中指关注:名房企加紧布局长三角 开发商盘整加剧

对于杭州来说，2006年可以称之为“地产大鳄抢滩年”。在这一年中，中海、万科、复地等全国房地产TOP10企业以及凯德、华润、新鸿基知名外资开发商通过各种方式纷纷进入杭州市场，打破了原来杭州本土开发商一统天下的局面，成为年内杭州房地产市场的焦点：

2005年3月―万科出资18亿元参股浙江南都；

2005年8月―华润（集团）有限公司拿下钱江新城万象城项目，中标总价11亿；

2005年10月―嘉里建设（杭州）有限公司摘得浙大湖滨校区地块，中标总价24.6亿；

2006年5月―凯德置地（中国）有限公司摘得拱墅区和睦的两宗宅地，中标总价5.6亿；

2006年8月―万科已收购南都房产集团有限公司（南都房产）80%的股份，正式控股南都房产，南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司（万科南都）；

2006年10月―上海的复地集团拿下余杭区四块住宅用地，成交总价为2.44亿元；

2006年4月、5月、12月―上海万科各拿一宗土地，三宗土地总价值19.28亿；

2006年12月―中海发展上海分公司获得滨江区一住宅用地，中标总价4.28亿；

2006年12月―浙江华城投资开发有限公司拿下钱塘江边复兴路一处宅地，中标总价2.2亿，楼面地价直逼11000元/平米。

2007年2月—上海世茂集团进军杭城，旗下的杭州世茂置业有限公司以81625万元的价格竞得下沙51号415亩宅地，该地块为杭州近年土地出让最大的地块之一，楼盘均价约为1319元/平米。

在2005-2006年连年房地产市场调控的背景下，杭州土地市场为何逆势而上、引来众多知名开发商的青睐？这是由于杭州的区域地位和城市化现状共同作用下的结果。杭州长期以来以其优越的居住环境和发达的经济建设，享有浙江省乃至全国居住天堂的美誉；而与此同时，杭州城市化水平仍处在中期阶段。按照全球通用的城市化率，一般城市化水平在30%以下为初期发展阶段，30%－70%为中期加速阶段，70%以上为后期成熟型发展阶段。2006年12月杭州统计局数据显示杭州城市化率为62.1%，仍然处于城市化水平中期加速阶段。优越的区域地位和加速进行的城市化进程，是吸引众多知名开发商的重要原因。

事实上，实力开发商独领风骚的现象并非杭州独有，上海、南京等城市同样呈现出实力品牌开发商高调抢占市场、掌握市场优质资源和话语权的局面。上海已经高度城市化，2006年城市化率超过85％，属于后期成熟型发展阶段。高度的城市化水平使得上海呈现综合实力强、品牌信誉佳的开发商主导市场的格局，国内国际知名开发商均把上海作为兵家必争之地。而南京2006年城市化率为75％，相当于上海2000-2001年的水平，同样吸引了众多大开发商，中海、万科、大华集团等全国综合实力TOP10企业都已在南京有一席之地。

地产大鳄的高调进入，也使得本土开发商通过上市、战略合作等方式增强自身竞争实力，从而带来房地产企业竞争格局的改变。仍然以杭州为例：2006年7月13日，绿城集团在香港联交所挂牌上市，成为浙江省首家在香港主板上市成功的房地产企业，确保绿城集团在浙江房地产行业的领军地位。此外，2006年杭州本土开发商之间还通过各种模式进行合作：一、建立合资公司。如9月18日绿城集团和西子集团宣布合作成立绿城西子房产集团。二、联合拿地，进行项目合作，例如滨江和绿城联合竞得杭政储出[2006]20号“杭汽发”地块；三、战略合作，比如绿城与葛洲坝集团签署战略合作协议。境外开发商积极借助本土资源及自身品牌优势在市场立足，本土开发商通过合纵连横壮大企业竞争实力，因此未来几年开发商之间的盘整是必然的趋势。

综合来说，上海、杭州和南京三个城市的房地产市场均在经历行业整合加剧、资源向实力和品牌兼具的优秀开发商集中的过程。目前房地产企业的这种合纵连横过程已经引起了中国房地产TOP10研究组的密切关注，并将在2007年3月28日发布的“2007中国房地产百强企业”研究成果中得到体现。

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