政策带来了阴霾 后房地产调控时代房企华丽转身

比较欧美一些发达国家就会发现，综合性开发公司在房地产开发上并没有发言权和影响力，真正有决定权的是专项基金、专项的投资公司，以及专门的房地产从事机构。

在中国的金融市场，开发商的金融渠道是单一的，除了银行贷款，有效渠道寥寥无几，而信托和REITS，多数情况下都是在理论层面，在真正的实践过程中，很难付诸实施 

历经四年，2007年伊始，房地产行业迎来的仍是调控。土地增值税清算政策的公布，无疑又给中小开发商的企业发展带来一层阴霾。

不过，即使如此，依然会有人身处其中，却满怀希望。事实上，每一次调控到来的时候，业内都有公司希望借着这一机会开拓发展，占领地盘。而这一次，成立于2006年4月的上海中凯开发想要完成的并非一次逆市而上的发展个体，更期待能带来改变整个行业的一次涅槃。

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“香港模式”的质疑

在前一轮房地产业的发展周期中，许多有眼光的开发商在市场低迷的时期入市，从而获得了丰厚的回报。然而，随着宏观调控的到来，开发企业的内外环境却发生了深刻的变化。

另一方面，近两年国内房地产的宏观调控，不仅对市场有着显著的影响，更在一定程度上，催生了这个行业究竟往什么方向发展的论争。

在不断加深的调控影响下，自上世纪80年代末开始一直占据整个中国房地产开发模式绝对主导的“香港模式”也开始受到越来越多的质疑，内地与香港在经济环境及经济体制上的本质区别，已经让越来越多的从业者、专家开始反思在香港房地产已经延续了近半个世纪的房地产开发模式是否真正适应国内迅速成长的房地产市场。

然而，对于这样的问题，很多房地产企业都会有意识，但敢于放弃驾轻就熟的操作，真正愿意重新去尝试的却依旧凤毛麟角。

在这一认识上，中凯企业集团公司董事长边华才显然有着比一般人更多的思考。早在2年前，尽管自己的房子越买越火，但国家反复出台的调控政策，以及行业发展的深刻变化，已经让边华才开始重新认识中凯发展的未来道路。“房地产行业规模化、产业化、专业化将是大势所趋。中凯必须调整自己的发展战略和经营思路，才能够谋求更大的发展。

在这种判断之上，边华才和中凯开始慢慢转型，抛开过去的成绩，以一种创业的心态探索更为成熟的企业发展模式。

房企寻新模式

据统计，目前全程开发的综合性开发企业在国内仍旧占主导地位，而比较欧美一些发达国家就会发现，综合性开发公司在房地产开发上并没有发言权和影响力，真正有决定权的是专项基金、专项的投资公司，以及专门的房地产从事机构。

同样，国内的房地产行业在这几年的发展以后，特别是到2006年底，按WTO规定对外资的管制解除了以后，盈利模式将会有非常大的变化。

既然转型是必须的，那究竟怎样才是国际化发展？仅仅是寻找投资伙伴，还是找国际化的管理团队？

也许这可能是很多房地产公司目前最为乐衷的事情，但并不能改变一个企业的本质。只有从企业根本制度上的改变，才有可能真正达到国际成熟开发模式。

因此，边华才开始将中凯定位为两种角色：一个是房地产风险投资管理商；另一个就是房地产服务商。二者相互独立，互相补充。这样一来，既完成了企业专业化的转变，也大大拓展了自己的经营范围，并能获得更多合作伙伴的支持。

而这种专业的房地产开发和管理企业的扩展和发展方式，已经超越了绝大多数包括香港房地产企业在内的运作手段，并已经被边华才运用在2006年初投资成立的中凯房地产开发管理有限公司(中凯开发)的发展战略上。

除了基本的管理费用外，企业的一个盈利点就是利润分成，在保障投资人基本投资回报率后，以阶梯式分享增值的项目利润。目前，上海中凯房地产开发管理有限公司成立不到一年，已经在安徽、山东、江西、江苏等省份的二线城市开始了近60万平方米的项目开发。

外资即将登陆

目前，中凯房地产开发管理有限公司以其专业化、国际化、年轻化的管理团队在同行业中独树一帜，并拥有一支在国际房地产和金融领域具有成功管理经验和丰富资源的核心团队。

然而，仅仅有专业化是不可能完全超越原本固有的房地产开发模式的，更难奢望能以此向行业第一的目标发展。因为国内开发商企业的需求本身就不仅限于此，在专业团队介入的另一面，这些中小开发商最渴望的仍旧是更灵活实用的融资渠道。  

以往，开发商获取利益的主要方式是土地的获取，只要有本事，可以通过手段拿到土地，就会赚钱。然而，随着土地拍卖制度的日趋完善，使开发商面对的事实是，要以拍卖的方式获取土地，这就造成了对开发商自有资金需求量日趋增大，根据政府的规定，获取土地是无法获得银行贷款的。土地成本占了开发成本50%左右,使得中小开发商面临最迫切的问题，必须准备足够的资金获取土地，才能保证把土地溢价的价值最大化。

而另一个众所周知的事实是，在中国的金融市场，开发商的金融渠道是单一的，除了银行的贷款，有效的渠道是寥寥无几的，而信托和REITS，多数情况下都是在理论层面，在真正的实践过程中，是很难付诸实施的。

也正是基于以上的需求考虑，中凯开发在成立之初，就保持着引入海外资本的决心。“中凯企业集团之前在推动房地产业诚信建设上投入了大量精力，为专业公司的形成和运作推进都提供了大量优势资源，中凯本身具有的品牌价值及诚信基础也成为上海中凯房地产开发管理有限公司成功发展的根本条件之一。”

然而，在边华才看来，这些以往的努力，仅仅是专业开发公司成功的前提条件之一，中凯开发的迅速提升一定离不开资本的有力支持。“我们一直在寻求一种中凯企业、海外资本，以及中凯开发管理团队三方平衡的股权结构，这是最合理、有效，也最具有国际化运作基础的公司形态。”一旦这样的模式形成，与中凯开发合作的房地产企业得到的不仅仅是专业开发上的帮助，更能打开融资渠道，从而获取更多的企业发展机会。

边华才的这种追求，并非仅仅限于企业的战略构想，而是已经在实际进展过程中。据其透露，目前中凯开发与海外资本的合作洽谈已经进入实质阶段，并即将公布新的公司股权架构。而在未来得到充足资本支持的前提下，中凯开发有限公司的目标是计划在2007年完成近10个项目数量的企业战略目标，开发规模届时将达到近200万平方米，管理项目总资产超过50亿元人民币。

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