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孙子兵法中有“知己知彼方能百战不殆”之说，这一说法已流传百年了，并已被无数的事实所证明是真理了。
战争中最高决策者首先在制定战略战术之前要尽可能充分的了解敌情，因此才有了大量敌后侦察与间谍故事中的英雄。真正决定战争胜负的是“知己知彼”，而并不完全在于武器、装备与实力。自然界中也有一物降一物的说法，告诉人们的也是也许斗争的双方之间有着巨大的实力差别，但却可能相生相克，“知己知彼”才能相安互生。
一个国家的经济政策同样必须建立在科学的判断原有生存状态的基础之上，前提正在于充分的了解“敌情”，找到真正影响未来的根源，才能有针对性的制定预期的指导性政策。
中国的房地产已经遭遇了连续多年的各种各样组合拳的调控，但却频频引发非议，不但形成了政府与市场之间的博弈，也形成了政府与地方政府之间的博弈。问题大约正是出在决策者并没有真正了解“敌情”、了解现状，以至于只能“隔山买老牛”。出台大量与现实相背离，而自认为高明的行政措施，以为可以靠国家的强大行政实力、管制与审批实力、税收与限制性措施硬性的扭转市场与消费者的预期，服从于“错误”的指令，但市场与消费者却只能从现状的实际出发，并不服从于有悖于市场经济的“指挥棒”。
也许重要的在于1998年住房私有化改革之后，应像全国人口普查一样在全国城镇普遍的进行一次住房情况的全面调查，在全面了解城镇住房情况之后确定中国未来的住房制度与政策。
都说中国的房地产有泡沫了，但有谁能说清楚中国的住房现状呢？如果中国的现状是住房远远不能满足城镇家庭的住房需求，又何谈泡沫呢？
美国只有3亿的人口，确有1.267亿套成套住房。中国的城镇有近6亿人口，但却只居住在1.29亿套住房中。不说住房的质量与面积大小，仅从拥有住房存量的套数看，就相差极大。
美国2006年的住房生产量为214万套，中国的商品房约400万套，在原有存量数巨大的情况下，美国户均拥有住房的套数远大于中国城镇，却仍在以中国商品房供给量的50%以上的生产套数在建设。相比之下中国在远不能满足住房实际需求的情况下，这种生产速度是过高了吗？
美国2000—2010年的住房指导性规划套面积为165平方米（前十年为175平方米），而我国 2005年普遍商品房户均为120㎡±20%，2006年为90㎡占70%。美国的现状住房户均为170㎡，我国城镇有1亿套的单元户一、二、三居室，户均面积在76㎡左右，9500万套二、三居室的户均面积低于80㎡。从全国存量住房情况看，低于90㎡的小户型占全部存量的约80%，扣除非成套住房，超过100㎡以上的住房在总量中的比重不超过10%，占主导地位的改善性需求重要的正在于扩大居住面积。70年的使用期让住房应有合理的寿命周期。
中国有住房竣工的统计，但却没有拆除成套住房的统计。如果每年所拆除的都是棚户区则不统计也罢。但实际大量拆除的却是80年代之后建设的成套住房。北京消灭城中村的同时，也在大量拆除80—90年代的高楼大厦。每年拆除约400-700万㎡的违章违法建筑，但连续拆除了数年仍未拆完，而这些被拆除而形成的需求并未计算到按收入计算的消费能力之中。
美国拥有私有住房的自有比率相对稳定的保持在68.9%，历史最高水平为69.3%。而中国在执行住房制度改革之后，房改房的比重高达52%，加上原有私房（占9.5%）和商品房的比重使中国城镇居民按户统计的住房私有化率高达85.8%，租赁公房比重达11.4%，成为城镇住房的重要构成。因此重要的不是要解决房荒问题，不是要解决多数人无房住的问题，而是要解决改善原有住房的质量，解决人口与家庭分化的增量和城市化改造中的增量问题。
房价的下跌将影响中国城镇绝大多数家庭的资产拥有量，让绝大多数家庭在政策调控的盲目性中成为牺牲品。但房价暴涨则会影响生活质量的提高与城市化改造中的成本，同时也会影响到城镇家庭增量中的购房困难。这就给中央政府的调控出了个难题，中国政府的政策一定不会是仅仅满足于服务于少数家庭的，对低收入家庭可以用政府税收的转移支付，建立住房社会保障体系解决居住的基本权利问题，但并不解决财产的分配公平问题。只能用增加供给来调节供求关系，让房价保持在相对稳定中缓慢增长。但遗憾的是政策并没有鼓励增加供给。
表明看中国的房地产投资增速是增长的，似乎给人们的印象是供给在增加的。但实际上中国非商品房建设的供给量是在大幅下降的，商品房供给量的增长并不能完全替代房改之后非商品房建设的下降速度。其二，投资金额的增长并不完全是供给量的增长，因为土地从无出让金到有出让金、再到高地价的增长中占据了投资增长中的绝大部分。如果扣除了国家收取的土地地租，则固定资产投资的增幅就大大降低了，如果将地租变成房租列入消费之中则消费就大大增加了。总之商品房住宅的供给总量连续几年始终徘徊于400万套以下。可以肯定的是房地产投资增长并不像某些所谓“学者”或“经济学家”们认为的那样在大幅的增加住房的供给总量。
从传统的木格窗到空腹钢窗，我们经历了平开铝合金窗，普通塑钢窗、双开高塑窗、玻璃窗墙、幕墙、内外呼吸幕墙，从非节能向节能、环保、美观耐用进步，造价从几十元人民币到几千美元一平方米的过程。
卫生间从只有一个蹲坑到有了手盒、有了热水或热水器、有了淋浴、有了浴缸、有了干湿分区、有了化妆台和洗衣房，从三居、四居只有一个厕所向二室二卫、三室二卫发展，并形成了主卧带卫生间的格局，主卧中是否有卫生间也已成为消费者购买的重要选择因素。
从无客厅、无门厅的设计变成了有门斗、有起居室、有大客厅、有餐厅、客厅双功能厅的过渡，也同样在面积增加的同时功能与质量得到了改善，已成为家中社交的必备条件。
四平方米的厨房过去要承担洗脸、刷牙、洗衣、做饭等多种功能，今天有了成套的橱柜、合理的操作套，曾经在客厅中成为荣耀的冰箱也进了厨房的角落，甚至有了中西厨的分离或者增加了早餐台。这不仅是面积的增加，也是生活质量的提高，这一切都会让房价增长。
如果房价的增长低于收入的增长，必须承认人们在缩小房价收入比之间的差距，而不是增加这一差距，难道当人们的收入普遍增长时，建筑行业的工资不该增长吗？当政府调控中试图让房价能被更多的家庭所接受时，最简单的办法不就是全部取消土地出让的收入吗？每年商品房的销售额不到1.5万亿元，而土地出让收入约为6000亿元，远大于全部销售的三分之一。
70—80年代是中国婴儿潮的高峰期，这一时段的人口大约为2.6亿多，现在恰恰是结婚生子的高峰期，也是分家立户和改善生活质量的高峰期。几代人共居一室的生活方式正在改变和被打破，刚性需求与日益增长的物质改善性需求重叠于未来的十几年中，增加供给与增加保障则是这一特殊时期的必然之路。
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老任:房价暴涨根源何在 调控政策"隔山买老牛"
