北京房屋出租2月1日起征税 业内称征税难在落实

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月09日11:28 京华时报   

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为了加强对个人租房纳税征管，北京市地税局1月31日发出通知强调，从2月1日起，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税。此政策一出，业界均反映，该政策执行起来具有比较大的难度，要实现个人出租房屋纳税，重在落实环节。

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房屋出租2月1日起征税

1月31日，北京市地税局发出通知，规定从本月1日起，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税。

针对个人出租房进行征税开始于2004年，国税总局规定，个人出租房屋需要缴纳包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等八项税种。

市地税局有关负责人介绍，纳税人在缴纳个人出租房屋税款的时候，可以自行选择按5%的“综合征收率”或者“分税种计征”任意一种方式缴纳税款。但是，一旦纳税人选定综合征收率纳税后，就必须严格按5%的综合征收率缴纳税款。纳税后，税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。

房主避税者众

关于个人出租房屋要征税并非新政策，从2004年已经开始了，至今主要是由房主到地税部门自行申报。但是，记者采访了京城多家中介机构，他们纷纷表示，在完成租赁交易的房东中，有纳税意识主动咨询纳税流程的房东为数不多。

记者采访了一位正准备在某中介公司挂牌出租房屋的李先生，他表示，听说过要收税的事，但是自己肯定不会主动去纳税的，这样房屋出租的成本会增加，本来房子的租金并不高，再交税，太不划算了。

不少业内人士也表示，即使实行租赁备案，部分房东也有可能为避税而不备案，不通过中介自行进行租赁交易，这种操作很方便；更可能有部分中介为了完成交易，帮助房东避税。可见，要实现个人出租房屋纳税，重在落实环节。

不同类型房屋受影响不同

租赁要收税的通知发出后，业内人士纷纷表示，尽管政策是针对所有的出租房屋，但是由于房屋属性不同，受到的影响也不一样。我爱我家经纪公司副总经理胡景晖认为，该政策对于低端市场影响较大，而对于中、高端房屋租赁市场则影响较小。

对于低端民宅租赁市场来说，房屋租赁市场《办法》实施后，按照5%的综合税率计算，由于尚处于卖方市场。业主为了保证其收支平衡，将有可能把这部分税费转嫁给承租方，导致承租人租房实际成本有所上升。

不过，增加5%的租价对整体租赁市场影响并不大，以一套两居室，租金2000元/月的房产计算，租期为一年，那么业主需要一次性交纳税费：2000×12×5%=1200元，相当于每个月多付100元，而这相对于租赁旺季租金动辄几百元的上涨来说，承租者还是比较容易接受。

高端租赁市场则属于完全相反的情况，处于买方市场，因此业主转嫁的可能性不会很大。业主转嫁税费的结果很可能只是会使房屋的空置期加长。例如，一套月租金在4000元左右的公寓，租期一年，业主需要缴纳税费为4000×12×5%=2400元，但多空置一个月却要损失掉4000元。因此，一般业主不会放弃将税费成本转嫁给租户。在中高端租赁市场上，如果房屋业主由于回报收益率的下降而选择出售的话，那么其营业税、个税、契税、土地增值税在业主出售时都将需要缴纳庞大的税费支出，将会使得大部分业主考虑继续出租，而不会选择出售。

政策落实有难度

该政策的初衷是为了加强个人出租房屋的管理，但是多数的中介认为，由于目前租赁市场还是处于有制度，无监管与执行的状态。该政策的出台并非强制性的，所以具体落实将有相当大的难度。

“链家地产”市场总监金育松认为，就目前的情况来看，对个人出租房屋征税政策执行到位还存在着一定难度，例如，监控系统并没有全面建立，房屋是否是租赁状态难于确认，很多房屋缺乏征税的有效依据；居民对出租房屋交税的意识较为淡薄，一些业主存在“能省则省”的心态；而最为关键的是，征税政策是否与强制备案相配套执行。

不过，“链家地产”市场研发中心提醒消费者，面对时下出现的一些承租者偷卖业主房产、拖欠房租逃跑、在承租房屋内进行非法经营等恶性事件，业主应该积极面对房屋备案制度和纳税，为以后租期内的安全提供更多的有效安全保障。

责任编辑/wangyi.bj

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