二手别墅交易成本将会有大变

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月23日23:10 新京报   

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从06年12月1日开始，北京市的二手商品房中的非普通住宅上市进行交易时，将缴纳土地增值税。作为非普通住宅的别墅来说，未满五年的部分别墅都属于在土地增值税征收范围之内。

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那么，缴纳土地增值税对二手别墅市场将带来什么影响呢？什么样的别墅上市再交易时需要缴纳土地增值税呢？

记者采访“我爱我家”房地产经纪公司时他们介绍说，目前二手别墅市场基本“波澜不惊”，预计未来客户购买的价格将会有所小涨。根据他们的介绍，因为从去年12月1日起就开始缴纳土地增值税了，但是大多数业主都不愿意因为征收1%的土地增值税而影响了他的收益，可能会适当的小涨出售价格；由于一般的别墅少则几百万、多则上千万，即使业主转嫁了1%的土地增值税，也就是增加了几万元的购房成本，但是，对于那些有经济实力购买别墅的客户来说并不会造成很大的影响。

记者还了解到，虽说从06年12月1日开始征收土地增值税，但是多数正规的经纪公司表示目前还没有接到地税局的征税细则，正在等待政府相关部门做进一步的详细阐述。

由于国家明令限制别墅用地，今后北京市别墅项目的投放量会相应减少，而北京存在很大一部分高收入人群，具有强大的购买力和需求，“我爱我家”的房产专家由此分析说，仅仅1%的土地增值税的征收不会对二手别墅造成太大的冲击，当然，具体市场情况与变化还要等正式实施后才能清楚。

别墅上市要缴多少税费？

北京市对二手房屋交易强制开征了几个税种，营业税、个人所得税、土地增值税，这些大大小小的税种都将对别墅的再交易产生影响。

营业税

政策回顾：2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确要求。各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日开始执行。

对别墅影响：别墅属于非普通住宅，如果购买不满5年出售，则必须支付成交额5.5%的全额营业税；满5年出售，则必须支付售房收入减去购房价款的差额5.5%的营业税。

个人所得税

政策回顾：2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。本次个税政策明确表示，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%。

对别墅影响：不管是购买几年的别墅都需要交纳个人所得税。

土地增值税

政策回顾：2006年11月14日，市地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，可按交易额1%征土地增值税，该规定从去年12月1日起开始实施。

对别墅影响：作为非普通住宅的别墅转让，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

由于目前北京依然处于卖方市场，以上三种税费征收后，卖方一般会将税费转嫁到房价当中，或者买卖双方共同承担，但不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。

责任编辑/villa007

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