07年调控要抑开发商涨价冲动 经适房利润不超3%

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年03月01日14:35 四川日报   

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经过两轮宏观调控，房价依然上涨不止，我省有的地方去年上涨幅度仍然超过10%，高于普通购房者的收入增长水平。针对这一现状，日前省建设厅明确提出，调控，仍将是2007年我省房地产业发展的主旋律，调控手段包括：继续整顿和规范房地产交易秩序；控制拆迁带来的被动需求；提高商品房销售的透明度。“其中，调控重点是，要让各地经济适用住房建设规划变成现实，满足中低收入人群的住房问题”。据悉，截至去年底，我省已经有18个地级以上城市编制完成了当地住房建设的十一五规划，今明两年的经济适用住房建设是其中的重要内容。“只要政府的住房保障制度到位了，房价涨幅就可能趋于平稳，房地产市场就可能实现真正的健康发展。”业内专家对此充满期待。

商品房涨幅偏高———抑制开发商的涨价冲动

我省房地产业和全国大多数省市一样，经过中央和省的连续两轮宏观调控，房价涨幅虽然有所减缓，但由于前两年的猛涨，房价基数较高，涨幅依然偏高，一些地方甚至高于经济本身的增长速度，也高于普通购房者的收入增长速度。据统计，我省2006年平均房价为2070元/平方米，较上年同期上涨7.4%，高于全国70个大中城市平均涨幅(5.5%)1.9个百分点，纳入全国70个大中城市房价监控系统的成都、泸州和南充三市，房价涨幅分别高于全国1.6、1.5、和1.0个百分点，在全国70个大中城市的房价涨幅中分别位居第六、第七和第十三位。而攀枝花、自贡、广元三市的房价涨幅更高于全省平均水平，分别达到11.4%、9.9%和77%。省统计局的数据显示，与普通购房者息息相关的住宅涨幅更高，相对2005年，2006年全省新建普通住宅价格上涨9%，二手房价格上涨8%。而作为全省领头羊的成都，去年郊区县和五城区的房屋均价更是冲破了3300元和4400元，与去年成都人均可支配收入11789元相比，着实让普通购房者感到吃力。

如何抑制开发商的涨价冲动，成为有关部门调控楼市的着力点。2005年下半年以来，政府分别祭出了税收、土地供应、信贷、规划等方面的政策手段，力图稳定房价。税收上，对购买未超过5年的二手房转让征收20%的交易税，对个人出租房屋征收4%-12%的综合税率，对开发商清算30%-60%的土地增值税；土地方面，国家开始提高各地新增建设用地土地有偿使用费交纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入国库，实行“征收两条线”管理等；信贷方面，央行多次提高银行存款准备金率，并调高贷款利率，收紧银根的意图十分明显；规划上，最厉害的一招是，强制规定90平方米以下住房占开发量达70%。

就我省而言，今年有关部门还决定在以下方面继续调控，抑制房价上涨速度。一是建设、房管、物价、工商部门联手，继续整顿和规范楼市交易秩序，打击捂盘、不明码标价、违规发号、违规广告、合同欺诈等行为；二是继续对城镇房屋拆迁实行总量控制和计划管理，2006年全省城镇房屋拆迁面积300万平方米，比前年同期下降30%，控制拆迁引发的被动性住房需求；三是全省推行信息发布制度，提高商品住房信息透明度，各市(州)房地产主管部门将定期公布本地商品住房房源分布、户型结构、可供数量、成交情况等信息，杜绝开发商捂盘待涨、炒房者哄抬房价现象。

解决中低收入者住房难———加大住房保障力度

虽然采取以上种种措施，但是，这种对开发商的控制并不能使多数低收入家庭真正买得起房子。怎么办？政府出手，切实为工薪收入家庭以及贫困家庭提供住房保障才是关键，正是基于这一点，省建设厅明确要求各地市，必须按照各地市十一五住房建设规划指标，完成经济适用住房、廉租房等建设任务，给中低收入人群更大的住房保障。

“由于地方政府过去对地方利益的短视，一味将土地推向市场招拍挂，把老百姓的住房需求完全交给市场，才导致了今天房价一路走高的局面。”省社科院专家徐少明指出，住房不是一般普通商品，可以说是老百姓的基本生活用品，也是大件消费品，就是在西方发达国家，住房也不是完全靠市场化来解决的，政府对中低收入人群的住房问题也是有基本保障的。

省建设厅厅长杨洪波表示“今年我省将加大住房保障制度建设，为中低收入人群实现住房梦提供更多机会。”据介绍，我省在住房保障方面的政策对普通低收入者体现了以下“利好”：一是廉租房，对象是家庭人均住房面积低于8平方米以下的城镇低保户，他们可以申请政府提供的廉租房。如何实现呢？有三种形式，要么政府发租金补贴，由这些人到市场租房；要么政府修建廉租房，让他们用很低的租金来租房；另外就是租金核减。二是经济适用房，就是政府通过低价出让土地、减免税收等手段，让开发商修建面向普通低收入家庭的住宅，准确地说，这是一种政策性住房，目的是解决大多数中低收入人群的住房问题。另外就是限价房，也就是开发商开发出房子后，由政府从政策上给予其一定优惠，降低其成本，并规定其只能在一定的价位下销售，但它不同于经济适用房，是通过市场化运作的，目前成都已经开始实施。

经济适用住房，一直是解决普通收入人群住房问题的重要措施，这种房子实际上就是定向开发，政府出台很多政策来定向开发，定向供给特定对象，而这个特定对象就是普通低收入家庭。10多年来，我省共有100万户家庭从中受益，但由于前几年一些城市过分注重市场作用，减少或干脆放弃经济适用房建设，普通收入家庭住房问题因此受到影响。

督促经适房目标实现———经适房利润不得超过3%

各地经济适用住房规划的实施和完善，是今年我省调控手段的重点，政府将采取各种措施力促各地完成经济适用住房目标，此举显然将再次激活并加强经济适用房建设。目前我省编制完成十一五住房建设规划的地级以上城市18个，其中17个已对经济适用住房建设规划了总量，且都有大幅提升，如绵阳城区今年将建设10万平方米经济适用住房，攀枝花要建44万平方米经济适用房。

今年省上将把各地经济适用住房建设情况纳入各地目标考核，要求各地确保经济适用住房和廉租住房建设计划落实到位，尚未编制完成规划的市县，要搞好城镇住房状况调查，全面了解掌握当地住房现状和需求情况，编制好住房建设规划，规划要优先保证经济适用住房和廉租住房，重点满足中低收入者基本居住需求。同时省上将多渠道加强检查督促，使各地真正兑现其计划。省建设厅的目标是，争取用三到五年的时间，使更多的中低收入家庭通过购买经济适用住房等措施，实现“居者有其屋”的梦想。

有关部门特别强调，各地要从土地、税收等方面，认真落实经济适用住房各项政策，开发商修建经济适用房的利润率必须在成本基础上不超过百分之三；对廉租房，市县财政必须确保预算安排，其中土地出让净收益的5%和住房公积金的增值收益必须用来建设廉租房。

目前，一些地方住房分配货币化的政策仍未执行到位，省建设厅要求，各市(州)应尽快调整和完善住房补贴政策，加快推行住房分配货币化，同时全面推行住房公积金制度，进一步提高住房公积金制度覆盖面，保障广大老百姓的住房权益。

新闻链接

国外住房保障制度

美国的住房保障制度：美国在住房保障方面最具特色的，就是通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险，美国人通常按房价25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房，政府为低收入者提供较低租金住房。三是提供低利息贷款建房。四是提供房租补贴，家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。

日本的住房保障制度：在构建住房保障制度方面，日本政府主要采取了一系列的优惠政策，第一，鼓励银行以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置，政府曾举办了一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”。在不动产取得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠，不动产取得税一般用地为4%，住宅用地只按3%征收，优惠了1/4。固定资产税率对住宅用地面积在200平方米以上的减半，200平方米以下的只缴纳1/4。第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。

新加坡的住房保障制度：严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平，住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，二室一厅的，政府补贴1/3；三室一厅的，政府只补贴5%；四室一厅的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一厅的，政府按成本价加15%的利润。如果房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

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责任编辑/qiaochanchan.bj

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