去年出让地五环外占近六成 07将现土地供应高潮

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月09日08:53 新京报  张学冬  

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去年北京共出让86宗土地，比2005年多近一倍；带居住性质用地达58块，规划建筑面积达760多万平米；大型地块减少、大开发商拿地火热。 

尽管2006年北京的土地市场笼罩在浓厚的宏观调控氛围中，但其活跃程度远远高于2005年。去年全年北京共成交了86宗土地，而2005年只有48块。这说明因“8·31”政策因素导致的阶段性土地供应短缺已经渡过，而2007年，则可能掀开北京土地大面积供应的高潮。 

去年，广渠路36号地吸引了众多开发商投标，最后北京城开、北京城建组成的联合体竞得。本报记者 周晓东 摄

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总量

土地市场供应增多，58宗住宅用地成交

作为房地产开发的基本资源，土地供应的数量、节奏和质量等方面的因素都在很大程度上影响着开发商的土地储备、购房者的购买判断。

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在经历了“8·31”后约一年的土地短缺的“阵痛”之后，2006年北京土地供应市场逐渐开始回暖。随着大量“8·31”未过关土地的一级开发处理完毕、政府主导下的一级开发土地入市，一定数量的土地开始释放并陆续成交。

北京土地整理储备中心网站的信息显示，2006年北京共出让土地86宗，而2004年为89宗，2005年48宗。目前所知2007年即将入市的土地已达到74宗，加上目前正在交易中的8宗土地，显然，今年土地的供应将超过2006年。

其中，2006年北京共出让带住宅性质的土地达到58宗，出让的总建筑面积达760多万平米。

按照一般的开发规律，去年成交的这些土地将在一两年内陆续开发建设，入市销售。

规模

20宗地块建面超10万平米，无50万平米以上大地块

在58宗成交的带住宅性质的地块中，规划建筑面积超过10万平米的地块有20宗，但却没有超过50万平米的大盘地块。这些规模稍大的地块基本上集中在朝阳、海淀、丰台、大兴、房山等区域。

其中，丰台区万恒家园二期规划建筑面积41.6万平米；朝阳区东坝地块44.9万平米、广渠路36号地块46万平米、北四环东路73号住宅地块31.6万平米。

而此前曾有消息称，建设部积极酝酿大盘调控对策，除了控制一次性出让规模外，还包括限定销售周期和开发周期、在土地出让合同中明确开竣工时限等，以确保供应的土地能及时形成市场供应。同样，目前各地对待大规模土地出让也开始持谨慎态度，因此将很难出现大体量的住宅项目。因此，2006年或许是北京大体量楼盘用地的最后集体演出了。

分布

五环外成交量占57%，低密度用地受宠

“事实上，去年土地供应计划指标中，城八区向朝阳、海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。”一位业内人士认为。而这样的土地供应局面还在今年继续延续。

中原地产的统计数据显示，2006年公开出让的土地中，二环内为零，二环-三环间占12%，三环-四环占20%，四环-五环占11%，五环外近郊占16%，远郊区县则达到41%.如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并，那么，位于五环外的土地成交量占到了出让总量的57%.换言之，今后一两年上市的新房，将有近六成建在五环外。

虽然“90平米70%令”对开发商在远郊区域操作开发难度有所增加，但一些低密度地块还是吸引了大量的开发商，比如顺义河南村地块、海淀温泉镇D1地块。后者甚至在挂牌结束前就历经了10轮报价的争夺，可见其争夺的激烈程度。在国家严禁别墅用地审批后，远郊的低密度地块正在成为开发商的最爱。

不过，并非所有的远郊区地块在规划中都是低密度产品，有些地块甚至是完全按照普通住宅的容积率进行规划的，那么，在如此遥远的区域，在交通、学校等配套尚不健全的情况下，它们是否能经得起市场的考验？

买家

高品质土地频现大开发商身影

在2006年北京的土地市场上，品牌大开发商的身影频繁出现。

去年至少参与两次以上土地公开出让的品牌公司就有万科、首开、华润置地、合生、中远、首创置业、金隅嘉业、金地等。其中，万科和金地还在万恒家园地块出现过激烈的争夺。而曾被称为“地王”的广渠路36号地，更是吸引了北京城开、北京城建、合生、富力、世茂地产、华润、中远、金融街等上市房企。北四环东路73号地块，也出现了中远地产、首创置业、万科、华润置地、华远地产、金隅嘉业6家品牌企业的身影。

“随着土地的稀缺性特征显现得越来越明显，以上市公司为背景的品牌地产公司利用手中的资金进行土地布局，北京正是他们重点争夺的区域之一”，有业内人士如是说。的确如此。去年，包括万科、北京城建、深圳金地等多家上市地产公司通过增发股票进行融资，其中万科募资总额不超过42亿元、北京城建不超过12亿元、深圳金地不超过30亿。其目的是扩大其市场布局，尤其是扩大其土地的储备量。

■记者拷问

招标出让能否兼顾公平？

住宅用地的出让方式从挂牌为主改以招标为主，且在北京大面积实行始于去年7月下旬。由于招标出让考虑的是综合分数，因此原来惟一的价高者得的局面被打破。招标的方式在很大程度上是政府有关部门通过合理的评分，把控住土地疯狂竞价的局面。但是，政府主管部门在增加主观把控性的同时，也要考虑另一个问题———如何来兼顾公平。

在2006年公开的土地中，有好多地块是被其土地一级开发商拿走的。当然，这里并不是说土地的一级开发商不能参与招标，而是说，如果多个地块均被一级开发商拿走，一些人就会猜测：这里边有猫腻。原因是一级开发商对地块的前因后果更加熟悉，且有在招标文件上设置障碍之嫌。

所以，在通过招标方式控制地价的同时，不能使其丧失最初执行的客观和公平性，不能在执行过程中走了样子。

如果2007年住宅土地公开出让依然以招标为主的话，就需要有关主管部门对招标过程进行很好的监管，通过科学、合理的方式规范土地出让的投标程序。如果2007年的土地依然被一级开发商拿走的话，那政府主管部门的公信力就要大打折扣。

■影响·2007

2006年7月下旬起，北京住宅用地多开始采用招标方式出让。在一定程度上讲，住宅用地以招标的方式出让，政府可以合理地控制土地出让价格，而且通过合理的调配和选择优化的开发建设方案，可以保证住宅开发建设质量，能够达到彻底贯彻政府部门调控政策的目的。那么，这些招标的住宅用地将对今年的楼市产生什么影响呢？

新项目最早今年下半年入市

按照目前正常的房地产开发周期来计算的话，一般达到“七通一平”的地块办理完土地出让相关手续后，在8至12个月后就进入市场。显然，2006年出让的土地应该在2007年下半年至2008年进入市场。

由于受到宏观调控等政策的影响，将于今年入市销售的住宅，除了有2006年入市土地形成的直接供应外，还有就是因宏观调控政策推迟开盘的项目，而且这些项目的数量非常大。

本来，2006年的土地就出现增加的趋势，再加上存量供应进入市场，因此，今年北京的住宅供应应该很充足。

“天价地”项目售价难低

记者对去年成交的86宗地块梳理后发现，有34宗土地以起始价成交。而58宗带居住性质的地块中，60%以上是通过招标的方式出让的。

中原地产的统计数据显示，去年北京公开出让的土地，总体平均楼面地价为2975.35元/平方米。其中，带居住性质的土地的平均出让价格为2639元/平方米。但我们必须要看到，这包括密云、顺义、怀柔等远郊区县的非常便宜的土地。因此，考量土地价格对房价能否造成影响，更应该从典型区域进行对比。

那么，比如去年11月金地以7.56亿元拿下朝阳区四惠桥东北侧地块，规划建筑面积是10.24万平米，按金地的中标价计算，其楼面地价达到7389元/平米。而当时紧邻该地块的东恒时代二期TIMES精装修房的售价为11500元/平方米，因而业界预测金地要卖到15000元/平米才可能有利润。当然，按照目前北京房价快速上涨的趋势来看，说不定还没到开盘，四惠东区域的房价就超过15000元/平米了。

另一方面，目前还无法预知各个楼盘入市时的销售价格，但可以判断的是，如果房价还持续快速上涨，这些通过公开出让的地块的销售价格也将不会低，尤其是2006年上半年出让的土地，主要以竞价为主，土地价格被开发商疯狂抬了起来，其地价要比下半年的高出许多。若开发商将其全部转移至成本，进而转移至房价，则将出现不少新盘一开售就冲上万元的势头。

　　

 
 

责任编辑/sf062

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