物业税开征提速具体影响趋势不明房价很难大跌

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物业税开征提速具体影响趋势不明房价很难大跌

2007年02月26日 14:36

王旭辉王欣雅

    近段时间来的种种迹象表明，备受关注的物业税政策经建设部、国税总局等部门“协力”，出台时间可能比人们预计的时间要早。财政部、国家税务总局、国土资源部官员澄清“开征物业税不会取消土地出让金”，也让“开征物业税房价会大跌”的说法大打折扣。

    1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入到2007年的工作范围；建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。业内专家也认为，物业税将作为房地产宏观调控的“撒手锏”在今年推出。

    物业税

    “空转”向“落实”提速

    物业税又称不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。我国的物业税于2005年由财政部及国务院发展研究中心设计提出，主张在房产保有环节征税。国务院发展研究中心负责撰写的《中国房地产税收政策研究》提到,开征房地产保有税的一个重要原则是从价计税方式。

    国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。其实，物业税的模拟空转从去年就已经开始，试点包括北京、青岛、沈阳等城市，这些都是为给改革提供数据支持。“现在试点城市仍然在空转，做进一步的经验总结，因为物业税的落实需要很多前期经验支持”，中央财经大学税务学院副院长刘桓指出。

    “我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控来调控去，这是我们冲突和矛盾的焦点所在”，中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲说。据了解，保有环节税种的征收已被建设部、财政部及国家税务总局提上了议事日程，并可能在今年3月十届人大五次会议后出台。据悉，《物权法》也极有可能在今年“两会”通过，为物业税的征收提供理论基础。“物业税虽然现在仍在探索之中，但是国务院之前已经表示，要下定决心稳定房价、完善税收，所以不管从物业税的内容还是制度等方面，都应该会有进一步的动作”，中央财经大学税务学院副院长刘桓表示。

    物业税方案悬念仍存

    目前，我国物业税实行统一税率还是累进税率是业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。另据国税总局有关负责人透露，物业税的方案制定目前有两套思路，一套是将所有关于房地产的税费全部加到一起，统一交纳物业税；另一套思路是把主要几个税种统一到一起。这两个思路被称为“大方案”和“小方案”。

    在“新国八条”中对普通住宅与非普通住宅的界定标准以120平方米为“分水岭”，同时允许地方政府有20%的弹性空间，因此，业内人士预计144平方米可能为起征面积，税率大约在0.8%左右。近日，发改委一份题为《楼市将继续高温未来两年将进入低迷》的报告建议，进一步完善房地产税收政策：一是严格执行已出台的房地产税收政策，主要是防止税收的转嫁；二是应加快出台住房保有环节的税收政策，即不动产税，可按人均30平方米进行税收减免，超过部分则征收保有环节税。此外，中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，作为财产税，物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

    “内外税制度不一、不同地方有不同税种、产权制度尚不明晰、以累进税率征收还是按比例征收……”，征收物业税还面临着诸多现实问题。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授认为，今年上半年不可能会开征物业税。物业税涉及到方方面面，可能政府将会先试点或者先从某部分开始征，它的完全实施还需要一段时期。

    开征物业税

    会使房价大幅下降？

    “土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法在社会上广为流传。通常而言，物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分，开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。业内甚至预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%―20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。

    但近段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性交纳土地出让金”，这让认为“物业税出台后房价会大幅下降”的公众的信心大打折扣。影响房地产市场发展的因素很多，税收只是其中之一，其他一些因素如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等对房地产市场的影响甚至大于税收。“开征物业税只能从理论上降低房价，至于具体效果如何则很难说”，上海锦和房地产经纪有限公司常务副总经理蒋雷霆表示。

    截至目前，房产交易中涉及到的税费有契税、营业税和个人所得税等，新税费的开征已经对房地产市场造成一定影响。业界认为，房价走高并不完全取决于物业税，而单凭简单的物业税也根本扭转不了住房价格的基本走势和格局，因此，购房者应该对物业税实施可能对房价造成的影响有全面的心理准备。

来源：市场报

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