面积进行动态调控，从而控制单套房屋总价，保证城市居民拥有购房能力，这就可以保持房地产市场的稳定、健康发展。

首先需要声明，笔者题目中的中央，指的是党中央、国务院，不是指有关部门，更不是指地方政府。

因为，这几年的房地产调控过程中，各种事实和迹象已经表明，不但地方政府，甚至有关的高高在上的部级单位，他们在某个特定的时间、特定范围内的言行，已经不能让老百姓信任了。

所以，老百姓的期望，更多地寄托在党中央、国务院身上。

那么，调控房价，让老百姓买得起房、养得起房，中央该做什么呢？

在笔者看来，中央只需做一件事，就可以简单明了地达成调控房价的目标。

让我们用两个事例加以说明。

几年前，北京一家房地产公司在两栋楼的夹缝中开发了一种18平方米的房子，结果一个上午之内被消费者抢购一空。具体情况已经无从查找，这是本报房地产记者亲口告诉笔者的，应该是确有其事。这是一例。

另一个例子，是两句歌词：“我想要有个家，一个不需要太大的地方。”这首歌曾经风靡大陆的大小城市，让很多年轻的恋人边唱边流泪。

以上两个事例说明了一个问题的两个方面：对购房者而言，当他确实需要房子、必须拥有房子的时候，他可以不在乎面积的大小；对于调控房价的政府部门而言，将房屋面积缩小，让一套房子变成两套、3套，是最有效地办法，是撒手锏。

从这个角度讲，这几年政府部门、房地产开发商、专家学者、媒体争执不休的调控房价，实际上陷入了一个重大的概念误区。

这个误区就是：对房价的调控，应该是调控单套房屋的总价，而不是调控每平方米的单位价格。

比喻说：北京的房价现在是每平方米1万元，90平方米的房子就是90万元，加上各种税费和最起码的装修，没有100万元买不下来。这样的房价，即使年轻人能够贷款，也非常吃力。但是，如果这套房子只有45平方米，尽管价格还是每平方米1万元，房屋总价已经降到了50万元，很多人就有能力购买。

按照这种逻辑，中央就可以设计出一套行之有效的调控房屋总价的方案。这个方案，可以对居民的购买能力和房价的关系有一个刚性的规定。比如，北京居民的家庭年收入平均为8万元，假定政府规定居民最高可用10年的收入买房，那么，这一年的北京房价应该是平均每套80万元，如果高出这个数字，那么，第二年所有被开发的商品房的平均面积相应下调。如此，每年调整一次，就可以让北京市居民始终保持用10年收入可以买一套房子。这样既稳定了房地产市场，更稳定了民心。

这样的方式，笔者总结为：对房屋面积进行动态调控，从而控制房屋总价，保证城市居民拥有购房能力，这就可以保持房地产市场的稳定、健康发展。

前不久中央颁布的新开发商品房90平方米要占70%的政策，表面上是调控房屋面积，实际上暗含了笔者所提出的对房屋总价进行调控的因素。当然，这种调控仅仅就面积做出硬性规定，没有考虑到地域区别、房价区别、居民收入区别，全国一刀切，所以实施起来会有不少难度。笔者大胆预测，各地违反90平方米70%规定的情况，不会是少数。

党中央一再强调以人为本、和谐社会。具体到房地产调控上，以人为本就是以居民为本，以居民的购买能力为本。东南沿海的一些发达城市，居民10年收入，按照当地房价可以买200平方米的房子，那就让开发商盖200平方米的房子好了，否则的话，90平方米的房子，他们会买两套、3套，这是变相的浪费社会资源；西部地区的居民，10年收入只能买60平方米的房子，那就让开发商盖60平方米的，等到居民收入提高了，还可以将商品房的面积再扩大。

还有一点需要说明的是，通过调控商品房面积的方式，调控房屋总价，从而保证居民拥有购房能力，必须建立在两个更大的前提和背景下。其一，房地产开发，无论面积如何、套数如何，都必须服从于国家总体的土地战略，要为子孙后代负责。土地资源是有限的，如果我们过分照顾了居民的购买能力，从而无节制地开发商品房，后果也是很严重的。

其二，对于居民购买商品房的能力和意愿，应该有一个科学的调研和估算，更要有一个合理的引导。这一点尤为重要。这些年，很多人将过多的资金用在购买房屋上，成了所谓的“房奴”。对房屋的过多投资，如果成为一个普遍现象，就会在全社会范围内抑制其他领域的消费，从而不利于整体的社会经济的和谐发展。

有20个人在沙漠里走得精疲力竭、口渴难耐，这个时候只有两瓶水。这两瓶水，一个人可以喝掉，其他19人就得渴死；也可以每个人喝一口，然后20个人都成功走出沙漠。卖水的人如果有一颗菩萨心肠，他一定会让每个人都喝到水，还能卖出好价钱。

房地产调控，实际上就像给口渴的人喝水这么简单。

应该能做得到。

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责任编辑/sf057

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