土地增值税与房屋价格：使房价与供求相适应

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月01日08:14 房地产时报  贾明军  

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2006年12月28日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，2007年2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。普通置业者担心《通知》实施后，房产商会将该税赋转嫁到自己身上，导致房价攀升。这实际上是对该税不了解的一种担心：土地增值。

税的清算并不意味着房价上涨，抑或会抑制房价

一九九三年十二月十三日，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院第138号令）》（以下简称《条例》）。《条例》明确规定土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，实行四级超率累进税率征收。

虽然国务院颁布了《条例》，但由于种种原因，条例被一度搁置，以后出台的《实施细则》规定，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。因此，目前各地土地增值税征收大都采用了“预征收制”，即按销售金额确定一定的比例征收。

那么2006年末，国家税务总局决定清算土地增值税是“为征税而征税”，还是为抑制房价上涨而采取的税收调节杠杆？这要从土地增值税的计税依据和税率设计来进行分析。根据《条例》规定，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。

根据相关条例及配套规定，土地增值税作用的税基大体上等于税前利润，具体税率为：增值额未超过“扣除金额”(基本等于项目成本)20%的普通住宅项目，不增收土地增值税；增值额占“扣除金额”20%-50%的部分，税率为30%；增值额占50%至100%的部分，税率40%；增值额占比100%至200%的部分，税率50%；增值额占比200%以上的部分，税率60%。

如果地价在开发期限内涨速过快，也就会导致房地产开发企业囤地和开发成本大增。因此，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，从而达到抑制房价上涨的目的。

另外，由于此前税务部门已经对土地增值税的纳税人预征了税款，有些纳税人已经为土地增值税的清算提取了“准备金”。一般来说，房产商们不会不将其计入土地开发成本之中。现在对土地增值税实行清算清缴，原来预征的税款与结算结果相抵，如果是少征，则应补税，如果是多征，则应该退税。对于因少征而要补税者来说，如果没有提取足够的纳税“准备金”，其成本就有可能上升，如果提取了足够的“准备金”，就不会引起成本的上升；对于因多征而要退税者来说，其纳税“准备金”一般也会多于原来预征的税款，其土地开发成本不仅不会上升，反而会因此而下降。以上海知名的万科房地产公司为例，有媒体报道称，万科从2004年起即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004年至2006年三年，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，随后又提高到3亿元，以适应土地增值税开征的需要。

国家清算土地增值税的目的是调节市场，抑制房价非正常因素上涨。国家法律和政策的调整是为了使房产价格真正与供求关系相适应。

责任编辑/sh002

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