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北京房价上涨过快、房价高企已成为不争的事实，连续两年的政策高压控制，虽初见成效，但收效甚微，加大调控力度彻底根治京城供需比例的严重失衡依然是不能回避的问题。果不其然，北京市“两会 ”期间，北京市委书记刘淇正式提出了“两个一千万”的承诺，即“政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房”。但是2006年北京市预留限价商品房建设用地，上市时间悬而不决；经济适用房的“内循环”初露头角，“租售并举”实施细则仍处探索阶段，这些相关政策的不完善、不成熟，再次为“两个一千万”的提议蒙上面纱。两个“一千万”真的难解决北京高企的房价问题吗？1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房的平稳上市，为我们带来的将是什么？千万家市场研究中心就此问题进行了一系列的探索与猜想。
“两个一千万”的出台，目的何在？
2006年政府宏观调控风云迭起，央行一年内两次加息、国六条、国十五条、个税的一体化征收、土地增值税全面启动等中央宏观调控政策和北京市政府出台的相应细则都把矛头指向房价，北京房地产市场的调控力度日益加大，保障性住房比例逐年增加，但这一切都未能一一填补购房者的辘辘饥肠。传统的经济适用房销售大多采用放号销售的模式，因经济适用房销售数量有限，而中低收入拥有住房需求的消费者数量又过于庞大。每次有经济适用房集中放号，往往会引来上千人的排队大军，造成上千人几天几夜不睡排队等着放号的局面，为开发商提供了提高房价的机会。社会现代化、国际化、城镇化进程加快，北京市人口聚集形势愈演愈烈，居民住房改善性需求更是快速增长。这就在一定程度上，要求北京的住房建设和房地产业加强数量型发展，展现多元化发展趋势，增加经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房数量，满足居高不下的住房消费需求，解决住房供应的压力。
众所周知，2006年北京房价创下了连续七个月两位数增长的纪录，位居各大城市房价增长前列，甚至一度越居首位。京城二手房房价凶猛的涨势，也首次超过新房价格的涨幅。据千万家数据资料库资料显示，2006年北京市八个城区的二手房平均价格达到了7155元/平方米，价格同比涨幅达到了18.6%，相比2005年的11.6%还要高出7个百分点。千万家总经理华国强认为，北京商品住房供需结构突出的矛盾，中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足，住房市场供求信息不对称，造成了房价不断攀升的局势。例如，北京市热点商圈或重点中、小学附近地区二手房的供求比例已高达1：10。因为北京重点中、小学校附近的新楼盘基本绝迹，所以二手房则成为众多家长和投资者争相购买的主要对象。而周边的二手房多属上世纪七八十年代的公产房的因素，导致周边可售二手房源稀缺、价格爆涨至12000元/平方米的历史高位。
实际上，除了房产市场的供求关系紧张、房产交易税费转嫁房价等客观因素外，消费者的置业冲动是非常重要的主观因素。当前房产市场供不应求状况的影响，“买涨不买跌”的强大消费者入市动力，将许多本可以延缓几年置业的人群的需求提前释放，成为房价快速攀升的又一动力。归根结底，供需结构失衡就是政府抛出“两个一千万”的根本原因。
“公开出售”加“内循环”能否让经济适用房归位？
北京市委书记刘淇表示，在3年内，政府要建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从“三最”出发，对低保户的住房应保尽保，并使房价得到控制。此言一出，再次渲染了房地产界，为2007年的调控政策揭示出了全新的篇章。据千万家调查数据显示，2006年北京的住宅用地计划为1900公顷，其中经济适用房的计划用地为300公顷，而实际2006年供应的经济适用房用地达532公顷，是计划面积的1.76倍。2007年仅1月份，经济适用房用地便达到近220多公顷。作为群众最关心、最直接、最现实的利益问题，2007年200万平方米经济适用房的消息无疑是一种“瑞雪丰年”的启示，但一直以来，经济适用房功能错位现象严重，由于经济适用房在实施的过程中一些相关部门在具体执行中或智慧不够，或执行不力，甚或某些具体执行者不负责任，乃至违章违纪。也由于对购买资格审核缺少有效手段，很多人伪造申购经济适用房的低收入证明材料，导致很多经济适用房流入了投机者手中。为此曾有学者提出取消经济适用房政策，曾一度引起社会上的激烈争论.千万家市场研究中心也曾就此问题发表过看法：我们认为从目前的情况来看，并没有更好的取代经济适用房的方法， 如果取消经济适用房，将导致一部分人永远也买不起房。问题的关键并不在于是否取消经济适用房，而在于如何使这项政策得到完善并严格而科学地执行。千万家市场研究中心认为，要解决经济适用房存在的种种弊端，应从经济适用房的开发、建设、购买和监督进行全方位改进。从本次经济适用房制度改革看来，我们的观点与政府目前的改革思路不谋而和。本次改革主要集中在两个方面。
其一，经济适用房公开出售，确保低收入家庭住房
北京市十二届人大五次会议期间召开的新闻通气会上，北京市建委副主任张家明承诺，今年经济适用房一定拿出一部分房子公开销售给低收入家庭。千万家市场研究人士认为，经济适用房面对销售人群条件标准、过程和审核的严格执行，将彻底封杀一度猖獗的经济适用房富人区的现象。通过建立北京市住房家庭档案，实行税收部门、银行系统逐步建立个人家庭收入体系，完善审核体系建立，将填补之前因体系不健全造成的经济适用房流失现象。今年开工的北京中低价商品房选址均已基本确定，均锁定在轨道交通发达地区，主要建在石景山、东坝等5大区域。如果中低价商品房即时开工，将必定缩短经济适用房与周边商品房的差距，抑制投机行为。
其二，“一千万”经济适用房将执行“内循环”政策
北京市建委副主任张家明表示，自2006年(含)起以定向销售方式购买经济适用房的拆迁户，政府对其日后打算转让的经济适用房，计划执行“内循环”政策，进行内部循环。相关政策预计，经济适用房“内循环”政策将在本年上半年酝酿成熟出台。千万家市场研究人士认为，“内循环”政策上半年出台，将意味着不允许在上市的政策规定将落实到未来这1000万平方米的经济适用房身上。而如果建筑面积为1000万平方米的经济适用房，严格按照 “90平方米”内的小户型动工，将建造近20万套住宅，填补巨大的小户型需求空隙，增加经济适用房的供应量。
此外，随着11个远郊新城规划的批复，远郊住宅也开始逐步开发经济适用房。目前北京市政府已经批准了11个远郊新城的规划。伴随着大规模的拆迁改造，远郊城镇居民也面临着重新买房居住的问题。同时，不要把经济适用房的购买人群限定在城区居民，远郊的新城都应该进行经济适用房建设，至少应占新建住房面积的10%。
强大的经济适用房的住宅供应量，加上科学的分配管理方式能否有效调节市场供应比例？能否缩小供需矛盾？能否压低房价？能否让经济适用房归位保障性质，起到其应有的作用？时间会证明一切！
“一千万”限价房是否能有效镇压周边房价？
北京市人大代表、市国土资源局局长安家盛提出，限价商品房将在今年推出300万平方米，最快在上半年就可以供应首批限价房。未来3年内，北京计划新建限价商品房各1000万平方米更是如春雷乍动,唤醒了因限价房而观望已久的购房者。千万家市场研究人士认为，以目前限价房的趋势而言，以多建低价住宅来抑制周边房价上涨的政策举措，将从两个角度进行发力。
第一，限价房实行预售，提早发挥降温药效
去年北京公布了准备用于限价房建设的18个地块，从目前北京限价商品房初步选出适合的地块来看，限价房主要集中在新城和郊区，一些轨道交通沿线，交通相对便利，教育、医疗、商业等社会公共服务设施要齐全，土地成本也相对较低的地区。千万家市场研究人士认为，较为便利的交通环境和完善的生活设施，为居住人群提供了便利的生活需要，而低廉的土地成本又在一定程度上，确保了控制限价房成本、限制低价的作用。
特别值得指出的是，限价房用地中，化工厂位居三四环之间、东铁匠营红狮涂料厂处于四环外五环内、南沙滩3号则在五环附近，都属于五环之内，市区中已完成拆迁的成熟地块。同时，广渠路15号、南沙滩3号、东铁匠营红狮涂料厂作为最成熟的三块用地，已经基本完成招标文件的编制，预计将作为第一批限价房用地，在今年第一季度上市招标。而据相关人士表示，北京市第一批有望购买限价商品房的消费者，可能是目前已经通过经济适用住房购房资格审核的部分家庭。限价房肯定是小户型，将优先向北京市民销售。而按照70到80平方米的户均面积测算，年内上市的限价房地块约能建设限价房4000套。限价房的提前预售，提前将限价房的功效发挥出来。广渠路15号地周边地域二手房价格以在7000元/平方米左右，南沙滩3号和东铁匠营红狮涂料厂也位居每平方米4000-6000元的范围内，千万家市场研究人士预计，与周边楼盘相差千元的限价房，对周边楼盘的升值将是一个不小的冲击。
第二，限价房价格两限，预计大部分售价在5000以下
众所周知，限价房是从房价和地价实行两限。千万家市场研究人士认为，由于限价房用地所在的位置不同，四环与五环的房价也会存在很大的区别，因此限价房的价格往往不会一刀切，将从周边市场情况出发由政府引导价格。限价房的针对人群中层收入人群，因此房价将高于经济适用房，但低于普通商品房。在不同区域，以不同价位满足不同群体。千万家市场研究人士认为，根据目前政府已公布的18块限价地周边房价来看，除四环内几块限价房外，大部分限价房价格将保持在5000元/平方米以下。虽然目前有些问题如准入和退出机制一直还没清晰，但是随着选址、地价确定和购买资格等相关的配套政策的完善，地方政府对限价地以及限价房相关细则的加速制订，确保了限价房在2007年能够及时地供应给消费者。
结语
千万家市场研究人士认为，“两个一千万”的提议归根结底，是从保障性住房供应不足入手，调整商品房市场结构的不合理，解决价格上涨过快等当前房地产市场存在的矛盾和问题。政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房来实现有效缓解房价。尽管政策的推行仍然需要一定时日，但政府调整住房供应结构、控制房价这一信号的明确释放，会给房地产市场的宏观及微观层面带来什么样的震撼？买房人会不会放慢置业的脚步以观市场转变？开发商还有信心捂盘待售期待升值吗？小业主手里的房屋是出售还是出租？而这一切又会给租赁市场带来什么样的机遇？限价房、经济适用房，这两个“一千万”真能成为支点前方那个撬动地球的神奇力量吗？如果高企的房价依然得不到有效缓解，政府又将进一步出台怎样的严厉政策。。。。。
猜想还在继续，我们拭目以待！
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"两个一千万"猜想 "公开出售"能否让经济房归位
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