两年房贷平均不良率上升7倍 居民已不堪房价重负

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月03日09:22 上海证券报  珑铭  

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《经济半小时》1月30日播出的节目《房产》，为我们披露了目前北京、上海等地房贷违约案快速上升的情况。2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点六，也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。另外一个数据同样令人担忧。2006年下半年，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户已经超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，房贷违约量一下子增加了五成。

房贷违约率上升，透露出来的一个最直接的信号是，居民已不堪承受高房价之重。需要强调的是，这种现象并非个别。中央人民银行去年6月1日发布的报告显示，全国十大城市2005年10月末的平均债务率为38％，其中沪、京、津三市接近55％的银监会警戒线。许多人据此认为，一些买房者由于不够理性，盲目“放大”了自己的实际需求和承受力，最终成了“房奴”，导致违约率上升。

但是，这种说法只看到了问题的一面，而忽略了另外一面。由于这些年来我国房价处于上升通道中，房地产市场一片繁荣，使房贷成了一块诱人的蛋糕，许多银行通过各种方式分享房市中的利益，其中最常用的就是降低房贷门槛。比如，上海某银行推出了分期首付售楼模式，即把首付款也分期，“一套150万的房子只需第一次付10万就可签订预售合同，其余首付款可在半年内分期付清”。而农行上海分行启动的个人住房接力贷款业务，在校大学生也可参与贷款买房。

购房者和银行的双重不理性最终埋下了隐患。从世界范围来看，与其它贷款种类相比，住房按揭贷款的风险被公认是比较低的。即使在失业率很高、房产价格大跌的情况下，按揭贷款的坏账率和损失率也普遍较低。我国在房价持续快速上涨的过程中却出现了贷款违约金成倍上升的情况，这种情况尤其值得警惕。从报道中来看，违约者大都是购房自住的人而非投机者，这说明一些人对房价过高带来的按揭负担已经难以承受，倘若房价继续大幅上涨，违约率无疑将继续提高。

房贷违约率提高，首当其冲的受害者是银行。目前，银行发放的个人住房贷款中90％以上是抵押贷款。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这意味着，倘若违约者仅有一套住房且是“生活所必需的居住房屋”，银行行使抵押权就变得非常麻烦。

因而，房贷违约案快速增加同时在两个方面为我们敲响了警钟。一是对于超出大多数人购买能力的高房价必须坚决进行调控，促使房价理性回归，否则，所造成的将不仅仅是房贷违约率上升的问题，还容易危害社会和谐与稳定。二是必须促使银行认识到房贷的风险，加强对贷款人还款能力的认真核实，控制风险，防止违约率快速上升带来不良后果。

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责任编辑/sf062

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