外资对二线城市投资机遇重视 宏观调控规范外资

15个项目，单个资本都在2000万美元以上，基金内部收益率20%以上，项目总值超过160亿元。令人惊讶的是，这些天价的项目，正在沪上寻求外资合作。而在这些项目中，居然包括投资不菲的临港新城和嘉定汽车城这两个政府项目。

宏观调控规范外资

在中央去年出台限外政策以后，数据显示外资并没有因此放慢布局中国的速度；相反，越来越多的国际著名投行、私募基金重金砸入中国市场。

高纬环球董事长Kim Clarkson对此公开表示：中国是个发展中国家，调整政策以适应市场需求是正常的，外资如要在中国投资，应坚信政府调整政策的良好出发点。

通过宏观调控，外资得到的信息则是，中国的房地产市场对于海外资本是有需求的。这就是说，所谓宏观调控对于外资影响，在他们看来更多的只是对于市场的规范，目的是适应正常的运营。

“政府一系列调控之后，对中小基金或者是看短线投资的外资会有一定的影响，因为设置了一些门槛，有些项目进不来了，想短期获利则空间不大；反过来讲，我们接触的很多大的投资机构，实际上非常欢迎政府的这种规范市场行为，因为大家觉得规范了之后，市场开始在一个非常规范的商业运营模式、更开放的平台模式去运营，对大房产开发商来讲，实际上是一个利好因素。”BAZO投资(亚洲)有限公司总裁郑小平如此表示。

据悉，最近寻求中国项目、寻求良好本地合作伙伴的外资机构众多，其中有欧洲的Bentall、Acapita，北美洲的Eurovest、Center point、Prax，澳洲的PML、AIMS，中东的Sama Dubai、Nakheel。

二线城市成新热点

RREEF，德意志银行名下最大的房地产基金，近日在中国珠海签署了2亿美元额度的开发项目，针对的是中级住宅市场。

ING地产于2006年12月募集了3.5亿美元的中国地产机会基金，投资目标是中国一、二线城市的中等标准大众住宅项目。

“实际上中国有很多市场，中低端的、大的、小的、旅游度假性质的。现在德意志银行的投资给了一个很好的信息，国际上这么多的投行反过来关注大众住宅产品，而且不是高端产品，多是中级产品。这正是我们国家最需求的，正是最需要有良好管理理念的外资配合的，这是一个很好的信息。”郑小平分析。

在去年年底的境外投资峰会IQPC上，外资对于中国二线城市发展所带来的投资机遇高度重视，并且认为中国除上海、北京、广州、深圳外，应有近40个二、三线城市达到外资投资标准，像南京、天津、沈阳、成都、重庆，包括沿海的福建各城市等。这些城市可能具备比一线城市更有潜力的优秀投资项目。记者了解到，在这次峰会上，99%的参会人希望投资的是二线城市。

世邦魏理仕在刚结束的重庆二线城市投资峰会上表示，中国二线城市的住宅投资预期收益，将高于一线城市。

“买现楼已经不可能了，基金数量目前已经超过甲级写字楼的数量。”郑小平认为：“外资在中国投资，非常关心规避风险的问题。惟一能解决的方法就是：必须要找本地合作伙伴。当然，这对开发商而言也是好的信息。事实上外资关注的不是单个的项目，而是和本地的开发商做良好的战略联盟合作，可以理解，他们一个渠道打通了可以通过这个渠道做很多的项目。”

创新对接方式

在今年3月份的上海REIW(2007年中国房地产投资世界峰会)上，将有15个项目，总额超过160亿元寻求与海外资金的合作。其中除临港新城的3个项目、嘉定汽车城的项目、博鳌政府和中信集团的4个项目外，还有北京成熟的物业、新开发的项目。这种拿项目寻求外资的方式，目前在国内并不多见。

“传统的对接方式，一般是一个开发商和几个外资在沟通。对国内而言，一个项目最多和10个外资谈洽；但是反过来从外资选择国内投资项目的角度来讲，平均投资公司要看100个项目，最终投一个项目。这其中的比例悬殊很大，对于国内的项目而言，被选中的几率很低，而如今把项目和外资放到1对1的平台上后，对于国内的项目而言，显然具备了更多的几率来和外资接触。”郑小平表示。