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保障性住房将批量入市 07京城楼市“拐点”或现

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年02月10日10:11 中国证券报
孟坚

　　目前，北京房价虽然仍未见有丝毫松动的迹象，但近期政策面已悄然发生变化：去年底，商业银行及住房公积金禁贷未封顶楼盘；三年内，北京要建1000万平方米经济适用房，1000万平方米限价商品房；今年将严格对个人出租房屋进行征税；日前北京市出台规定，对外资购房予以限定……这一系列举措尽管不一定会取得立竿见影的成效，但可以预见的是，政策影响力将在不长的时间内开始“发酵”。2007年，或有可能成为京城楼市的“拐点”。

　　保障性住房将批量入市

　　近日，北京市委书记刘琪在北京市人大东城区代表团会议上表态，在三年之内，北京要建设1000万平方米经济适用房，1000万平方米限价房。另一位北京市建委官员强调，经济适用房将更强调社会保障属性，弱化商品属性。这两年经济适用房将实行定向销售，来安置和解决奥运工程、重点工程、市政基础设施建设搬迁居民的住房需求。对于社会的散购，要视定向销售情况而定，有富余时可拿出一部分来解决部分人的住房需求。

　　根据北京市规划委员会制定的《北京住房建设规划（2006年———2010年）》规定，“十一五”期间，北京市将推出经济适用房1500万平方米，约21万套。据此测算，年均应推出300万平方米、约4万套以上的经济适用房，房源数量约为2006年的两倍。

　　从目前的情形看，经济适用房在两年之内暂时还无法惠及社会普通民众，但1000万平方米的限价商品房却是实实在在的市场供应量。近日，北京市完成了一项迄今为止规模最大的土地利用现状调查。调查结果显示，目前北京市已供土地仍未开发供应市场房屋的，按照建筑面积计算有8000万平方米，而目前北京市全年的房屋开复工面积约为3000万平方米左右，闲置土地资源挖掘潜力巨大。去年，北京实际供应住宅用地848公顷，只占到全年计划供地1600公顷的53%。由此，可以比较乐观地期待，在中央政府严密关注下，地方政府很有可能要对以往的供地计划作出调整，社会保障性住房的供应量将会急剧增加。

　　一位业内人士分析，限价房的推出不仅可以拉低平均房价，更为重要的是其将对周边房地产项目价格产生影响。高收入人群购买商品房，中低收入人群去买保障性住房的市场格局会越来越清晰。而当第一批限价商品房推出之后，市场预期也会随之发生变化，并对地段相近、品质相同的商品房价格产生抑制作用。这一点可以从以往北京大规模推出经济适用房后对周边市场的影响中得到印证。在回龙观地区，当大量经济适用房面市时，附近的商品房项目几乎无一例外地受到“重创”，以至于当时一批开发商几乎是众口一词地批判经济适用房的建设。“问题的关键在于限价房的建设规模和地段，如果是将限价房都建在偏远郊区，虽可以拉低平均房价，但对普通老百姓来说则意义不大，因为工薪阶层如果买了这种房就会发现，高昂的时间成本和交通成本会使这种低房价变得毫无意义。”该人士这样认为。

　　客观地说，土地以招、拍、挂方式转让符合地方政府利益最大化的要求，但当关乎民计民生的住房问题已上升到非常重要的位置时，舍弃部分经济利益以换取社会的和谐安定，应不失为政府的一个明智选择。

　　房产投资者会夺路而逃？

　　北京市地税局日前公布，从2月1日起，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税，其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。据了解，北京个人出租房屋按照5%的税率征税不是新政策，从2004年已开始实施，至今主要是由房主到地税部门自行申报。此次重申严格执行的个人出租房屋收入按5%综合征收率征收的税款中，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

　　有业内人士介绍，以往有关这一税种的交缴率并不是很高，这主要是与出租房屋业主的纳税意识不强以及征管难度较大有关。此次重申严征此税，对政府的决心自然不容忽视。虽说征税的目的或许在于扩大政府财源，但对房地产市场的影响则在于进一步挤压长线房产投资者的利润空间。如果不纳税的话，业主将冒有一定风险。“就如同酒后驾车一样，不被捉住则已，一旦被捉，拘留、罚款、吊销执照，一系列的惩罚将不期而至，”这位人士作了一个生动比喻。

　　在一些发达国家，房屋出租的收入要纳所得税，保有房屋要纳财产税。对于房地产投资者来说，主要的收益有两块，一是长期投资的出租收益，另一块是房屋升值的帐面收益。目前，针对这两项房产投资收益的税收政策越来越趋于明晰。早先，北京市对房屋出租收益所征税的税率为20%，后来调低至5%。今后会不会按照累进税率计征或者再改变“游戏规则”谁也不知道，加之物业税（财产税）的开征以及大户型房保有税（可视为是一种资源占有税）的开征似乎也已是箭在弦上，这对房产投资者来说“利空”不断。去年，政府分别加征了房屋转让营业税和所得税以及上调了大面积高档房屋契税，增加了房屋转让的交易成本。至此，可以说房产投资的前景会越来越暗淡，而股市的财富效应渐显，对房产投资所产生的“虹吸”效应也会越发显著。

　　那么，如果政府的税收政策得到彻底地执行，将会是一幅什么景象？首先，拥有多套房产的投资者会感到一种前所未有的压力。房屋出租所得税将“吃掉”一部分收益，并且让投资者感到真正恐惧的是，政府下一张出的是什么“利空”的牌无法预测。其次，物业税的开征很有可能是压垮骆驼的最后一根“稻草”，房产未来升值的乐观期待将会很快被即期的税负负担所取代。拥有房产越多并不意味着财产越多，而是要交纳的税越多。假如，某个房产投资者做过股票投资，那他肯定会由此类推———购买了一个业绩逐年下滑的公司股票，与其长期持有不如及早“砍仓割肉”了结才是明智选择。当然，在大多数投资者还处于观望时，能果断了结出局的人肯定是少数。但随着时间的推移，会有越来越多的投资者逐渐意识到房产投资已味同“鸡肋”。届时，很有可能出现股市快速下跌中的“多杀多”局面。

　　目前，对政府在今年实施新税政的力度究竟会有多大以及对市场的影响怎样，还难以作出量化的判断，但可以肯定的是新税政肯定不会对只拥有自住房的家庭有什么影响。

　　“限外令”不可能没影响

　　今年2月初，北京市建委、北京市外事办公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商务局联合下发了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知对境外机构和个人购买京城商品房的资格以及购房用途作了一些限定。

　　据了解，外资流入中国楼市大都集中在上海、北京等少数城市。早在前几年，人民银行金融市场司就曾对此做过专项调查，该调查显示，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。这还是在当时人民币实行固定汇率以及上海楼市尚未大幅急升时的外资进入情况。在北京，外资购买也十分强劲。一位业内人士告诉记者，某位于CBD（中央商务区）的一高档楼盘90%的单元被海外人士所购。在北京望京地区，大批韩国人的购房与入住已形成一道奇特景观。或许是受到中国人“有土斯有财”的文化传统影响，众多港、澳、台、日本、韩国等亚裔人士在京城置业购房已是不争的事实。除此之外，近年来一些欧美人也加入了京城购房大军。按理说，欧美人历来有经常迁徙和异地就业的习惯。在欧盟内，一个国家的人为了取得更好的工资和收入，到另外一个国家去工作发展是很平常的事。在北美，收入相对较低、税赋较重的加拿大人，就有不少南下到美国谋发展。至于在本国内异地就业，对欧美人来说就更是家常便饭了。在这样的情况下，买房往往就成了拴住发展机遇的“绊脚石”。那么，这些老外为何抛弃了自己固有的习俗而入境随俗呢？

　　“其实老外并不傻，即使是在华只工作一段时间买套房也是自住、投资两相宜，”一位稔熟北京市场的人士分析，“近几年人民币升值必然带动人民币资产的升值，此外北京房价这几年涨的也很猛，所以老外买了中国房产将来再卖出至少会有两大块收益。一是人民币升值的汇兑收益，另一是房产本身升值的收益。如果是作长线投资，应该还有一块租金收益。这样算下来，外资购房的年复合收益率应在15%—20%左右。在京城高档项目的外资购买，大约应占到高端市场的20%以上吧。”该人士推测。

　　“之所以有人认为‘限外令’对北京楼市没影响，主要是因为这种影响已经在去年‘发力’了，”北京一位房地产专家说，“在全面限制外资购买房产政策出台前，北京许多高档住宅项目的外资购买占到20%至30%。当北京市限制外资购买一手房后，许多楼盘项目的销售进度明显放缓，而部分外资也将目光瞄向二手高档住宅。但当二手房买卖也开始‘限外’后，由于市场的接盘力度大为下降，致使高档房加价出手的难度有所加大，投资获利空间被进一步压缩。”事实上，“限外令”主要是通过压缩市场的部分高端需求来影响开发商对市场的预期，进而让“无形之手”去调整市场结构。

　　总体而言，大量社会保障性住房入市能够摊薄平均房价，通过增加供给来改变消费者的市场预期，进而抑制房价上涨过快的势头；运用税收手段挤压房产投资者套利空间、限制外资购买将会使部分购买力退出市场，甚至有可能会“震仓”出部分抛盘（取决于物业税的实施）。那么，市场以往的供需关系所决定的房价高位运行轨迹也许会因此而有所改变。2007年底，京城楼市“拐点”或现。