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2007年的北京豪宅市场将迎来新一轮集中放量。
豪宅的定义比较模糊，目前业内一般把售价在1.6万元/平方米以上的住宅称为豪宅，包括高档公寓和别墅两类。近日，记者以此为标准经过调查发现，目前北京已知的将在今年面市的豪宅项目超过300万平方米，极有可能形成集中放量之势。
记者还在采访中了解到，有业内人士甚至预测2007年别墅的价格就会有30%—50%左右的上涨，而高档公寓“价格也还没有涨到位”。如果豪宅价格持续上涨，显然将成为拉动整体房价上升的重要结构性因素。
1000万元：顶级豪宅的标准
2006年，北京市场涌现出一批单价超过2万元、总价达到千万元的顶级公寓和别墅。城西有万城华府·好山阁、缘溪堂、城东有银泰中心柏悦居、东山墅、星河湾二期、昆仑公寓、国花园、NAGA上院等，城北有玫瑰园四期等。即将面市的还有位于玉泉山麓的北京御园以及香江国际的财富中心二期。业内专家分析，1000万元有可能被视为今年北京顶级豪宅的衡量标准之一。
“照目前的态势看，今年整个豪宅市场的供应量比去年增大，尤其是高档公寓方面。根据世邦魏理仕环球研究部的监测和统计，包括豪宅的存量供应在内，2007年肯定上市的单价16000元以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部高级经理覃晓梅告诉记者。
伟业控股集团董事总经理林洁说，根据伟业掌握的土地供应情况估算，2007年别墅项目供应量虽然小于2006年的190万平方米放量，但仍能达到100多万平方米。
中原地产华北区副总经理殷则环则显得保守一些。“300余万平方米的放量可能还有一些水分，因为不确定这些豪宅是否均能如期推出。”
亚奥板块、怀柔成为新热点
根据中原地产和世邦魏理仕提供的豪宅项目和相关数据，记者发现，今年北京的高档公寓仍然主要分布在朝阳、西城和海淀，东城也有零星分布。朝阳仍是高档公寓数量最多的城区，除了传统的CBD、泛CBD、以及东四环外板块，亚奥板块正在成为新兴的豪宅聚集地。
位于亚奥板块奥林匹克森林公园正北侧的世茂奥临花园，将在今年推出余下的12万平方米大户型豪宅，主力户型为三居、四居，预计价格将突破20000元/平方米，而后期推出的4、5、6号楼也都将以大户型为主。万达集团今年也将在世茂奥临花园北侧推出一低密度高端住宅，总占地不少于25万平方米，预计单价有望超过2万元。同在此板块的低密度住宅The house也有8万平方米，而奥运会场馆运动员公寓国奥村也近50万平方米。
“因为奥运因素而带动的亚奥板块正在成为除了传统板块外最新兴的豪宅聚集地，随着奥运效应将在未来时间内持续加强，这里有望持续良好的发展势头。”华高莱斯地产顾问公司市场部主任田辉说。
今年别墅的放量则依然围绕传统别墅区分布，包括西山别墅区在内的城市别墅区，传统的中央别墅区，包括泛奥北别墅区、东部泛CBD别墅区以及潮白河别墅区在内的主流别墅区以及远郊别墅区。由于受土地供应限制，别墅放量以存量为主，也有不少新的项目面市。如目前已知要在今年推出的位于阜石路的10万平方米的金隅山墅，中远地产位于东郊农场的东隆别墅，富力丹麦小镇，君山高尔夫别墅以及北京绿城御园等。重庆龙湖今年在北京将有3个大型高端项目面市。
林洁认为，随着传统别墅区的开发饱和、大北京概念的提出以及环渤海经济圈的发展影响，远郊别墅可能日益兴旺，比如去年年末开盘的老北京四合院、山水新新小镇、溪谷风情、嘉合小镇等。“未来别墅的发展区域将向更广、更远、更大的范围发展，远郊区县的别墅将越来越多，京津地区的燕郊、固安、宝邸等地的别墅项目也将增多。”
随着现在京承高速路的通车，怀柔也有望成为今年的热点之一。该区域的红螺湖别墅、龙山书院别墅，正在销售的My Villa，以及即将推出的别墅山等项目，逐渐升温。
“北京的豪宅还远未涨到位”
覃晓梅认为，由于宏观调控后土地成本越来越高，促使开发商更愿意操作利润空间更大的高档项目，所以距离市中心较近的地块基本上都在做高端项目。而新政下的资金压力，也使得楼盘上市的速度都在加快，不少高端项目纷纷选择在今年面市。
去年下半年，北京高档公寓继续扮演领涨者的角色，豪宅市场价格一路狂飙。Naga上院、昆仑公寓、柏悦居等均价超过30000元/平方米的高档公寓项目相继进入市场，并迅速拉高了高档公寓平均售价。据世邦魏理仕环球研究部监测，2006年1至11月，售价16000元/平方米以上的高档公寓累计成交3300余套，同比增加近一倍，成交均价为20675元/平方米，同比上涨10.4％。售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比也上涨了22.9％。 另据统计，去年四季度，北京售价16000元/平方米以上的高档公寓平均报价较上季上涨了5.4%，达到22160元/平方米。
“调控政策看似限制高档房，实际上倒帮了高档房的忙。豪宅土地资源日益紧缺，新增高档商品房供应小于需求，导致供求矛盾突出，豪宅的价格自然会上升，同时土地等开发成本以及豪宅档次的提升，也会引起今年豪宅价格持续上涨。”一资深业内操盘手说。
记者采访多位市场人士得到的信息也显示，今年的豪宅市场可能还将迎来新一轮上涨。“去年上涨最快的还是价格区间在7000到10000元的住宅，豪宅上涨的幅度并不是非常大，可豪宅的需求还是非常大，相比上海的豪宅，北京的豪宅还远未涨到位。”中原地产华北区副总经理殷则环说。
林洁也认为，2006年城区很多区域的高档公寓价格年增长都超过30%，有的甚至达到50%，别墅市场与之相比相对滞后。但他预测2007年城区高档公寓价格增幅高于别墅的现象在局部区域将发生逆转，部分别墅区域价格增幅将达到30%~50%左右。
拉升整体房价
豪宅价格持续上涨似乎已成定局。业内人士同时认为，豪宅密集上市，将成为拉动房价上涨的结构性动力之一。虽然豪宅开发商在接受记者采访时并没有透露有关涨价的信息，但是他们对自己项目的品质以及市场前景都表示出了相当的信心。
“豪宅价格上涨的确会拉动房价整体上涨，但是我们对房价的统计办法本身就有问题，应该分区域的统计，不能都拉平了一起统计，这样的数据并不真实。在现行的90平方米占70%的政策下，尤其是大户型豪宅只会涨价不可能降价。”殷则环称。
亿城集团董事总经理鄂俊宇在接受记者采访时也认同豪宅价格的确会拉升整体房价。“但是现在的问题是除了豪宅，所有的项目都在涨价，这才是关键。我们自己的项目价格会稳健发展，不会在短期内有太大的变化。”亿城开发的万城华府被认为是北京西部的精华之作，该项目于2006年推出了其升级产品“好山阁”。
“高档住宅放量的确可能拉升平均房价，但是假如今年北京推出2000万平方米商品房，即便有超过300万平方米的高档住宅放量，高档住宅也只占全部商品房放量的很小部分，对房价的拉升作用应该比较有限，而真正拉升房价的还是那些位于主城区的普通商品房。所以高档住宅对拉升房价的影响应该是局部与缓慢的，有可能对客户心理带来一些影响。”绿城集团北京兴业万发房地产公司总经理王朝晖说。北京绿城开发的西山御园项目虽仍未揭开其神秘面纱，但据称预订者甚众。
豪宅未知的风险
今年豪宅集中放量，市场竞争加剧，而消费需求目前尚不明朗，这些都成为豪宅开发商面临的潜在风险。
据华高莱斯去年调查，消费者对高档公寓的需求相当大，大多数定位高端的公寓销售情况理想。而别墅方面由于存量太大，则出现了消化跟不上供应的局面。“虽然今年豪宅的供应量较大，但我认为今年高档公寓的市场消化应该问题不大，而别墅项目如果地段和产品营造都有问题，风险就很大了。”田辉说。
有数据显示，2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套，截至去年6月1日，仅售出3688套。照此速度，消化目前存量需要至少10年。
“越高端的项目利润越高，销售回款周期越长，面临的压力和风险也就越大。一些豪宅开发商忐忑不安，对项目的定价以及未来的客群定位都还把握得不是很准确，担心面临的市场风险。”覃晓梅表示。
“豪宅放量对开发商肯定有风险，项目做得不好极有可能卖不出去。不要以为豪宅利润空间大就盲目做豪宅，没有扎实的开发经验和准确的市场判断，以及良好的地段保证，没有对高端消费者的生活方式做详细的研究，操作起来风险很大。”正在操盘顶级住宅西山御园的北京绿城总经理王朝晖坦承。
世茂集团打造的豪宅世茂奥临花园售价，已经从刚开盘的12000元/平方米飙升至如今的17000元/平方米，销售情况不错，该项目今年将推出余下的大户型产品。世茂集团华北区总裁宋说，目前大户型确实属于相对稀缺的产品，在居住的舒适度上有着很大的吸引力，所以世茂对自己的产品销售前景很有信心。
虽然国家对90平方米以下小户型建设的政策倾斜，为以大户型制胜的公寓豪宅带来新一波好行情，但是政策的后续表现并不明朗，也是豪宅开发商必须面对的风险之一。发商也并不讳言这一点。“房地产行业本身其实是受政策影响最大的行业，比如土地增值税，比如加大对大户型的持有成本等等，这都是风险所在。”鄂俊宇说。
“政策面还有多少只鞋子没有落地我们无从知道，但是绿城有实力做好御园这个高端住宅项目。我们已投入很多资金，项目产品也已定型，我们能做的就是把产品顺利地推向市场。”王朝晖说。据知情人士透露，御园一期共67套，户型面积在320至700平方米之间，公寓总价在900万至1400万/套，圆厅别墅总价极高，当属城市别墅区的顶级产品。
“政策对豪宅的影响还是分区域分个案的，实力型公司应该会更有能力缓冲政策风险。如果真有出台一些政策，预计对定位自住而且地处核心地段的豪宅项目影响并不大，但是对定位投资客为主的豪宅影响就会比较大，他们可能会调整投资节奏和策略。我们的目标就是以谨慎敬畏的态度面对市场，把产品做好。”鄂俊宇说。
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