叶檀:房地产价格上涨重要原因是货币发行量失衡

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月01日10:34 每日经济新闻叶檀

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房地产价格过高的重要原因或是货币发行量过多，并且分配不均衡。

除去住房保障这一部分，房地产具备投资品的性质。只要预期看涨就是一个好的投资品种。另一个被忽视的原因可能是世界货币发行量过多，自从1974年尼克松让美元摆脱金本位的束缚后，世界货币过剩几乎成为不可避免的事，美元大幅贬值的结果是导致世界性通货膨胀，货币过剩导致资产价格上升。如今支撑美元的两大重要支柱是石油美元与东亚美元，也就是说，工业社会不可或缺的重要能源与东亚经济的强劲增长在为过度发行的美元撑腰。

中国的双顺差将世界过剩的流动货币吸引到本土，世界第一外汇储备大国现在以每天10多亿美元绝对量的速度吸引外汇。虽然央行在动手用冻结与对冲的方法减少流动性，但收效不大，并且使风险逐步累积，中国目前基础货币投放中的60%是来自外汇占款。

抵抗货币流动性过剩的最好办法是进行实物投资，而中国的大众投资渠道除了房产就是股市，因此，我们看到中国房地产市场打压不倒与股市总市值成倍蹿升的奇观。但这并非特例，我国台湾地区的台币升值时，台湾股市从1985年7月份的600点涨到1989年的1万多点，房地产市场从1985年到1992年上涨了330%。日元升值期间，日本股市涨了3.89倍，东京的房地产价格总额可以买下全美国。

我们的问题可能不仅在于货币流动性过剩，还在于分配不公。赵晓在《分配公平的关键在于规范权力而非诅咒市场》一文中指中，中国的收入差距有不断扩大的趋势，基尼系数已达到0.47的高位。中国经济体制改革研究会公共政策研究中心课题组在《46000亿：新双轨制下的灰色收入》一文中，计算了2004年在“新双轨制”下以公共权力为背景，已经市场化了的商品和服务价格体系，和远未市场化的资金、土地、劳动力等要素价格体系，以及在国有企业的产权垄断定价和无序转让中形成的巨大的租金额，总额高达46787.07亿元，相当于当年财政收入的1.5倍。

当泛滥的货币集中到少数人手中，结果就是我们现在所看到的，资源、收藏、房地产等被炒至天价。以中国比日本还要紧张的土地供应与目前急速发展的经济，房产只能满足富裕阶层消费与投资所需，房地产结构失衡正是这一现象的反应。

这既是一种经济现象，也是错误的房地产发展思路结出的恶果。

诉苦者常常只及一点不及其余。比如，任志强说美国的7.5万美元的年薪可以购买2.0排气量以上的汽车5辆以上，房价收入比达到6.6。而中国如果家庭年收入能购买5辆以上2.0排气量以上小汽车的家庭其购买同样面积北京的郊区房，则房价收入比会大大小于6.6，因此得出北京的汽车太贵而房价太便宜的结论时，摆明了就是让人钻圈套。

所谓住房收入比不是住房与汽车价格之比，汽车在美国是大众消费品，而中国中高档车还未从奢侈品的地位降尊纡贵，如果用同等消费梯度的购买力相比较，我们更应该用吉利的QQ车价格进行对比。并且，欧美央行虽然高看人民币购买力平价，但我国民众并未享受到人民币的购买力，恰恰相反，人民币流动性过剩与资源价格以及社会保障的市场化使民众大受其害。

房地产有无泡沫是一回事，能否撇去是一回事，用什么方法撇是另一回事。货币流动性过剩及分配失衡，培育了奢侈性住房消费的肥沃土壤。现在的任务是重构住房销售梯度结构，有效率地建造与使用经济适用房，扩大二手房交易量是基础性工作。但更重要的是抹干过剩的货币，不要让通货膨胀的压力落在百姓头上。

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