中小开发商吐地离席 频频控措施加快行业洗牌

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月12日18:56 东方早报  万云  

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看淡市场、竞争力弱……无论出于何种原因，许多中小开发商正在远离房地产的路上结伴成行。据来自上海联合产权交易所的消息，中小开发商寻求挂牌转让股权的数量越来越多，而许多外地的房地产商也来上海叫卖。

分析人士指出，频频出台的调控措施加快了行业洗牌，许多中小开发商已经来不及消化手中的项目，只好选择卖掉或与他人分享这“最后的晚餐”。

然而，并非所有中小开发商愿意“慷慨出局”，从转让少量股权到转让控股权，中小开发商留恋市场的意图隐约可见。

房地产行业洗牌加速

中国指数研究院陈晟分析说，近年来，全国土地出让价格明显上升，土地成本在开发成本中所占比例明显上升。有开发商表示，近两年拿地的土地成本已经占到全部开发成本的50%左右。

“离开是迟早的事，关键是看何时离开，以何种方式离开。”世联地产分析师吴妍分析，未来高昂的土地成本和激烈的竞争环境，使得中小开发商将面临“断炊”窘境，无力取得开发土地的开发商结果只能是出局。

吴妍表示：“彻底看淡市场是很多中小开发商离开的原因之一。通过出让手中土地或项目可以套现不菲金额，转而投入其他行业寻求发展。”此外，“18个月不开工就收回土地”的禁令使得很多“小地主”很被动。

另一方面，中型开发企业转让非控股权和小型开发企业转让全部股份在最近挂牌项目中的界限逐渐明朗。

对此，五合国际五合智库总经理邹毅分析：“中小房地产企业在宏观调控和市场竞争中开始寻求战略转移。在目前挂牌项目中，仅“某置业公司100%股权”的匿名交易项目就有好几个。

1月初，在联合产权交易所挂牌的万锦置业，曾以32500万元的价格，成功转让了公司100%股权。

邹毅表示，“第二种选择是引进战略投资者，以图做大。这可以表现在部分中小房地产企业通过转让非控股股份，引进外来资金和品牌。其三，在房地产市场‘且战且退’，以观后效。这可以表现在中小房地产企业出让控股股权，同时又不想放弃地产开发获取利润的机会，可以选择进退的灵活策略。”

值得关注的是，土地增值税出台后，在交易所挂牌的部分股权转让项目明显增多。对此，吴妍分析，土地增值税出台后，依靠出让土地赚取差价的途径不能带来丰厚利润，而中小开发商又没有足够的资金启动项目，只能以股权转让形式引入资金。

异地房企寻找买家

在最近上海联合产权交易所接受的挂牌委托中，众多异地房地产企业前来上海寻求买家。湖南、河南、海南、宁波等地房产企业“排队等候”、蔚为壮观。

邹毅认为，对于异地房地产企业来说，由于地区性的市场缺少一个成熟的资本平台，而上海的金融中心地位使得各类企业前往，以便在这个市场上做各类股权类交易。海南浦琼实业发展有限公司此次将公司全部资产，包括海南、广西两地的物业全部托付给上海联合产权交易所。其挂牌价格达1938.36万元。

资料显示：浦琼实业发展有限公司物业为在建工程，项目共有7幢建筑物及相应附属设施，总建筑面积26，438.71平方米，占地面积22000平方米(合33亩)，共有378套房间。已取得房屋所有权。公司项目建设位于海南省万宁市兴隆温泉旅游区内。

而另一个距离上海较近的项目———嘉兴华庭街部分产权转让，挂牌价格高达21000万元。华庭街位于嘉兴市建国中路西侧，总长约500米，分两横六纵共八条内街，占地面积3.7万平方米，建筑面积近10万平方米，其中地下停车场约1万平方米。该项目由擅长商业街区设计的美国三大建筑设计公司之一的SMITH国际集团设计，是嘉兴市区现代商业的标志性建筑群。

除了异地项目，目前在上海联合产权交易所挂牌的物业还有中介、物业公司等，其中多家挂牌中介物业公司与大开发商相关联。

金地集团全资子公司上海格林金地物业管理有限公司最近挂牌出让100%股权颇为引人关注。据了解，格林金地物业管理有限公司90%的股份属于深圳金地物业管理有限公司，另外10%的股权则被深圳金地置业顾问有限公司所持有。

上海格林金地物业管理有限公司目前管理着金地集团在上海的所有物业，包括金地未来域、金地格林世界、金地格林春晓、金地格林春岸城。

此外，西部集团背景的上海市普陀区房屋置换服务有限公司挂牌转让39.16%股权。成立于1997年的普陀区房屋置换服务有限公司由上海西部企业(集团)有限公司控股，上海中环集团、上海万千集团、上海安居房产、普陀区城市建设投资公司等六家单位参股投资组成，主要经营二手房收购、置换、公有住房差价交换、中介咨询代理、贷款担保等业务。

此次普陀区房屋置换服务有限公司评估总资产682.02万元。其中固定资产16.18万元，流动资产665.84万元；评估总负债138.06万元；评估净资产543.96万元。

责任编辑/sh002

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