广州楼市是否存在泡沫? 专家意见两边倒

近日，中国社会科学院发布《2007年中国服务行业发展报告》。报告在论及房地产行业时称，中国房地产市场的泡沫已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定问题。同时，《中国青年报》社会调查中心近期一项对2582名公众的调查显示，96.8%的受访者认为，目前中国楼市存在泡沫。那么，去年楼价同比涨了24％的广州楼市，是否存在泡沫？广州业内专家有两种不同看法，但多数专家认为广州楼市有泡沫，但泡沫并不大，广州楼市还是比较健康的。【延伸阅读：广州一手楼价首超7500元/m2 天河突破1.1万元/m2 】

泡沫论：需求受限楼价虚高明显

据统计，2006年广州市十区的新建住宅成交均价为6315元/平方米，同比上升24.6％；上半年广州商品房累计成交大幅增长22.7％。但新政出台后令下半年成交迅速回落，令全年成交增幅回落到2.1％。

对此，中原地产高级研究主任陈海丰认为，去年宏观调控政策出台后，广州楼市成交量减少，价格上涨，下半年开始有效需求受到抑制，部分楼价虚高，而价格的虚高即表明楼市存在泡沫。陈海丰同时认为，广州楼市虽存在泡沫，但泡沫成分并不大。【延伸阅读：【专题】07年房价走势预测及如何理财投资】

注册房地产估价师赵卓文（进入赵卓文搜房地产博客）认为，广州楼市肯定有泡沫，理由有三：一是空置率不高，远低于10％的警戒线；二是楼价仍在合理的区间运行，楼价增速大并不说明楼价不合理；三是需求旺盛，投机比例小，炒楼比例不足10%，楼市还是比较良性发展的。【延伸阅读：【专题】06房价如何走 07房价几时宁】

华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松（进入王幼松搜房地产博客）博士告诉记者，目前对于楼市是否存在泡沫还缺乏可以量化的指标，学界一般认为楼价连续2年的涨幅与GDP的涨幅相差太大，则认为楼市过热，可能存在泡沫。另外，行业投资率的变化，人均可支配收入与房价比等参数也可以借鉴。王幼松认为，广州楼市存在泡沫，但是泡沫有多大，是否危害市场，目前还缺乏准确的市场数据来判断。

非泡沫论：楼市仍理性未必会形成

经济学家赵晓日前撰文指出，无论是中国股市还是房市，只要是与人民币相关的资产，几乎都将大涨。而泡沫的形成与三个因素有关，一是中国高速增长的宏观经济；二是人民币升值的预期；三是全球超级流动性集中于中国。【延伸阅读：广州将再现4000元/m2一手楼盘 有人欢喜有人担忧】

合富辉煌首席分析师黎文江（进入黎文江搜房地产博客）认为，虽然人民币升值和房价的升高让楼市有产生泡沫的可能性，但是同时要看到政府宏观调控的持续影响，广州楼市仍是理性的，不一定能形成泡沫。

黎文江分析，判断楼市是否存在泡沫，应该看楼市是否"有价无市"。而广州楼市目前仍是供不应求，所以不属于泡沫市场。总体来看，用房价收入比来判断楼价是否过高并不合理。

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