土地增值税政策效应溢出 沪商业综合地块受热捧

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月06日14:43 中国房地产报  刘笑一  

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1月26日、27日，上海四号土地出让公告20幅地块分别开标。与此前住宅用地占据主导地位，并受到开发商热情关注的局面不同，这一次，开发商的目光悄然转向了商办综合地块。

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记者在现场看到，与前几次公告推地情况相比，青浦、南汇、奉贤等集中在外郊环的地块相对“遇冷”，一些较大规模住宅地块都只是被一些中小开发商以底价或者接近底价的价格摘得。例如青浦徐泾镇住宅地块，占地面积超过15.9万平方米，容积率为1.0，挂牌起始价为3.3435亿元的地块，最终被南山房产以3.8335亿元揽入怀中。

四号公告28幅出让土地中，有12幅是商业用地，位置较好的商业用地被实力地产大鳄追捧。此前远郊地区商业配套地块虽频频推出，但大多由于交通的便利性差和大环境的不成熟而令沪上开发商不敢轻易出手。

1月26日的现场竞价中，绿地集团以1.51亿元的价格从中青旅集团上海金宇豪国际酒店有限公司、上海名府置业两大竞争对手中夺得“嘉定工业区飞跃五金厂地块”，每亩地价超过700万元。这一成交价比挂牌起始价3910万元高出了近3倍，创下了上海土地市场公开拍卖以来成交价与底价之间的最大差距。

由于是四号公告中少有的市中心热门地块，虹口区轨道10号线四川北路站地块更是在公告发布初期一露面就以其黄金位置吸引了不少开发商的眼球，此前仁恒、绿地、正阳等多家重量级开发商都购买了标书并参加了答疑会。最终该地块由申通地铁资产经营管理有限公司、中信泰富有限公司和珠街阁房地产开发公司三家联合体以底价4.937亿元拿下。

上海商业网点办公室主任浦祖建表示，轨道交通10号线将途经这一地块带来的技术性难题，是使不少开发商对其知难而退的主因。“从目前轨道交通建设的进度看，要等到地铁建成再启动项目，也就是说，该地块真正交付开发的时间将延至2009年，这对公司的资金流是个很大的考验。”

尽管业内人士认为运作地铁上盖建筑难度颇高，且会无形提升建筑成本，但中信泰富有关人士显然已经有较充足的把握，“中信泰富拥有地铁物业开发经验，将在开发中引入香港地铁地下经营模式，并已经决定将项目和轨道交通一起建设”。

事实上，虹口区房地局有关人士也坦言，地块决定出让之初，就希望吸引到具有地铁上盖物业开发成熟经验的港资地产商参与竞争。

另外，同样颇受关注的普陀区长风生态商务区3A地块则由解放传媒集团和东渡国际联手以1.89亿元摘得。这已是东渡第二次落子长风，取得商业用地。

虽然商用物业开发难度高于住宅，但在国家开始对开发商进行土地增值税清算的氛围中，申新房产研究室主任蒋正华称，土地增值税清算政策规定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，免征收土地增值税，“这意味着土地增值税的清算，将会使不少开发商转向持有物业以出租盈利的模式，事实上，这已经在四号公告的开发商拿地情况中有所反映。”

责任编辑/sf067

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