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苦等了半年多的北京市“限外”细则——《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》终于在日前浮出水面，“严禁外资炒房”的调控政策被进一步在地方细化。
然而，“限外令”的出台也引起了一些思考和疑问：“限外令”对国家宏观房地产调控有多大帮助？北京高端房产市场会不会受较大影响？外国投资者的投资信心会不会受影响？
疑问一对房地产调控帮助有多大？
“外籍人士在北京高端项目中7%-8%的购房比例实在算不上多。”昨天，中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)在谈到外资买方对房地产市场的影响时坦言“限外令”影响不大。根据中原地产对于北京部分高端楼盘的销售统计，2006年外籍人士购买的比例大约为7%-8%，而这一数字在上海却已经超过了20%。对此，李文杰表示：“相比于上海，北京市目前的高端住宅多以自住和国内投资者购买居多，相比于7%左右的购买率来讲，本土购房者所占的比率更为庞大。从这一层面上来看，在北京限制外资买房有点‘画蛇添足’。”
2月2日，北京市有关部门联合发出通知，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨因生活需要可以在北京购买一套商品住宅，购房前须办理居留状况证明。对于此次建委等相关部门出台“限外令”细则，有部分业内人士认为主要是由于从宏观调控的整体出发角度考虑的。
从2006年开始，由于北京乃至全国的房地产市场过分火热，导致房价居高不下，相关调控措施陆续出台，而调控的细则也从住宅地产逐渐扩大为商业地产、工业地产等各个方面。此次出台的“限外令”细则，在一定意义上对于外资买房的条件加以了具体的限定，但对“限外令”予以抱怨的也大有人在。
疑问二房价会不会受影响？
“外资对京城房地产市场的影响是有限的，基本上不会影响到北京市保障性的住宅市场，也就是低端市场，更不会影响到房价。”昨天，中国企业海外发展中心主任孙飞(孙飞博客,孙飞新闻,孙飞说吧)在接受记者采访时表示。
孙飞认为，出台限制外籍人士购房的政策并不代表北京在“排斥”外资对房地产的投资，这个主要是由于目前北京的房地产市场存在着一定泡沫隐患，而外资在这其中又起到了一定的推波助澜的作用。此外，由于我国目前外汇储备过高、人民币升值压力较大，北京作为重要的外汇流入城市，应提高金融风险意识，加强对外资的监管。
但是，孙飞认为，仅仅出台这个政策是远远不够的，因为这次政策主要是针对个人购房，而对于大型投资机构并没有做硬性的限制，相对于个人购房境外机构是微乎其微的。目前中国房地产业的投资回报率高达15%以上，远远高于欧美国家，而在亚洲地区中国内地的住宅、写字楼、商铺市场的回报率也是最高的，因此境外资本会源源不断地流入境内，这个是无法限制的。孙飞表示与其对外资设限不如疏导，引导其投向北京的基础设施建设、远郊区县的房地产开发中，也可以进入廉租房和经济适用房的建设。
疑问三有没有新空子可钻？
此前SOHO中国联席总裁张欣就公开表示不应该限制外资进入中国房地产，因为中国房地产总体上离成熟还差很远，如果限制资本的进入，对房地产的发展是不利的。
“就像在城市的街头，这管制甚至严格到了有的城市不允许西瓜进来摆摊，于是城里人吃不到西瓜；也有的把各种各样的摊贩哄到房子里去。这些外资不在你这买房一定要到别的地方买房，我们这样只会给别人增加福利。”华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)形象地将限制外资的政策比喻为“城管撵摊贩”。
相关专家表示如果要对外资购买进行限制，就要研究进入的渠道。外资一般是两个渠道：第一是通过B股市场购买房地产股票，这是公开的市场；第二是通过个人购买住房，在中国工作购买自住房；还有是通过直接在中国的外商企业机构来买。
李文杰表示，由于此前出台的“限外令”对于外资购房的条件设置比较模糊，导致了一些外籍人士对于高端住宅的刚性需求得不到满足，此次出台的细则让部分符合条件的外籍人士可以“名正言顺”地购房住宅，因而这一部分拖后的需求将会在不久的将来得以释放。这样，“限外细则”的反作用将会体现。
疑问四京城高端房产市场会否受冲击？
目前，根据有关资料显示，境外资金在北京购房的比例占到了北京房地产市场交易额的7％左右，主要集中在高档酒店、商业、办公楼以及高档服务式公寓领域。
不久前在深圳举办的“京津最具投资价值的高端物业联展”上，两天内成交高端物业32套，成交金额高达1亿元。其中，仅北京一处起价每平方米2万元的物业就成交了16套，而60%被外籍人士购买，因此不少人士认为北京的限外细则将对高端住宅市场销售产生一定的影响。
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司相关人士分析说，由于外籍人士在京购房受到政策限制，基于政策变化所带来的风险难以把握，原打算在京购房的各大跨国公司外籍员工大多放弃买房计划，采取保守态度以租房为主，这样使得目前北京高档住宅物业的租赁市场在一定程度上受益。但由于各大跨国公司外籍人员的住房津贴持续下调，除了部分优质住宅项目受到追捧以外，物业租金普遍呈现保持或下滑现象。
此前境外人士在北京购入的多数为商业地产，住宅类占的比重相对较小，二者比例大约是7∶3，而且购买主体也以外资机构居多，外籍个人在京购房的比重要小于外资机构购房。
疑问五外资人士信心会否受影响？
出台新的政策对外籍人士买房提出了许多新的要求，要求出具《境外个人在境内居留状况证明》并且限购一套，但是中国企业海外发展中心主任孙飞认为，这个不会影响到外籍人士在北京的居住工作需要。
孙飞认为，这个政策出台其实是有区别地对待自住与投机行为，压缩一些不必要的住房需求，打击投机行为。一般外籍人士来华主要是为了工作、学习和旅游，真正定居的人还属于少数，而且一般在北京购买的住房经常处于空置状态，实际使用率不高，因此外籍人士选择租赁的形式比较合适。
政策限购一套的规定完全可以满足有需要买房的外籍人士，其实对外国买房的限制在其他发达国家也有所规定，新加坡就不允许短期居住的外国人买房。
同时有专家认为，出台限外政策主要是由于我国没有完善的遏止炒房的政策，例如欧美等发达国家全设有高额的持有环节的物业税，通过严厉的税收政策确保炒作房产者无利可图。还有韩国政府为了排挤不必要的住房需求不仅对外国人买房有严格的限制，同时还规定了每个家庭只准购买一套住房。
2007年2月2日
北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对境外机构、境外个人在北京购买商品住宅做出一系列明确规定。自从2002年取消了外销房和内销房的区别之后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。
2002年9月1日
北京取消对外国人购买商品房的限制。2002年9月1日，北京市商品房的预售许可证和《商品房买卖合同》将不再有内、外销的区别。同时对商品房的购买对象也取消了本市法人、自然人与境外、其他省市的法人及自然人的界限。而内、外销房在土地出让金和相关契税方面的差别早在几年之前就已经统一了。
上世纪90年代中期
北京的商品房有内销房和外销房之分，前者是由国内资本投资开发，必须以北京市的企业、组织或个人为销售对象；后者一般由外商投资，购买者为境外的企业、组织、个人和中国其他省市的企业或组织。
政策解读
严禁外资炒房
昨天，北京市委有关负责人向记者表示，近日下发的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（以下简称《通知》）作为去年六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）的细则，其主要目的是严禁外资炒房，通过设立实体公司的形式监管境外机构和个人在北京市的房地产交易行为。
去年建设部、央行等六部委下发的《通知》规定，境外人士购房必须采取实名制、并且要求必须设立实体公司，这主要是为了监管“热钱”的快进快出。戴德梁行投资部董事曹念国介绍说，目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式，现在要求这些境外金融资本必须设立实体公司，改变了以前那种简单的投资模式。
而北京市出台的《通知》要求，境外机构和个人在京购买非自用商品房的，应当申请设立外商投资企业。进行出租、出售等经营活动的，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得《外商投资企业批准证书》和营业执照。其核心目的也是为了防止外资进行短期的“炒房”行为。
核心规定
■ 境外个人限购一套
《通知》要求，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨，因生活需要可以购买一套商品住宅。
市建委表示，对于购房的情况，交易权属管理部门将通过全市统一信息平台的交易权属管理系统，验证其购房情况。一旦发现不是第一套购房，将不予办理登记手续。
■ 境外机构购房套数未做限制
对于境外机构的购房，《通知》要求，在北京设立了分支、代表机构的，可以在北京购买自用商品房。对于境外机构可以购买房屋的套数，此次未做规定。但境外机构在北京设立的分支、代表机构注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续。
同时，各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构及其享有外交特权与豁免的人员购买商品房的，需提交外交部同意其购房的照会。(王晓(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)莹/图)
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