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保有税传闻刺激京大户型供应价稳成交量下降

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年02月02日10:12 京华时报
赵丽萍

　　2006年年末，建设部表示正在研究出台“保有税”，对于户型面积偏大的房子收取一定费用。这个表态引起了业内的轰动。虽然目前只是处于酝酿阶段，对于征收对象、征收税率等细节还需要讨论，甚至征收的依据也存在疑问，不过，市场研发中心认为，对大户型征收保有税是未来政策的趋势，出台只是时间问题而已。受到此传闻影响，大户型二手房的挂牌房源增多，但是成交量却不见起色。

　　挂牌房源增多8.6%

　　为了减少可能增加的持有成本给投资收益大打折扣，大部分持有大户型的投资者纷纷撤出投资，将房源推向二手商品房交易市场。据中大恒基数据显示，今年1月份140平方米的大户型二手房源上市比去年12月份上升了8.6%。

　　中大恒基市场研究中心认为：首先，主要是可能征收的保有环节税费让持有大户型的投资者预期其投资成本增加，从而增加其出售房屋撤回投资的意愿。第二，140平方米以上大户型在租赁市场上，由于面积过大而导致总租价相对较高，单人平均成本较高，若更多人的同时分享居住人多杂乱不方便，并不像100平方米左右的三居室一样热租，所以大部分投资者纷纷撤离。第三，2006年12月开始征收的土地增值税也使得欲降低转让成本的投资者在12月前集中放量，从而促进了大户型二手商品房挂牌房源增多。

　　成交量下降22%

　　据“链家地产”统计资料分析，今年1月4日-25日，140平方米以上的大户型成交量相比去年12月4日-25日，下降了22%，其中成交量主要以二手商品房为主，本期大户型成交量中，二手商品房占到了87%。记者自“我爱我家”、“中大恒基”、“信一天”等其他经纪公司得到的消息也是如此。因此“保有税”的传闻对于二手商品房的影响也最大。

　　“链家地产”市场总监金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)表示，这种政策的预期已经快速传递给了消费者，为了避免出售收益的减少以及增加持有成本，部分大户型持有者开始加速房源挂牌的步伐，而部分大户型的需求者则出现了观望情绪，并导致大户型成交量出现下跌。

　　大户型经济适用房陷入困境

　　近期保有税传闻未对经济适用房大户型成交量产生明显影响，这是由于大户型成交量本来较少以及迫切的自住需求所支撑的。不过，在保有税出台后，大户型的二手经济适用房交易将陷入困境。

　　天通苑经济适用房成交量以80-110平方米的两居为主，140平方米的大户型成交量占比较低，因此反映在成交量上，变化并不明显。而且需求大户型的自住者，要么是追求生活高品质，要么是家庭人口较多，需要宽敞的空间；而在天通苑购买大户型的消费者中，显然是后者更多，这种需求非常迫切，即便是保有税也很难阻挡。

　　金育松认为，选择在天通苑置业的消费者，主要是中低收入者，支付及承受能力有限，因此最看重的是便宜的价格，80-110平方米是这部分消费者能够接受的面积范围，而大户型与这个群体的需求并不匹配。一旦征收保有税，增加持有成本，那么中低收入者对大户型经济适用房更加会望而却步；加上天通苑距离市区较远，大户型的经济适用房租金收益不高，140-160平方米的大三居，租金仅为2000-2500元左右，投资收益率偏低，使得天通苑大户型很难得到投资者的青睐。

　　大户型前景乐观

　　尽管短期内大户型的交易会受到影响，但是，从长期来看，大户型的前景非常乐观。

　　“信一天”市场部经理罗煜表示，2006年九部委新政规定的“90、70%”政策的实现进行年度考核，可以看出政府对“90、70%”政策的执行决心。这将会使2-3年后小户型大量增加，大户型将会从目前的过剩转为紧缺，供给的变化使得大户型的投资前景看涨。

　　虽然目前大户型交易出现了一定的变动，不过由于140平方米以上的大户型成交量在总成交量中仅占5%左右，大户型成交量的波动并没有影响二手房市场的格局；对于需求大户型的消费者、需求迫切的自住者，此时可趁房源较多之时入市，毕竟未来升值空间可预期；而对于投资者而言，由于政策未稳和股市的诱惑，投资大户型，要更加关注区域的长期发展空间以及周边的配套设施，特别是租金回报率。