上海新房市场疲软过冬已成定局 供应量锐减三成

据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，2007年1月份，上证新房指数为1745点，较2006年12月下跌了5点，环比跌幅为0.30%，同比上涨9.66%。我们认为，指数环比下跌主要是，自今年2月1日起开发商土地增值税的清算政策，以及今年可能征收大户型保有税等政策的预期使得购房者处于观望状态，加上最近火爆的股市对房地产投资资金有较大的分流作用，有的开发商在购房者观望的状态下，为了加快资金回笼，部分区域、楼盘出现小幅降价。

商品住宅供应锐减三成

1月，全市新增住宅供应量为200.04万平方米，较2006年12月减少7.57%。其中，普通商品住宅的新增供应量为80.79万平方米，比2006年12月大幅减少29.74%；配套商品住宅新增供应量继续大幅增长，达到119.24万平方米，较2006年12月大幅度增加17.57%，占住宅总供应量的59.61%，较上月多出近13个百分比。

从住宅新增供应量的环间分布来看，中心城区新增供应量所占比例继续回落，外环以外所占比例继续增加。2007年1月，外环以外住宅新增供应量达到136.69万平方米，占总供应量的68.33%，比2007年12月微增了0.71个百分点；内环以内住宅新增供应量为13.31万平方米，占总供应面积的6.65%，与2006年1月基本持平；内外环间2007年1月住宅新增供应量为50.04万平方米，占总供应量的25.01%，比2006年12月微减0.75个百分点。

政策利空下成交疲软

1月份上海全市共成交商品房228.27万平方米，较2006年12月减少2.55%，但同比增加24.39%。1月，上海全市共成交住宅15361套、174.80万平方米，环比分别比12月份减少了0.10%和3.13%；但是较去年同期分别增加了3.49%和13.29%。

从住宅成交环间结构看，2007年1月上海住宅成交环间结构基本保持稳定，各环间比例结构与2006年12月基本相似。2007年1月，受徐汇区和浦东新区内环以内个案楼盘大规模成交量影响，上海内环以内住宅成交量环比有较大幅度增加，内环以内成交18.87万平方米，环比增加9.01%；内外环间住宅共成交59.27万平方米，环比减少3.84%；外环以外商品住宅成交量为96.66万平方米，环比减少4.77%。

从住宅成交区域结构看，浦东新区、松江区和闵行区一直是成交的主体区域，几个成交主体区域表现相当稳定。2007年1月，住宅成交量最大的依然是浦东新区，共成交31.17万平方米，环比增加6.51%；松江区成交24.92万平方米，环比微增0.01%，成交量位居全市各区第二位；闵行区以18.26万平方米的成交量位居全市各区成交量第三。从环比增速来看，2007年1月，徐汇区表现优异，1月成交达到8.56万平方米，环比增幅达到46.00%，成为全市增幅最大的区域，主要原因是该区域某个案整体被收购。

成交价格有所下行

2007年1月，住宅成交价格重心较上月下移。1月，10000元/平方米以下的住宅成交比例占75.50%，较2006年12月增加3.00%，其中4000元/平方米以下的成交比例增幅达到2.00%，这主要是由于本月配套房成交较上月有较大幅度增加所致；10000元/平方米以上的住宅12月成交比例为24.50%，比2006年12月减少了3.00个百分点。其中，20000元/平方米以上住宅成交所占比例减少最多，共减少1.20%。

2007年1月，受国家可能在本年内对大户型开征保有税的影响，上海住宅成交户型结构与2006年12月相比，140平方米以下的普通住宅所占比例增加较大，与此对应，140以上的非普通住宅所占比例大幅减少。1月，140平方米以下普通住宅成交所占比例为76.50%，较2006年12月增加5.20%，增幅明显；140平方米以上非普通住宅成交所占比例为23.50%，较2006年12月减少5.20个百分点，其中210以上的大户型减少尤为明显，减幅达到2.90%。