我爱我家二手房指数2007年1月份报告

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月09日15:26 我爱我家   

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图表1 我爱我家二手房指数走势图

数据来源：我爱我家

二手房综合指数

2006年1月份	2006年12月份	2007年1月份	07年1月同比变化	07年1月环比变化
1226.15	1417.62	1433.01	↑16.87%	↑1.09%

二手已购公房指数

2006年1月份	2006年12月份	2007年1月份	07年1月同比变化	07年1月环比变化
1165.89	1374.59	1383.99	↑18.71%	↑0.68%

二手商品房指数

2006年1月份	2006年12月份	2007年1月份	07年1月同比变化	07年1月环比变化
1309.09	1491.39	1478.05	↑12.91%	↓0.89%

数据来源：我爱我家

1、2007年1月份北京二手房买卖市场整体综述

我爱我家二手房综合指数回升  市场交易总量小幅微调

2007年1月，二手房综合指数为1433.01点，相比上月增加了15.39点，同比去年同期攀升了206.86点。环比上升了1.09%，同比增幅为16.87%。从1月份的数据来看，我爱我家认为：新年伊始，万象更新，北京的二手房市场又迎来了一个崭新的开始。整体市场依旧保持了去年年末的“暖冬”态势。去年营业税、个税以及土地增值税等各项税费的征收对于二手房市场整体的交易价格起到了推波助澜的作用，在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。大量业主为了保持投资回报纷纷选择了提高房价将税费进行转嫁，不仅如此，一部分业主的跟风和比较心理以及房源供应量的有限性，也使得房源价格居高不下并呈现出不断上涨的发展走势，这种状况在今年年初的二手房市场也得以继续延续，交易价格保持了稳中有升的向上态势。

从各城区总成交量比重变化数据分析，本月各城区的总体变化幅度趋缓，其中成交量比重变化最高的宣武区也仅为1.55%。从交易权属方面，商品房的成交量比重继续小幅上扬，占总体成交量的48.79%，相比上月增加了0.97%。

我爱我家认为：去年政府相关职能部门颁布的一系列调控政策经过前期的积累，其作用开始在市场交易中有所显现。新年伊始，购房者对于二手房的购买热情并未受到节日消费的影响，市场交易依旧保持着与上月相似的走势。但从价格上涨变化来看，二手房价格上升幅度相比于去年已经逐渐放缓。一方面由于去年北京的二手房市场房价涨幅明显过快，导致政府职能部门相继出台法律法规给予“降温”；再加上各项税费政策的稳步落实，中介行业的内部整顿以及二手房源的有向供给等各方面因素，北京的二手房房价涨幅速度随之呈现减缓势头。交易量方面，在二手已购公房占主导地位的前提之下，二手商品房由于价格的回落导致交易量也在一定程度上出现连续两月小幅上扬的局面。

2、2007年1月份北京二手房买卖市场成交量变化动态分析

1月份二手房市场交易量表现平稳  商品房比重略有上浮

我爱我家数据显示，1月份的二手房市场交易数量基本维持不变，与去年12月份交易量相比，仅向下微调了0.75%。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

本月的二手房市场交易状况仍然保持了上月的良好势头，交易量基本与上月持平。之所以会有如此表现，我爱我家认为：尽管去年北京的二手房市场由于受到一系列国家宏观调控政策以及各类税费征收的影响，交易量波动变化较为明显，“金九银十”的传统交易旺季概念也因为上述影响正在日益弱化，但整体市场交易走向却始终保持着平稳向上的发展态势，买卖双方的交易理念也正在随着市场的不断完善而逐渐走向成熟。进入2007年以后这一状况也没有发生太大的变化，交易量依旧保持平稳。除此之外，自去年十月份开始中国股市展开了猛烈的上攻行情，基金等投资市场的回报状况相当可观。由此削弱了一部分短期房产投资者的积极性，刺激其出售欲望遂将手中房产变现抛售转而投向股票等其他投资形式，从而也带动了市场成交量的走高。

3、2007年1月份北京二手房市场不同权属交易量变化动态分析

已购公房与商品房交易量旗鼓相当  二手商品房指数小降

根据我爱我家的数据，2007年1月，已购公房指数为1383.99点，比上月上涨了9.40点，同比于去年同期上升了218.10点，环比增加了0.68%，同比上浮了18.71%。二手商品房指数为1478.05点，比上月减少了13.34点，同比去年同期增加了168.96点，环比降低0.89%，同比上升12.91%。另外，从房屋的两种权属类型的交易比重变化来看，二手商品房的成交量所占比重有所增加，本月占总量的48.79%，环比上月增加了0.97%。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

对于市场的这一表现，我爱我家市场研究中心认为：在已购公房占主导地位的前提之下，本月二手商品房交易量继续小幅回升，交易比重占到了总量的48.79%，交易价格持续“降温”。造成这一现象的主要原因在于：去年由于受到宏观调控政策以及各项税费的影响，一部分二手商品房的持有者采取了“惜售”的手段来应对市场所带来的变化。故此，去年下半年北京二手房市场的交易多集中在不受税费影响的房源。而这部分房源中以公房数量较多，其受到了市场部分购买者的追捧，成交量明显放大。但是随着时间的推移、已购公房资源的相对稀缺以及二手商品房价格的小幅调整，二手商品房交易所占比重较去年开始有所回升，其与已购公房之间的差距有逐渐缩小趋势。[推荐：市场供需矛盾激化 直击北京二手房价攀升背后]

4、2007年1月份北京二手房市场不同区域交易量变化动态分析

市场整体呈现多元化发展趋势  中心城区本月表现尚佳        

图表2 2007年1月份与2006年12月份区域交易量比重对比图

数据来源：我爱我家

图表3 2007年1月份与2006年12月份区域交易量比重对比表

区域	2007.1月	2006.12月	比重变化幅度
朝阳区	35.01%	36.43%	-1.42%
海淀区	16.72%	18.16%	-1.44%
丰台区	15.27%	13.49%	1.78%
东城区	2.25%	2.87%	-0.62%
西城区	3.25%	2.61%	0.63%
宣武区	5.25%	3.91%	1.33%
崇文区	3.40%	1.20%	2.21%
石景山区	2.13%	2.32%	-0.19%
通州区	4.34%	5.51%	-1.16%
昌平区	9.70%	10.93%	-1.23%
门头沟区	0.14%	0.00%	0.14%
大兴县	2.30%	1.98%	0.32%
顺义县	0.23%	0.11%	0.12%
怀柔县	0.00%	0.32%	-0.32%
房山区	0.00%	0.14%	-0.14%

数据来源：我爱我家

从1月份市场交易比重的区域变化来看，本月中心城区的市场活跃度整体表现有所回升，除东城区呈现下降趋势以外，其余三区域均有不同程度的增长。与之情况相悖的是，处于交易热点区域的朝阳、海淀、丰台和石景山四区，整体比重变化幅度表现为三降一升。但由于综合条件相对占优，朝阳、海淀、丰台前三甲的位置依旧无可匹敌。远郊区县方面，本月市场交易情况整体表现平稳，交易比重环比上月均未发生太大振幅，市场的多元化发展态势日益凸显。

根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：受“首都经济”和“奥运经济”的影响，目前北京处于一个全面高速发展状态，各个区域包括远郊区县都有其各自独特的区位优势，百姓的置业需求也不再局限于某一、两个区域内。未来五年，北京将建设东部、西部发展带；通过“优化城区、强化郊区”，形成特色突出、分工明确、发展均衡的四大城市功能区域。不仅如此，按照市规划委提出的2010年居住用地空间布局引导方案，北京的中心城区今后将严格控制新增住房建设用地规模，主要通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地，保障住房供应。此项方案的提出，无疑在一定程度上促进了老城四区二手房市场的发展，尽管此区域较高的交易价格会使得一部分置业者望而却步，但依旧阻止不了对此区域房源需求愿望强烈的消费人群的置业热情。除此之外，市发改委在《北京市“十一五”时期基础设施发展规划》中提出了促进京津冀区域交通协调发展的规划，与之临近的通州、大兴等区域势必会因政策导向而成为人们关注的焦点，这也为远郊区县二手房市场的发展带来了一定程度的促进作用。随着政策的扶持与社会舆论的有利引导，新兴城区居住环境的不断改善和居住品质的大幅提升，加之轨道交通的发展建设，势必会使得越来越多的购房群体分流，远郊区县二手房市场的升温指日可待。

5、2007年1月份北京二手房市场成交居室、成交面积比重变化动态分析

一居室交易状况表现较为抢眼  二居室继续保持优势地位

图表4： 2007年1月份与2006年12月份交易面积比重对比表

面积(㎡)	2007.1月	2006.12月	变化幅度
≤ 60	33.33%	30.83%	2.51%
﹥60-≤ 90	36.36%	39.55%	-3.19%
﹥90-≤ 120	17.12%	18.05%	-0.92%
﹥120-≤ 150	8.94%	7.22%	1.72%
﹥150	4.24%	4.36%	-0.12%

数据来源：我爱我家

图表5： 2007年1月份与2006年12月份交易居室比重对比表

居室	2007.1月	2006.12月	比重变化幅度
一居室	21.21%	18.05%	3.17%
二居室	59.55%	65.56%	-6.02%
三居室	17.42%	15.04%	2.39%
四居室	1.82%	1.35%	0.46%

数据来源：我爱我家

图表6   2006年1月份至2007年1月份交易面积比重对比图

数据来源：我爱我家                                                         

图表7 2006年1月份至2007年1月份交易居室比重对比图

数据来源：我爱我家

通过我爱我家市场研究中心1月对北京市二手房市场成交居室及面积的统计数据可以看出：本月二居室的成交状况不尽如人意，成为唯一比重变化呈现下降趋势的交易户型。但从整体交易状况而言，二居室的市场主导地位岿然不动，本月其成交比重为59.55%。从数据可以看出：本月60平方米以下的小户型房源表现较为抢眼，比重变化居于领先地位，增幅为2.51%。尽管60-90平方米之间的房源交易面积下降了3.19%，但面积在90平方米以下的二手房源依旧为市场的交易热点。在90平方米以上的二手房交易区域，本月的交易比重变化表现为两降一升。其中，120-150平方米之间的交易比重上涨了1.72%。除此之外，90-120平方米以及150平方米以上房源小幅微调，降幅分别为0.92%和0.12%。

在“国六条”明确提出积极发展住房二级市场的政策指引之下，二手房市场凭借其无可替代的地段及配套设施完备等优势受到了越来越多购房者的追捧和关注。尤其是“90平米、70%”两限政策公布之后，引导住房市场结构的合理化问题越来越受到人们的重视，调控政策的导向性作用随之突显。伴随着消费者消费观念的日臻成熟，在“梯级消费”的理性倡导下，很多消费者摒弃了传统的“超前消费”的购房观念。在经济还不是很宽裕同时又有住房需求的情况下，房屋面积的相对缩小，可以减少月供带来的过重经济压力，因此导致一部分消费者开始把购买一居室作为过渡性选择。与此同时，购房者的人群结构也正逐渐向年轻化靠拢。目前北京的单身白领阶层日益壮大，他们的年龄大致在25－30岁左右；工作稳定且收入颇丰；渴望独立、自由的生活。但由于自身的经济实力还不足以在城区内购买大户型房产，因此60平方米以下的小户型房源成了他们的最佳选择。有鉴于此，本月60平方米以下房源表现较为抢眼，但二居室凭借其良好的居住舒适度以及性价比继续占据着整体市场交易的领先地位。

6、2007年1月份北京二手房市场交易价格比重变化动态分析

价格比重变化总体表现四升一降  低总价房源涨幅明显

图表8 2007年1月份与2006年12月份交易价格比重对比表

价格(万元)	2007.1月	2006.12月	比重变化幅度
≤ 30	13.79%	11.88%	1.91%
﹥30-≤ 50	38.33%	42.26%	-3.92%
﹥50-≤ 70	27.73%	27.07%	0.66%
﹥70-≤ 90	11.97%	11.28%	0.69%
﹥90	8.18%	7.52%	0.66%

数据来源：我爱我家

图表9 2006年1月份至2007年1月份交易价格比重对比图

 

数据来源：我爱我家

根据2007年1月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场交易状况与上月基本持平,交易金额环比仅下降了0.41%，除30-50万区间的房源比重减少之外，其余4组价格区间的房源交易比重均有所提升，但市场交易的主体地位仍被30-50万区间房源所占据。与之相对应，本月低端小户型房源比重的上升使得其交易价格比重也呈增长趋势。数据显示：本月比重变化涨幅居于首位的是30万以下的低总价房源，环比上月增加了1.91%，而30-50万区间的房源比重环比上月则下降最为明显，降幅为3.92%。我爱我家市场研究中心分析指出：作为2007年的第一个月，本月高位运行的市场交易状况着实为全年的二手房市场打开了一个良好的开端。由于本月一居室房源交易量涨势居首，由此使得小户型房源交易量小幅提升，与之相匹配的低端市场房源价格交易比重涨幅较为明显。不仅如此，在“梯级消费”的理性倡导下，越来越多消费者的购房观念开始发生根本性转变，大面积大户型不再是人们争相追捧的对象，低端房源以其价位优势和相对较为合理的建筑格局逐渐被消费群体所接受，尤其是随着购房结构的年轻化使得低总价房源的受青睐程度稳步增长，从而在本月的整体交易中脱颖而出。

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