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国家发展改革委近日发布的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，由于供过于求，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。
报告执笔人、国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)昨天接受上海东方早报记者采访时认为，房产市场两年后进入调整期，房价上涨将不再明显，而税收是调节房地产市场的最好方式，住宅保有税出台势在必行。
需求增长减速趋势明显
发改委数据显示，去年全国销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点，其中1-9月全部商品房销售面积和住宅销售面积分别为35883.3万平方米和32320.7万平方米，分别比上年同期回落12.5个和12.2个百分点。而住宅销售面积增幅在2002年至2005年间逐步回落。而2006年房地产销售额增幅也在明显放慢。1-9月全国商品房销售额为12415.3亿元，同比增长18.0%，比上年同期回落15.8个百分点，比上年全年增幅低8.9个百分点，2004年增幅为30.0%，即商品房销售额的增长在逐年放慢。其中1-9月累计住宅销售额为10346.8亿元，同比增长17.8%，比上年同期回落17.1个百分点，回落幅度更大。
北京、上海、浙江等重点地区销售额(或销售面积)增幅的明显下降，都说明高房价正在对住房需求产生抑制作用。报告认为，在需求减速的情况下房价继续大幅上涨，主要是房地产商操纵供求关系的结果。
供应过剩必然会出现
报告指出，过去5年来，住宅投资增长和施工面积增长速度明显高于销售速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。
发改委数据显示，全国2001年至2006年间(预计2006年增长28%)，住宅投资年均增长26.0%，住宅施工面积年均增长20.5%(预计2006年增长19%)，而住宅销售面积年均增长18.8%(2006年预计增长12%)，5年来投资和施工面积增幅比销售面积增幅分别快7.2个和1.7个百分点。
报告指出，实际的住宅需求增长应包括城市化对住宅的需求、原有城市居民改善住房条件的需求，这部分需求增长应不超过15%，即存在较大的泡沫化需求成分。因为高投资将形成高的供给能力，自1998年开始到2006年止，我国住宅投资连续9年保持20%以上的高增长，年递增率为27.7%。即供给增速比需求增速高10个百分点以上，所以过几年住宅过剩是必然要出现的。
房地产市场将现明显调整
发改委报告指出，以上因素共同作用的结果是：几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。此外，我国股票市场2006年已走出了“长期低迷期”，进入新一轮快速增长期，2007年股市的繁荣仍是可期的，预期股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
发改委预计，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。王小广接受记者采访时表示，这种调整可能是房价增长幅度的放慢，但并不意味房价一定会出现下降。
王小广建议，房地产市场的调控政策需要继续从紧，未来税收政策将会是最好的调控手段，而住宅保有税即不动产税的出台势在必行。住房保有环节的税收可按人均30平方米进行税收减税，超过部分征收保有环节税。这种模式下，投资者持有房产的成本将会大大提高，可以最大限度抑制房地产投资。
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