土地增值税开征 广州房地产将由此告别暴利时代

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月05日08:08 中国新闻网  陈建  

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二月一日，中国正式实施开征土地增值税。连日来，广州房地产业界热议此事，不少专家认为，广州房地产将由此告别暴利时代。 

土地增值税是房地产市场利益中政府与开发商的分配，它虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由事前的预征改为清算。过去，一般此类税种大约占公司开发成本的百分之三左右；现在，土地增值税大约占开发成本的百分之十左右。按过去根据销售收入预征百分之一计算，到现在的按百分之三十甚至是六十计征，这将使房地产业尽快走向稳定发展的“薄利时代”。  

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一直以来，“囤地优于囤房”、“面粉贵过面包”，已是发展商的共识。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司曾对过去十年广州房地产开发商的盈利来源作过系统研究。从整个行业看，广州房地产利润六到七成来自土地“价值转移”(赚土地的钱)、一成五到二成来自管理劳动、一成五到二成来自风险创新报酬、百分之三到五来自垄断收益。

也就是说，以前的不少开发商获得利润，更多的是来自于土地的升值，因为以几百元的楼面地价甚至更低的价格获得土地，等土地的价格上升后再进行开发，彼时的楼面地价已经上千元了，开发商此时以几千元的价格进行销售，只要能销售出去就能获得高额的利润。五年前，广州金沙洲土地卖一千五百元/平方米恐怕都没有人要，但去年已卖到四千零三十三元/平方米。

据了解，中国地产上市公司中著名的“招、万、金”三剑客和中海地产，向来都被市场公认为有品牌、资信好、管理能力强，按二00五年结算的销售量分析，他们手头的土地存量可供未来五到十四年的开发。土地增值税清算管理之后，如果完全按照规定的累进税率计算(即赚得越多缴税越多)，对原先以低地价储备了大量土地公司的利润水平有较大的影响。此前开发商们比拼的是拿地的眼光，而现在比拼的是产品的赢利能力。

不久前，中国首例“三限双竞”(在限户型、限房价、限销售对象的基础上，竞地价、竞房价)地正式开标，广州科学城H三、H四地块拍出空前低房价，其中H四地块房价更限于四千元/平方米内，行家估算开发商利润不超过二成，大大低于以前的三到四成。据悉，该例“三限双竞”作为全国执行国六条细则的卖地方式试点，将成为一个“标竿”，换言之，今后开发商在开发赢利能力之外又被赋予更高的要求，正如专家所言，“这提醒开发商今后拿地时要考虑更周全，不仅要考虑房价、地价，还要考虑两者的权重和匹配关系”。

专家指出，土地增值税清算管理，无疑进一步缩小房地产企业赢利空间、房地产企业开发成本的提升，这也给某些开发商提供了一个“涨”的理由，当然，至于会否真的会导致房价上升，还需看市场的供求情况。

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责任编辑/sf062

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