清算土地增值税削减利润成定局 算清历史不容易

2月1日，土地增值税清算的地方细则大多尚未出台，开发商在等待中度过“清算”第一天。市场预期，按四级超率累计税率据实征收土地增值税，会较大幅度削减房地产开发利润已成定局，但要“算清”历史也非易事。业内人士提醒，如何保证房源充足，以避免因行业洗牌、投资减少加剧供求紧张，导致价格继续上行，可能比关注开发商利润削减几多，更具现实意义。 【延伸阅读：土地增值税开征 广州房地产将由此告别暴利时代】

“清算”削减利润成定局，但“算清”历史不容易

开发商赚取超额利润的“好时光”可能会因土地增值税的清算而终结。长城证券最新发布的相关分析说，按四级超率累计税率计算，毛利率超过40%的开发项目被计征土地增值税后，其净利润将至少减少17.4%；毛利率越高的项目，利润削减额越大。而国内房地产企业的真实毛利率普遍在40%以上，尽管其账面数字往往要小得多。一旦土地增值税严格据实征收，大部分开发商的真实利润可能会比以前削减17个百分点以上。【延伸阅读：【博客话题】土地增值税促使房价上涨?】

不过，业内人士判断，这种削减可能更多针对的是2月1日以后清盘的项目，因为有两方面的客观情况决定了对待历史问题宜粗不宜细。【延伸阅读：独家:全面剖析穗"三限双竞"土地出让对楼市影响】

其一，当年每个项目已经征收了33%的企业所得税，其中的6成上缴到了中央，4成留归地方使用。现在清算、补缴土地增值税，企业的所得就会减少，企业所得税的应税税基就会相应变小，这意味着当初多缴的企业所得税现在需要退还。这不仅涉及到地方，也涉及到中央。上缴到中央的那部分所得税究竟要清退多少？地方税怎么退？核准退还耗时费力，程序复杂纷乱，说易做难。【延伸阅读：土地增值税开始清算 省房协建议应从2004年开始】

其二，房地产开发普遍采用项目运作制，房子卖完后，项目公司就注销了，有些大的开发企业母公司还存在，但也有很多投资者分了钱就走人了，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，难度大、成本高。

高房价动力会削弱，供求紧张需提防

对于买房人来说，土地增值税清算的最大“利好”可能在于开发商炒高房价的动力会有所减弱。 

 一家知名房地产上市公司的总裁说，原来开发商每多卖100元，完税(33%的企业所得税、1%左右的土地增值税预征)后企业能得到66元；据实征收土地增值税后，企业就只能得到40多元。如果土地囤积时间较长，地价成本低，累进税率高，企业就只能得到二、三十元。这样开发商原来屡试不爽的高房价策略可能会改变。【延伸阅读：土地增值税今日起全面清算 开发商静待政策推进】

但同时，“清算”可能引发房地产投资减少，供求可能趋紧。一方面，土地增值税清算后，无论原先有无计提拨备，开发商的流动资金都会减少，需要去筹集新的资金补充进来才能开发，开发速度会放慢。另一方面，大量中小公司将或出让股份或遭淘汰。投资少了，市场上新房供应量就会少；而需求不降反增，且在短时间内也不太可能大量分流到廉租房、经济适用房等保障领域中去。供求关系可能趋紧。在中小房地产企业的淘洗中，新入行者的门槛抬高，大开发商的垄断性会增强，海外基金购买内地房地产企业股权的机会也会增多。这也会成为促使房价上涨的因素。【延伸阅读：国税总局清算土地增值税通知 引发股市泡沫之争】

业内专家指出，近两三年来，全国房地产市场供求矛盾一直很突出，整体上仍是供不应求，在北京、广州、深圳等地供求紧张的情况还很严重。土地供应不足，二手房市场不发达，交易环节税收政策虽遏制了投机，但也增加了交易成本，二手房流动不畅，更多的住房需求涌向新房市场。在此现实背景下，要防止土地增值税清算间接导致房价上涨，特别需要注意保证房源的充足供应。地方需提前公布规划，加快廉租房、经济适用房建设进度，尽早投放市场。

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