房地产大鳄跑马圈地白热化大集团拿地策略一览

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房地产大鳄跑马圈地白热化大集团拿地策略一览

2007年02月03日 14:26

王昊

    去年全国主要城市地价狂飙三成

    全国范围主持国有土地使用权拍卖会39场、平均每场不少于5幅地块、见证大小数十幅“地王”成交……仅仅从2006年陈少湘的工作里不难发现房地产一级市场之火爆。“全国主要城市的地价以每年30%的幅度飙升”，中拍联监事会主席、广东古今拍卖有限公司董事长陈少湘表示，在各大发展商的疯狂追捧下，2006年全国土地拍卖的成交价格普遍暴涨。

    二线城市竞争激烈

    “2006年发展商拿地的热点集中于二线城市，反倒是京、沪、穗、深等几大一线城市的土地市场相对冷静”，陈少湘表示，一些省会城市如成都、武汉、南昌、长沙，以及重要城市如青岛、佛山、汕头等地的土地成交价均令当地人瞠目结舌。如武汉，2005年和黄创下的每亩950万元纪录在去年6月便被刷新至1747万元/亩。

    在广东省内的二线城市也同样出现了发展商大举抢地的局面。如佛山、汕头、河源等城市的市区地块，一方面由于地价相对广州、深圳比较低，另外出让地块的面积也比较大，多家省内外有实力的开发商对这类城市的地块十分偏爱。

    陈少湘认为，二线城市吸引各路发展商的最重要因素就是其迅猛的城市发展速度，其中蕴含着的投资回报也高于一线城市。此外，许多城市为外来房地产资金的进入提供了诸多优厚条件，开发成本大幅降低。再加上相比一线城市低得多的楼价，楼盘销售无忧，势必吸引力大增。

    热点地块尽归大集团

    2006年的土地出让市场高潮迭起，又是哪些企业能在近乎肉搏的土地争夺战中胜出呢？据陈少湘介绍，能在2006年土地拍卖会上成功竞得热点地块的企业大多是“巨鳄”级的企业，具体可分为四类。。

    首先是那些以地产为主业的上市公司，如富力、中海、保利等上市公司，雄厚的资金实力使得在土地市场收放自如；其次是那些来自境外的房地产企业，如香港世贸、新加坡仁恒、凯德置地等，也拥有雄厚的资金用于攻城略地；另外，在其他行业积累巨额资金的巨头也在试图拿地进入房地产行业，来自电子、通信、煤炭、金融等领域的企业均在2006年偶有斩获；最后，一些中等规模的地产企业，采取联合出资的形式也能获得部分地块的开发权。

    与广州的情况一样，其他城市的中小发展商同样无力与大集团竞争，只能拿到一些小地块、二手地、烂尾地等。这似乎已经应验了王志纲在2006年初所预测的，在土地供应越来越紧张的情况下，“今后两三年至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行”。

    省外竞地粤企少有夺魁

    去年在广州土地出让市场呼风唤雨的主要是富力、城建、保利、中海等大的集团，而广州的大集团去年参加国内其他城市土地竞拍的热情也同样高涨。陈少湘表示，来自广东的地产企业如今已成为全国各地土地拍卖会上的主力，如保利、万科、中海、富力、雅居乐等巨头都经常会出现在竞争者之列。

    然而，广东开发商在省外的竞投却大多落败，极少出现势在必夺的“豪气”。陈少湘分析，这与广东地产企业对当地市场的熟悉程度不足有很大关系，并非是广东企业出不起价。“比如和记黄埔几年来已经基本融入了武汉市场，对于地块的熟悉程度与本地企业无异”，陈少湘表示，广东的发展商往往是先买地后成立公司，对当地市场缺乏理解才导致动作慢了半拍。

来源：南方日报

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