南四环内二手房价“三级跳” 上涨空间依然很大

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月07日17:51 房地产门户搜房网  链家  

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回首2006年北京房地产价格，应该说是处于“双高位”运行，即房产价格的绝对值和房产价格的涨幅均处于高位。据北京统计局资料显示，2006年12月份，二手房指数为110.3%，即比2005年同期上涨10.3个百分点。同时，据“链家地产”统计资料显示，2006年北京12个行政区的二手房价格达到了7155元/平米，同比上涨18.6%。

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在这里更值得一提的是，2006年，南四环内二手房价格一改以往整体不愠不火、典型区域冷热不均的市场情况，普遍出现了明显上涨。下面以方庄、马家堡、丰台镇三个区域为例，说明南四环内二手房价的变化：

方庄二手房成交均价一年涨幅31.5%，未出现成熟区域应有的“补涨”现象

据“链家地产”统计数据分析，2006年12月，方庄区域二手房成交均价达到7785元/平米，同比上涨高达31.5%，以二手公房交易为主，占比达70%左右。

另外，方庄区域从2006年至今各月二手房成交均价始终保持平稳上涨趋势（成交均价从2006年上半年的6730元/平米上涨到2006年下半年的7694元/平米，再到2007年1月份已达到8329元/平米），“链家地产”市场研发中心认为，同样作为二手房成交的成熟热点区域，方庄二手房价格上涨情况同其他典型区域不同（例如，马甸、中关村、团结湖等区域在价格上涨到一定程度时，已经基本处于“滞涨”状态）。并未出现价格补涨现象（补涨即指当某区域价格处于高位后，涨幅将会趋缓，从而缩小与市场平均价格的差距，当市场平均价格又达到一个相对点之后，其区域价格涨幅又将快速增长）。

“链家地产”市场研发中心认为，这主要是因为方庄二手房价一直处在相对低位，例如，2005年全年北京市二手房均价达到6033元/平米，而方庄区域2005年底才达到5920元/平米，这对于一个较为成熟的二手房区域来说，区域二手房价格是被低估的，因此2006年二手房均价出现了较大程度的追涨。而2007年，鉴于方庄区域新开发商品房项目均价基本在万元以上，区域二手房价格将依然会处于“追涨”状态。

马家堡二手房成交均价一年涨幅24.4%，创新兴区域价格涨幅新高

据“链家地产”统计数据分析，2006年12月，马家堡区域二手房成交均价达到7369元/平米，同比上涨高达24.4%，以二手商品房交易为主，占比达到70%左右。

另外，马家堡区域从2006年至今各月二手房成交均价始终保持平稳上涨趋势（成交均价从2006年上半年的6203元/平米上涨到2006年下半年的6830元/平米，再到2007年1月份已达到7175元/平米），“链家地产”市场研发中心认为，马家堡区域二手房价已成为京城新兴区域中涨幅最高的区域之一，与其交通的快速发展至关重要。2004年下半年南中轴路通车，铺垫了马家堡区域交通的基本轮廓；而2008年奥运之前地铁4号线预计建设完工，将是马家堡区域二手房市场又一重大利好，是促进区域二手房价走高的重要原因；另一方面，马家堡区域二手房建筑年代较新，多为次新房，品质较高，这是区别于南城其他区域二手房的最大优势。

“链家地产”市场研发中心，由于2006年的土地交易中，丰台区的商业规划建筑面积居各区之首，达到了16.8万平米，其中马家堡路角门14号商业用地规划建筑面积达到106750平米，占到丰台区商业规划建筑面积总量的63.5%，这将在提升区域人气的同时，弥补区域商业配套不足的缺陷，将进一步带动马家堡区域二手房价格上涨。

综上所述，2007年的二手房价走势如何，将继续成为各方关注焦点。“链家地产”认为， 2007年，在连续两轮的宏观调控下，调控的效果将会逐渐显现，2007年整体的房价上涨幅度将会趋于平缓，但是不同区域的房价涨幅将会呈现更加明显的差异，而对于正属于绝对上升期的南四环内二手房市场来说，明年价格上涨空间依然很大。

责任编辑/sf067

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