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90平方米能否做出精致实用的户型？目前已不再是一个悬疑问题。业内人士已经给出了一致且肯定的回答。但是90平方米以下的户型占70%以上之后，对目前的住宅楼建筑形式会产生什么样的影响呢？各大公司都在为此进行着产品研发。目前市场上存在着的主要两种建筑形式都将因此而变身，板塔或塔板将成为今后的流行趋势。
“板楼”是否迎来“稀缺”
与其他行业有所不同，房地产行业应对每一次政策收紧，都表现出很从容的“适应性”。拿此前国家对别墅用地的严控来说，很多获批的别墅项目借政策出台狠狠炒作一把，“市场稀缺”变身成为别墅销售的有利卖点。正是由于如此，“90平方米占70%”的用地政策一露头，坊间便传出“板楼”将成稀缺产品的声音。
业内人士认为，如果严格执行“90平方米占70%”的规定，开发企业就不得不去大规模开发建造以塔楼为主的住宅产品。在一次北京的住宅建筑类型受欢迎程度调查中显示：高达59.08%的购房者选择多层板楼，有17.46%的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的仅为14.9%。可见，板楼较受买房人欢迎。
板楼之所以受喜欢，主要是因为通气和采光较塔楼好。实现这两个优势取决于两个因素：“进深”和“面宽”。目前，最合理的进深和面宽比是11：9，在这个比例下规划的户型，房形方正，空间分配合理，采光和通透性能做到最佳化。参照北京市规划委员会的规定，板楼的建筑间距应该是楼高的1.7倍，如果执行“90平方米占70%”的用地指标，还要符合这个硬规定，并维持不变的销售面积，房子只好盖得很狭长，通过缩小进深和拉长面宽来实现。比例失调后的板楼，很有可能做到一层4-6户，正常情况下板楼大多是一层2-3户设计。
“新塔楼”时代将来临
所谓的塔楼和板楼，国家住宅工程中心曾对其有过一个定义。“板楼”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；最明显的特征是相对较长，相对较矮，进深和面宽的比最好在11：9。“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
对购房人来说，板楼好还是塔楼好的问题，恐怕在准备买房之前都是一个首先要考虑的问题。通常情况下，塔楼因为相对节约土地资源，房价较低。板楼由于规划的住户少，价格相对要高。理论上讲，塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。空间结构灵活，宜于改造且视野开阔，居住起来比较时尚。
“8·31”之后，开发商土地的获得主要有赖于土地市场的“招、拍、挂”，多数企业拍得的土地都是价格不菲。土地成本在开发过程中比重的增加，自然会影响到开发策略和建筑形式。
据了解，很多开发企业已将原来的板楼规划改为塔楼规划，但并非传统观念中的塔楼。有人说，“新塔楼”时代即将来临。
“新塔楼”时代的户型更新
事实上，塔楼在消费者的印象中没有留下多少好印象。传统塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住品质自然不如板楼优越。尤其在北方，塔楼最大的弊端恐怕就是很难做到户户朝南。尤其是户型内部的厨房、餐厅与洗手间，往往不能直接采光、通风。2003年“非典”以来，日渐成熟的北京房地产市场没有将“塔楼”纳入开发重点。
目前，能活跃在市面上的塔楼，大多是因为地处城市黄金地段或占据某种特别城市资源。能够让人感到安慰的是，这些塔楼住宅经过多年的市场洗礼，在户型设计和居住品质上都有了“质”的飞跃。有些塔楼不但可以做到像板楼一样南北通透，个别户型还能设计成居室的室室朝阳。一层4个户型均有良好的采光、通风，能够与板楼不相上下。
原国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦(开彦博客,开彦新闻,开彦说吧)曾对塔楼户型做了客观详尽的点评。他认为，塔楼中最好的形式是板式塔楼，这种塔楼每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式，楼中4个户型均有良好的采光、通风。其次是“倒品字型”塔楼，也能够做到楼中4个户型均有良好的采光和通风，还有蝶形塔楼等。
无论是采用什么形式，这些高品质塔楼的共同之处在于规划之初，就结合采光和通透性做了科学的研究和大胆的创新，他们更多地考虑了楼座的朝向、摆放和楼体长和宽的比例等。当人们正为塔楼时代的姗姗而来，判断它是“进步了”还是“倒退了”的时候，新塔楼的户型创新将带领市场走出迷茫！ >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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