经适房回购政策显示政府决心 实施可能有三瓶颈

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月07日17:49 房地产门户搜房网  链家  

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在近日结束的北京两会上，政府提出2007年将加大住房保障力度，其中经济适用房回购政策再次成为焦点。经济适用房回购仍将针对新建的经适房，在回购过程中，将考虑到房屋折旧等因素，适当调整回购价格。相关政策在今年上半年出台。“链家地产”市场研发中心认为，回购政策显示了政府还原经济适用房为保障类住房的决心，不过，包括回购时间、回购价格、装修费、折旧费等方面仍然存在疑问，在政策的制定及实施过程中可能将遭遇以下三大瓶颈。

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瓶颈一：回购政策针对哪些“新”房？

在《北京住房建设规划(2006-2010年)》中，回购的对象是“今后新建和销售的经济适用住房”，虽然已经明确是新建房，不过时间点并不明确。由于经济适用房的建设并不是集中、批量的开发建设，不同的项目和同一项目都存在分期的开发和销售，摆在政策制定者面前的一大问题是：哪些房子是“新”房；是按项目动工时点，还是按建成年代计算？或者干脆确定一个时间，在该时点之后新建和销售的经适房都算新房？而按以上三个时点计算，在同一栋楼里的不同房产都可能出现“命运迥异”的情况：部分房产不用回购，而部分房产必须回购；如果一刀切，又显然对已经购房的居民不公平。因此，时点问题可能成为回购政策的一大瓶颈。

瓶颈二：回购价格如何定？

相比去年回购政策是否应该实施的争议，现在对于回购，最大争议已经集中在回购价格上，是按原价回购还是按市场价回购？“链家地产”市场研发中心认为，这两种价格显然都不合适。首先，按原价回购将会损害业主的利益，引发社会问题；在购房时，业主除了支付房款外，还需要支付契税、印花税等税费、购房后期的装修费、贷款购房时支付的利息等等；因此，按原价回购的结果有可能出现经济适用房彻底沉寂或是业主因价格太低，不愿配合的局面。其次，如果按市场价回购，将会违背回购的初衷，政府介入回购将失去意义。因此，“链家地产”市场研发中心认为，回购价格应该包含原购房税费、装修费，但如何计算折旧费，将成为制定回购政策的另一瓶颈，目前二手房折旧主要考察的因素是建筑年代以及装修状况，不过并没有统一的标准。只要回购价格过低，经济适用房的业主都可能通过其它途径转让，势必又要引发关于经济适用房的争议。

瓶颈三：回购行为如何监督？

由于回购政策的目的在于确保经济适用房的保障性功能，在经济适用房转让时由政府把关，不过对回购行为如何监督，使保障功能落到实处，还需拭目以待。购房资金数额较大，因此可以预见回购资金储备将是较大的数额。这样，政府回购资金的来源是一个问题，在可能出现大批量回购的情况下，如何保证资金的到位和合理的使用也是一个问题；最后，有效的对回购的各个环节进行监督，才能避免经济适用房再次成为争议的焦点。比如说，目前购买经济适用房必须具有一定的资格，而且需要通过审核，然而从已购买了经济适用房的客户群体来看，有不少业主拥有奔驰、宝马，这显然是政府审核、监督管理功能的缺失，也因此成为为人诟病的地方。

综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，经济适用房的回购仍然面临一系列的问题，不过，方法总比问题多，回购政策的出台已经成为趋势，只是时间问题而已。另外，“链家地产”市场研发中心建议，回购政策可以先选取部分项目进行试点，在取得预期效果后再全面推行。

责任编辑/sf067

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