杭州二手房市场整体平稳 中小户型仍将唱主角

一、市场概述

2007年的第一个月，杭城二手房市场整体比较清淡，进入淡季；据统计，1月杭城二手房成交总套数与上月相比有较大幅度的下降，环比下降16.03%，成交总面积环比下降21.74%；与之相反的是1月成交价格却有所上扬，1月份杭城二手房成交单价为8678.09元/平方米，比上月的8614.23元/平方米上升了63.86元，上升幅度为0.74%。1月杭城二手房市场出现如此行情，21世纪不动产杭州区域市场研究中心分析主要原因如下：

1.年关因素。春节临近，无论是买方、卖方还是中介机构，都忙于上年总结与本年计划、发放贺卡、组织年会等事项，再加上天气寒冷等因素，这些都大大降低了买卖双方的积极性，造成了成交量的下降。

2.卖方捂房惜售因素。陆续出台的营业税、个税、土地增值税等税收新政策使二手房交易成本不断增加，加上杭城中介费用的上调，大约60%以上的卖方纷纷表示看好春节后的二手房市场，在春节前纷纷捂房惜售，挂牌房源的减少，造成了成交量的下滑。

21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对1月份供需市场以及成交量的仔细研究，发现成交量主要有以下几个特征：

1.下城区、拱墅区交易成功率较高，滨江区、西湖区交易成功率较低。

通过对1月各区成交系数(成交比例/供应比例)及上月成交系数的比较分析，下城区的成交系数由上月的0.8124增加到1月的1.4164，增幅高达74.35%，分析原因主要是1月武林、朝晖、潮鸣等区域成交面积在40-70平方米、性价比较高的房源多，例如从各加盟店得到的消息称1月在朝晖区域成交的房源就多达7套；滨江区的成交系数则由上月的0.9562下降到1月的0.4848，下降幅度为49.30%，滨江区几个月来成交量一直小于挂牌量，成交量较少，分析原因主要是滨江区目前挂牌的房源大多是交付时间不长的次新房，且面积较大，配套不太成熟，影响了成交。

2.总价在30万-70万元的中小户型的房源受到购房者的热捧。从成交房源的面积与户型来看，90平方米以下的中小户型的房源成交量在总成交量中占63.36%，与上月相比略微提高；90-120平方米、120平方米以上的成交比例分别为13.74%、22.90%。从成交的总价来看，1月的成交总价依然集中在30万-70万元的中等价位的房产上，成交量所占比重为56.49%；另外120万元以上成交的房源比重则由上月的15.23%扩大至16.80%，总价高的房源成交呈上升态势。我们可以从当前以中小户型、中低总价为主的二手房市场中发现,随着购房者经济实力与生活品位的提高，高端市场在二手房市场中所占的比重在今后将会提高。

3.房龄在5年以内的次新房继续为购房者的首选。从成交房源的房龄上看，5年以内的次新房1月成为成交的主力，所占比重为38.46%，5-10年房龄的二手房所占比重为32.31%，10年以上的房龄所占比重为29.23%。通过与前几个月的比较分析：这是房龄在5年以内的次新房继去年11月份独占成交量的鳌头外，今年1月继续占鳌头，分析原因是三墩、市中心、城北等区域最近1-2年交付的楼盘陆续涉足二手房市场，由于这些楼盘大多户型适中、房龄较新而受到购房者特别是年轻的购房者的追捧。

二、供应分析

1月二手房供应量与上月相比有大幅下降，主要原因是卖方看好节后的二手房市场，目前捂房惜售或转至租赁市场，据统计，1月二手房挂牌量环比下降19.12%。21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对1月二手房房源供应量的仔细研究，发现了以下几个特征：

1.滨江区供应量增加，其他区域均出现不同程度的下降。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，1月全市供应量与上月相比有较大幅度下降；滨江区挂牌量不降反升，上升幅度达31.66%，在其他下降的区域中，西湖区降幅最大，降幅为36.79%；杭城1月份各区供应量增减情况变化见下图：

2.两、三居室的房源仍为供应主力。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，1月一居室房源供应比例由上月的9.94%上升到11.20%，上升幅度为12.68%；四居室及以上的房源比例由上月的15.75%增加到16.37%，增幅较小；两居室、三居室的房源供应量与上月略有下降，但两者仍占到总供应量的72.43%，仍为供应的主力。

3.总价在30万-90万元、单价在7000-9000元/平方米的房源为供应主力。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，1月份30万-70万元总价的房源供应量占到总供应量的60%，比上月的58%有所提高；单价在7000-9000元/平方米的房源供应量占到总供应量的56.67%，与上月相比有显著提高。

三、需求分析

1月杭城二手房需求与上月相比有所下降，购房者的积极性下降，21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对1月二手房需求者心态的仔细研究，发现了以下几个特征：

1.下城区首次超过西湖区成为购房者选择最多的区域。21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对购房者需求的抽样调研发现：40.95%的需求者希望在下城区买房，为购房者选择最多的区域，最近几个月来，首次超过西湖区成为购房者的首选区域。绝大多数购房者特别是年轻的购房者表示会选在交通便利、配套齐全的区域，最好是5-10年房龄的房源，下城区则由于地处市中心区域、生活非常方便而受到购房者的欢迎。购房者选择各区域买房的比例见下图：

2.单价在6000-10000元/平方米、总价在30万-70万元为购房者最理想的房源。通过对1月需求者对价格承受能力的分析：能承受房价在6000元/平方米以下的购房者约占总体的20%，选择单价承受能力在6000-10000元/平方米之间的购房者约占总体的65%，这一区域为购房者最多的区域；而能承受房价在10000-15000元/平方米之间的被访者约占总体的10%，能承受房价在15000元/平方米以上的被访者约占总体的5%。从总价上看，约70%的购房者选择总价在30万-70万元之间的二手房。

3. 5-10年房龄的二手房需求者最为欢迎。据统计：需求者对5-10年房龄的房源需求约占到总体需求的50%，10年以上房龄约为20%。5-10年房龄的二手房凭借着分布在中心城区的热点地段、交通方便、配套成熟等因素而受到欢迎。

四、后市预测

21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过今年1本月及2006年杭城二手房市场的深入研究，同时结合二手房市场的发展规律，对后市作出以下预测：

1. 2月份杭城二手房成交将更为平淡。春节作为我国的传统节日，无论是买方、卖方及中介机构都忙于过节，势必会降低看房的积极性，结合以上的分析及市场发展规律，我们认为2月份的杭城二手房市场将比1月还要平淡。

2.中小户型的房源仍将唱主角。从1月的供需关系上看，中小户型的房源都占了绝对主力，预计2月份中小户型的房源仍将唱主角。