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房地产：房价为什么不听话
且调且涨
观察北京的房价，会发现一个有趣的悖论：在以2006年“国六条”为代表的一系列旨在抑制房价上涨的宏观调控政策出台后，北京房价不仅没有出现走低迹象，反而有且调且涨之势。
来自北京市房地产信息网的数据显示，2006年12月，北京普通住宅销售均价为10323元／平方米，比1月的7460元／平方米均价整整涨了34%。在调控政策和实施细则出台之后的三季度，北京房屋销售均价为9397元/平方米，与二季度相比上涨19.5%。
粗略估算，北京市2006年整体房价(含商品房及其他类型住宅)的涨幅接近20%，均价已达8000元/平方米以上。
2006年5月，国务院转发九部委《关于调整住房结构及稳定价格的意见》(下称“国六条”)。意见甫出，业界大哗。市场人士普遍认为，“国六条”对房市的影响，与2005年疏可走马的“国八条”相比，要直接狠辣得多。其一，“90平方米住宅需占总开发面积70%”的套型新政直接影响开发商的规划报批和市场运作；其二，限价限户型的“双限政策”改变价高者得的拿地规则。
然而，细心者会注意到，文件中对于调控房价使用的是“稳定”一词。从这个词的选择上，政策制定者的矛盾心态可见一斑。一方面，房价飞涨引来的民怨沸腾与对房市泡沫的担心交织，使得控制房价的上涨成为当务之急。另一方面，房地产行业与金融信贷和地方财政休戚相关——北京、上海等地方财政70%左右收入来自土地出让金，银行信贷资金则一半以上集中于房地产；如房价下跌过猛，势必对银行和地方财政健康造成巨大威胁。
因此，政策制定者的目标，从一开始便是希望通过某种不至伤筋动骨的结构调整，在平衡地方财政、银行等多方利益的同时，达到“适度”放缓房价涨幅、平抑民怨的目的。对政府而言，房价涨幅的理想模型是——房价指数持续上涨，但涨幅严格控制在某个范围以内。
这是一个承载了太多利益的复杂“理想”。至少从2006年的情形来看，房价并没有朝着这个“理想方向”行进。
宏观调控后遗症
从2005年开始，房价就成为一个让中国政府头疼的问题。当年4月，国务院下发一份关于切实稳定住房价格的通知，即“国八条”。文件从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，目标只有一个，就是稳住房价。
其时，这一政策也曾引起市场广泛震荡，但结果不如人愿，房价在调控声中继续高涨。这直接导致了2006年“国六条”的出台。
持续两年的宏观调控的结果，显示了中央一级政府对于房价问题的忧虑。但是在各种利益格局的消化和左右之下，新政对市场的直接影响，只是刺激了新一轮的炒房热潮。
回顾2006年调控，“90平方米占70%”的户型限制，由于地方政府的实施细则或迟迟不出台，或大打折扣，最终对待审批项目的影响十分有限。即使这项政策能有影响，也仅是在完成土地开发两到三年后，能大大增加小户型供应量，这是否会进一步影响房价，还要看市场的反应。
从目前来看，房型限制政策立竿见影的影响是，超过90平方米的“大户型”成为新一轮炒房热的主题。该政策公布仅一周，北京90平方米以上住宅均价便明显上涨。由于该户型住宅在北京的总供应中占70%以上，导致三季度房价拉升近20%。超过90平方米的大户型本来就是目前市场销售的主题。在市场人士看来，三口以上家庭为改善居住条件升级住房，是需求的重要组成部分。
又如，在二手房强制征收个税政策及经济适用房回购政策出台前，均出现集中交易导致价格上涨的现象。2006年，北京二手市场交易价格上涨达25%左右。
另一方面，宏观调控直接导致市场供应与投资的集中波动，这一波动亦最终传导至房价上。北京自二季度宏观调控后，商品房竣工面积大幅度下降。
来自北京市房地产管理局的统计显示，1月-9月，全市商品房竣工面积1259万平方米，比上年同期下降29.5%。其中住宅894万平方米，下降36.4%；商业及服务业等经营性用房76.4万平方米，下降10.2%。至10月，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。
宏观调控导致的市场空白期，间接助长了开发商囤盘沽价的行为，直接刺激了由投机主导的存量住宅的销售。至2006年7月末，北京商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米；其中住宅空置面积511.9万平方米，比上年末减少287.8万平方米。在全部商品房空置面积中，位于四环路以外的面积有544.7万平方米，占全部空置面积的57%，空置时间在三年以上的面积为110.7万平方米，占全部空置面积的11.5%。
事实上，自2004年以来，每一轮宏观调控都会带来市场供应的一段空白期，这种人为制造的供应波动，加重了供求的不平衡，也是刺激房价上涨的重要因素。这一因素影响将延续至2007年。而北京地区因2008年举办奥运会对土地开发的限制，更加剧供求失衡，很可能形成“挤压下的井喷”。
在“2008效应”下，自2006年中开始，北京开发商均加大了对现有土地储备项目的开发。其中，2006年1月-10月的新开工面积，较2005年同期提升14%。据伟业顾问公司预测，2007年北京有效供给住宅面积将达2145万平方米，比2006年增加50%。
但是，预售面积的大幅增长会导致房价下跌吗？答案是不一定，因为土地成本还在攀高。房价的构成主要包括房屋开发成本(包括建设成本税收等)和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米间，历年变化不大，地价则相反。2006年1月-10月，北京住宅用地平均土地价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增长36%。
“崩盘”可能？
对土地增值与人民币升值的双重预期，构成了热钱涌入中国房地产市场的动因。但是，与资金快速进出房市相对应的是资金在房地产开发中的低效率运转。
房地产开发周期一般为两年左右。开发商一半以上的先期投入来自银行信贷，银行与地产商这一利益共同体对土地持续升值的信心，令这一开发周期进一步延长。大部分地产龙头企业均囤积大量土地。在房地产行业，另一条不成文的潜规则是先盖再付款，前期投入由施工方垫付，这也主要来自施工方对土地和房产增值的预期。
也就是说，归根溯源，银行、地产商与施工方的利益驱动均主要来自于对未来土地升值的预期，土地增值会令房地产项目的利润远高于其他行业。
在操盘过程中，开发商更有多种方式来降低资金压力，而不必依靠实际销售回笼资金。例如通过内部认购的方式，合法的项目转让，发行信托、固定资产抵押，乃至假按揭等，有多种途径套现。
这种资金运转模式，是导致地产商囤地囤房的主因。有数据显示，北京至今仍有近8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如全部开发成住宅，可卖到2015年。至2006年10月，商品房空置面积为893.9万平方米，同期竣工面积仅为1433万平方米，而2005年的数字为3771万平米。
另一方面，与房价飙升形成鲜明对比的，是商品房新开工面积近年来开始递减。2004年该数字为3054万平方米，2005年为2966万平方米，2006年仅为2164万平方米。
可见，在土地形成住宅实际销售的整个过程中，对土地升值的预期，始终主宰着各个利益方的行为。对这一预期的任何一点风吹草动都会引发市场恐慌，这由土地增值税政策出台对地产股引发的震荡可见一斑。
这种土地供应稀缺，因而长远来看持续增值的信念来源，是开发商认为中国房价持续升高的梦想之源。
在他们看来，人多地少的国情，以及城市的聚合效应，构成了土地升值的基础，其发展瓶颈会一直延续至城市老龄化——届时，独生子女继承大量房产将构成对房价的最大威胁，但这至少要20年后才可能出现。
不过，这一论点忽略了一个更朴素的因素，那便是房价上涨是否会超过买方承受能力的极限？
在上述长期预期和短期人为因素影响下不断翻倍升值的土地，一旦超过消费者的承受能力，则很可能在上升到某个高点后迅速崩溃。
北京常住人口的购房冲动正在下降。北京市发改委的《2006年房地产蓝皮书》显示：2005年，北京全市普通商品住宅交易中外省市个人购买占36.8%；公寓别墅交易中，外省市个人购买占39.2%，已超过本市个人购买的比重(38.4%)。
这种下降与房价水平和个人信贷压力有关。有学者计算，如以2006年北京平均商品住房销售价格近8000元/平方米计算，购买一套符合“国策标准”的90平方米的住房，其每套价格为72万元，加上契税、公共维修基金等为74.52万元。再根据2006年1月-7月的统计数据，预计今年每个家庭(2.8人)的可支配收入为56515元，住房价格与城市居民家庭可支配收入的比值约为13∶1。如果按照两成首付和6.84%的房贷利率抵押贷款20年，每月需要归还月供4042元，约为家庭月收入4710元的85.8%。个人住房信贷面临着极高的风险。
不过，中国向来缺乏对房屋实际销售数字等基础数据的权威统计，这也使得各种对房价的预测都显得不够有说服力。
2006年下半年的房价走势，也许还不足以说明宏观调控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演着土地控制者的角色，同时又担负着稳定市场的监管职责，调控便可能永远无法摆脱利益趋动与抑制风险的悖论。
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