房价为何不听话 宏观调控后遗症终将导致崩盘？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月20日10:03 《财经》杂志  张映光  

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宏观调控措施没有打破房地产开发链条上各利益集团在土地升值预期下的一致行动机制

房地产：房价为什么不听话

且调且涨

观察北京的房价，会发现一个有趣的悖论：在以2006年“国六条”为代表的一系列旨在抑制房价上涨的宏观调控政策出台后，北京房价不仅没有出现走低迹象，反而有且调且涨之势。

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来自北京市房地产信息网的数据显示，2006年12月，北京普通住宅销售均价为10323元／平方米，比1月的7460元／平方米均价整整涨了34％。在调控政策和实施细则出台之后的三季度，北京房屋销售均价为9397元/平方米，与二季度相比上涨19.5％。

粗略估算，北京市2006年整体房价（含商品房及其他类型住宅）的涨幅接近20％，均价已达8000元/平方米以上。

2006年5月，国务院转发九部委《关于调整住房结构及稳定价格的意见》（下称“国六条”）。意见甫出，业界大哗。市场人士普遍认为，“国六条”对房市的影响，与2005年疏可走马的“国八条”相比，要直接狠辣得多。其一，“90平方米住宅需占总开发面积70％”的套型新政直接影响开发商的规划报批和市场运作；其二，限价限户型的“双限政策”改变价高者得的拿地规则。

然而，细心者会注意到，文件中对于调控房价使用的是“稳定”一词。从这个词的选择上，政策制定者的矛盾心态可见一斑。一方面，房价飞涨引来的民怨沸腾与对房市泡沫的担心交织，使得控制房价的上涨成为当务之急。另一方面，房地产行业与金融信贷和地方财政休戚相关——北京、上海等地方财政70％左右收入来自土地出让金，银行信贷资金则一半以上集中于房地产；如房价下跌过猛，势必对银行和地方财政健康造成巨大威胁。

因此，政策制定者的目标，从一开始便是希望通过某种不至伤筋动骨的结构调整，在平衡地方财政、银行等多方利益的同时，达到“适度”放缓房价涨幅、平抑民怨的目的。对政府而言，房价涨幅的理想模型是——房价指数持续上涨，但涨幅严格控制在某个范围以内。

这是一个承载了太多利益的复杂“理想”。至少从2006年的情形来看，房价并没有朝着这个“理想方向”行进。

宏观调控后遗症

从2005年开始，房价就成为一个让中国政府头疼的问题。当年4月，国务院下发一份关于切实稳定住房价格的通知，即“国八条”。文件从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，目标只有一个，就是稳住房价。

其时，这一政策也曾引起市场广泛震荡，但结果不如人愿，房价在调控声中继续高涨。这直接导致了2006年“国六条”的出台。

持续两年的宏观调控的结果，显示了中央一级政府对于房价问题的忧虑。但是在各种利益格局的消化和左右之下，新政对市场的直接影响，只是刺激了新一轮的炒房热潮。

回顾2006年调控，“90平方米占70％”的户型限制，由于地方政府的实施细则或迟迟不出台，或大打折扣，最终对待审批项目的影响十分有限。即使这项政策能有影响，也仅是在完成土地开发两到三年后，能大大增加小户型供应量，这是否会进一步影响房价，还要看市场的反应。

从目前来看，房型限制政策立竿见影的影响是，超过90平方米的“大户型”成为新一轮炒房热的主题。该政策公布仅一周，北京90平方米以上住宅均价便明显上涨。由于该户型住宅在北京的总供应中占70％以上，导致三季度房价拉升近20％。超过90平方米的大户型本来就是目前市场销售的主题。在市场人士看来，三口以上家庭为改善居住条件升级住房，是需求的重要组成部分。

又如，在二手房强制征收个税政策及经济适用房回购政策出台前，均出现集中交易导致价格上涨的现象。2006年，北京二手市场交易价格上涨达25％左右。

另一方面，宏观调控直接导致市场供应与投资的集中波动，这一波动亦最终传导至房价上。北京自二季度宏观调控后，商品房竣工面积大幅度下降。

来自北京市房地产管理局的统计显示，1月－9月，全市商品房竣工面积1259万平方米，比上年同期下降29.5％。其中住宅894万平方米，下降36.4％；商业及服务业等经营性用房76.4万平方米，下降10.2％。至10月，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5％，别墅公寓月均供应面积减少38.9％。

宏观调控导致的市场空白期，间接助长了开发商囤盘沽价的行为，直接刺激了由投机主导的存量住宅的销售。至2006年7月末，北京商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米；其中住宅空置面积511.9万平方米，比上年末减少287.8万平方米。在全部商品房空置面积中，位于四环路以外的面积有544.7万平方米，占全部空置面积的57％，空置时间在三年以上的面积为110.7万平方米，占全部空置面积的11.5％。

事实上，自2004年以来，每一轮宏观调控都会带来市场供应的一段空白期，这种人为制造的供应波动，加重了供求的不平衡，也是刺激房价上涨的重要因素。这一因素影响将延续至2007年。而北京地区因2008年举办奥运会对土地开发的限制，更加剧供求失衡，很可能形成“挤压下的井喷”。

在“2008效应”下，自2006年中开始，北京开发商均加大了对现有土地储备项目的开发。其中，2006年1月－10月的新开工面积，较2005年同期提升14％。据伟业顾问公司预测，2007年北京有效供给住宅面积将达2145万平方米，比2006年增加50％。

但是，预售面积的大幅增长会导致房价下跌吗？答案是不一定，因为土地成本还在攀高。房价的构成主要包括房屋开发成本（包括建设成本税收等）和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米间，历年变化不大，地价则相反。2006年1月－10月，北京住宅用地平均土地价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增长36％。

“崩盘”可能？

对土地增值与人民币升值的双重预期，构成了热钱涌入中国房地产市场的动因。但是，与资金快速进出房市相对应的是资金在房地产开发中的低效率运转。

房地产开发周期一般为两年左右。开发商一半以上的先期投入来自银行信贷，银行与地产商这一利益共同体对土地持续升值的信心，令这一开发周期进一步延长。大部分地产龙头企业均囤积大量土地。在房地产行业，另一条不成文的潜规则是先盖再付款，前期投入由施工方垫付，这也主要来自施工方对土地和房产增值的预期。

也就是说，归根溯源，银行、地产商与施工方的利益驱动均主要来自于对未来土地升值的预期，土地增值会令房地产项目的利润远高于其他行业。

在操盘过程中，开发商更有多种方式来降低资金压力，而不必依靠实际销售回笼资金。例如通过内部认购的方式，合法的项目转让，发行信托、固定资产抵押，乃至假按揭等，有多种途径套现。

这种资金运转模式，是导致地产商囤地囤房的主因。有数据显示，北京至今仍有近8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如全部开发成住宅，可卖到2015年。至2006年10月，商品房空置面积为893.9万平方米，同期竣工面积仅为1433万平方米，而2005年的数字为3771万平米。

另一方面，与房价飙升形成鲜明对比的，是商品房新开工面积近年来开始递减。2004年该数字为3054万平方米，2005年为2966万平方米，2006年仅为2164万平方米。

可见，在土地形成住宅实际销售的整个过程中，对土地升值的预期，始终主宰着各个利益方的行为。对这一预期的任何一点风吹草动都会引发市场恐慌，这由土地增值税政策出台对地产股引发的震荡可见一斑。

这种土地供应稀缺，因而长远来看持续增值的信念来源，是开发商认为中国房价持续升高的梦想之源。

在他们看来，人多地少的国情，以及城市的聚合效应，构成了土地升值的基础，其发展瓶颈会一直延续至城市老龄化——届时，独生子女继承大量房产将构成对房价的最大威胁，但这至少要20年后才可能出现。

不过，这一论点忽略了一个更朴素的因素，那便是房价上涨是否会超过买方承受能力的极限？

在上述长期预期和短期人为因素影响下不断翻倍升值的土地，一旦超过消费者的承受能力，则很可能在上升到某个高点后迅速崩溃。

北京常住人口的购房冲动正在下降。北京市发改委的《2006年房地产蓝皮书》显示：2005年，北京全市普通商品住宅交易中外省市个人购买占36.8％；公寓别墅交易中，外省市个人购买占39.2％，已超过本市个人购买的比重（38.4％）。

这种下降与房价水平和个人信贷压力有关。有学者计算，如以2006年北京平均商品住房销售价格近8000元/平方米计算，购买一套符合“国策标准”的90平方米的住房，其每套价格为72万元，加上契税、公共维修基金等为74.52万元。再根据2006年1月－7月的统计数据，预计今年每个家庭（2.8人）的可支配收入为56515元，住房价格与城市居民家庭可支配收入的比值约为13∶1。如果按照两成首付和6.84％的房贷利率抵押贷款20年，每月需要归还月供4042元，约为家庭月收入4710元的85.8％。个人住房信贷面临着极高的风险。

不过，中国向来缺乏对房屋实际销售数字等基础数据的权威统计，这也使得各种对房价的预测都显得不够有说服力。

2006年下半年的房价走势，也许还不足以说明宏观调控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演着土地控制者的角色，同时又担负着稳定市场的监管职责，调控便可能永远无法摆脱利益趋动与抑制风险的悖论。

责任编辑/sf066

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