土地增值税政策将引导房地产开发走向何方？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月05日17:35 南京日报  沙文蓉  

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近日，城东某房地产开发公司老总在办公室一直思考着这个问题：“土地增值税开始清算后，明年项目的定价怎么弄？利润控制在哪个幅度比较合适？”

2007年1月17日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，打响了2007年房地产业调控的第一炮。给这声“惊雷”打懵的，首当其冲的是证券市场上的房地产股票。

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闷棍之下，房地产股这个昔日人见人爱的“香饽饽”，刹时成了人见人弃的“烫手山芋”。

《通知》发布当天，万科A、华侨城、金地集团、招商地产等龙头房地产股票率先跌停，位于上海的浦东金桥、陆家嘴、金融街等持有经营性物业的地产股也同样跌停。两市共有29只房地产(A、B)股票收市被砸到跌停板上。直接导致该日中信房地产股指数暴跌145.49点，跌幅达到8.22%。

土地增值税2月1日开始清算了。开发商路该走向何方？南京日报记者采访了多个开发商发现，房地产开发的未来之路可能有四种“走法”。

预测一：降低利润房价适度调低

钱塘房地产开发有限公司某老总认为，目前，媒体都在讨论土地增值税是否“羊毛出在羊身上”，开发商会不会将税费转嫁给消费者，间接抬高房价。但是，细心研究土地增值税后，就会发现，为了少交税，开发商也许会适度降低房价，控制利润，将增值额“卡”在一个临界点上，用足政策。

特别是对于中小企业而言，可能根本就算不出来这个数目是多少。在这种情况，可能有些楼盘会在简单计算后，对房价稍微降价以求快卖。因为如果利润过高，达到200%的利润率的话，就要交60%的增值税了。那开发商会认为，既然如此还不如少赚点利润，回馈自己的顾客更好。但是，这种情况只能发生在普通住宅上面。

据《土地增值税暂行条例》第八条还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，地值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。而计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房有建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。

从这方面解读土地增值税的话，记者发现只要开发商披上了“普通住宅”外套，那完全有可能免征土地增值税。因为各类成本加上去的话，普通住宅的毛利润只要不超过40%，都有可能享受这种免征优惠。

这同时也意味着，以往靠囤地或靠倒卖土地为生的地产商将面临大的挑战，地产行业竞争已经从资源层面转化到资本层面。

预测二：大幅提高房价造超高利润豪宅

采访中，城东一位开发商认为，如同征收个税，采取累进税率，从5%-45%不等。只要月收入超过10万元，不管是10万，还是100万，个人所得税统一征收45%，那么，土地增值税在征收时也有此类特征。

按照国务院1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率，从30%-50%不等。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。

开发商可以将增值额，远远超过扣除项目金额200%，专门做高档住宅。在南京，首套千万豪宅已经成交，说明这部分消费人群还是存在的，开发商完全有信心来做此类项目。

预测三：开发商先开发再做房东

“在此次清算通知中，商业项目只要开发商销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税。”仔细读完土地增值税后，南京大学房地产信息研究中心葛扬教授认为，开发商今后很有可能调头，多拿商业项目，自己持有出租，这样可以不用交土地增值税了。如果南京开发商从这点来解读，很有可能会“弃住从商”，将南京尚未成熟的商业地产炒热，在这些产业上挖一杯羹。也有专家认为，除了商业地产项目，其实开发商也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出租。这样的事例，在南方以及香港就有。

预测四：装修房可能迎来“春天”

土地增值税即将开征将进一步压缩房地产企业的利润空间，同时抬高房地产市场的进入门槛。近年来，各地土地大幅度的升值，此次土地增值税的清算对开发商带来的成本压力是无疑的。开发商也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税赋压力。

不过，在遭遇压力的同时，已有开发商表示，就政策谈政策，可能在装修方面有所“突破”。根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为未来的一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润，另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。

 

责任编辑/sf065

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