高总价等成“拦路虎” 二手房大户型销售遇瓶颈

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月02日11:05 楼市周刊  栾德成  

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近日，有媒体报道天通苑的二手大户型销售困难，从100万降到90万还无人问津。而且这一消息也得到了我爱我家、中大恒基、链家等中介机构的认可，他们分析认为，这主要原因是经济适用房自身条件不足、大户型又低单价高总价，以及政策的调整和各种税费转嫁导致购买成本增加等因素阻碍了大户型的成交。同时，这种状况短期内虽然很难改变，但随着大户型自身优势的发展，二手房大户型的销售前景依然是很乐观。

 

三大因素成“拦路虎”

谈及大户型经济适用房的销售困难，我爱我家高级研究员秦瑞告诉记者，经济适用房虽然价格低廉，其本身却存在着地理、交通等劣势。目前二手房市场至少有70%的人想要在城八区购房，这70%的人群里又有80%的人希望在四环内购房，而经济适用房一般都在五环外了，其交通、配套设施以及安全性等都比不上城八区内的二手房，因而对购房者的吸引不是很大。

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单价低总价高也成为大户型经济适用房销售的难题。秦瑞告诉记者，经济适用房每平米购买的单价由政府规定，但总面积把控不是很好，现在天通苑、回龙观等社区存在着很多200多平米以上的大户型，虽然单价便宜，总价却很高。经济适用房面对的主要是中低收入群，200多平米的房子还是承担不起。有能力购买100万房子的人算得上是高端客户，他们可能更多的选择城八区的房子。同时，业主出售大户型时，会将营业税、个税、土地增值税以及即将出台的保有税等税费转嫁，这些大户型本身总价就高，转嫁之后使得购房成本进一步增加，这也导致其难以出售。

链家地产市场总监金育松也认为，选择在天通苑置业的消费者，主要是中低收入者，支付及承受能力有限，因此最看重的是便宜的价格，80-110平米是这部分消费者能够接受的面积范围，而大户型与这个群体的需求并不匹配。一旦征收保有税，增加持有成本，那么中低收入者对大户型经济适用房更会望而却步；加上天通苑距离市区较远，大户型的经济适用房租金收益不高，140-160平米的大三居，租金仅为2000-2500元左右，投资收益率偏低，使得天通苑大户型很难得到投资者的青睐。

大户型商品房需求不旺

对于目前的二手房销售现状，秦瑞认为还是小户型比较火爆。从去年的销售数据来看，90平米以下的二手商品房房源在交易市场中占到60%，二手公房比例占到90%左右（90平米以下）。从而可看出现在的二手房市场交易主体还是中小户型。我爱我家前段时间针对购买二手房意向客户做了一个调查，现在市场上有65%的客户希望购买60-90平米之间的房子，60平米左右的占到22%，也就是说90平米以下的意向客户达到87%，这也说明小户型的需求之大。在居室的意向调查中，有一居、二居的购买意向占到84%，而二居的大户型也是比较少的。在房价的调查中，65%的调查者认为能够承受70万以内，能够承受100万以上的人仅占总数的12.3%，各方面都可以看出客户对大户型的需求并不是很旺盛。

长期前景乐观 短时间难起色

对二手大户型的未来销售前景，秦瑞表示乐观。新政限制了大户型的市场供应份额，从而使得其越来越稀少。但是，北京目前的市场仍然是卖方市场，供不应求的现象并没有多大的改变。从招牌挂拿到土地，到施工、后期的销售还需要1、2年时间，消费者是否愿意等还很难说。由于市场的供不应求，一手房房价还有可能上升，而北京二手房市场刚性需求高，其地理位置、小区配套、交通等优势明显，这将使得购买新房处于观望态度的客户重新回到二手房市场。

中大恒基副总经理王彬对记者表示，考虑到未来中大户型供应量少，不排除大户型再次受到关注的可能，毕竟它的升值空间还是很大的。其未来前景还是较为乐观，但短期内难有起色。主要是因为保有税的出台还有待时日，这将延长部分消费者的观望期；加上政策对大户型消费的调控越来越紧，短期内大户型的需求仍然只能依靠需求迫切的自住者支撑。

责任编辑/wangyi.bj

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