土地增值税今起全面清算 各地闻风起动

　　今天，是国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》执行的第一天。从今天开始，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。

　　执行之日到来，但是各地操作细则多数还是悬而未决。根据《通知》精神，各省市区税务机关需结合当地实际情况制定具体清算管理办法。昨天，记者致电上海、北京、深圳等地的地税咨询部门，相关人士均称，明确的细则内容都还没有出来。“地方细则肯定是要出的，而且各地均在加紧制定中。”一位地税局工作人员告诉记者。与此同时，国税总局下发《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》，业内认为这可以为土地增值税等房地产交易税种的科学征收提供技术支持。

　　技术准备紧锣密鼓

　　就在国税总局下发清算土地增值税《通知》的第二天，上海、深圳等地方地税局网站上悄然出现了国税总局下发的另一个与房地产税种有关的文件，即《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》，执行日期同样为2007年2月1日，即今天。

　　栖霞建设财务总监称，这是在全国范围内首次统一不动产销售发票和建筑业发票。“规范房地产交易环节的发票管理，将给相关税收的科学征收提供精确的审核依据，进一步严防逃税行为。”上述人士表示，虽然这一规范做法将对营业税、所得税、土地增值税等各种税种的征收都起到技术支持的作用，但其出台时间与房地产开发企业的土地增值税清算新政紧密衔接，且执行日期一致，不排除是在为土地增值税这个计算和审核方式都比较复杂的税种征收做重点准备的可能。

　　从大摸底到局部试点

　　在记者进行的有关土地增值税各地细则调查中，南京是细则正在逐步明确的几个城市之一。

　　“《通知》下发后，地税部门的第一个工作是在开发商中进行大摸底，了解每一个开发项目的开发日期、开发进度、销售进度、竣工面积等内容，以预估可能的土地增值税清算总额。”南京一位开发商介绍。“我们都已经针对这些内容填了调查表格，并上交地税局。”

　　根据记者拿到的文件，南京地方税务部门除制定《土地增值税清算工作规程》外，还将编写《房地产开发企业土地增值税清算审核指南》，以及着手开发土地增值税清算软件等。同时，南京已经选择了浦口、下关、秦淮三个分局进行土地增值税清算试点。“在试点取得经验的基础上，在全市推开土地增值税清算工作。”这份文件称。

　　开发商静待政策推进

　　对于已经到来的土地增值税清算时代，市场在经历了短期紧张后，目前已经进入理性对应时期。“土地增值税征收的合理性毋庸置疑。而各地税务部门在执行上的严格程度将是保证这一政策执行效果的关键。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚表示。

　　南京栖霞建设总裁陈兴汉则认为，对于已经足额缴纳预征土地增值税，又多以普通住宅开发为主的房地产开发商来说，清算不会对企业资金链有太大影响，如果拿地成本较高，利润率均衡，甚至有清算后收回“退税”的可能。上海证券报　□本报记者 于兵兵

报告称开发商利润至少被清算17.4%

　　从今天起，国家税务总局对房地产企业土地增值税实行全面清算。截至昨晚，沪上各家开发商还没有收到上海税务部门的任何征收文件，“等待”成了开发商们众口一词的回答。

　　对于上海数千家房地产开发企业，而言，绝大部分房产企业家远不如某几位地产老总此前在媒体前表现出来的那般平静。一位业内人士告诉上海东方早报记者，从1月16日细则出台到昨天，这半个月里，沪上部分开发公司的财务部门以及市场部门频繁开会讨论如何应对。

　　在楼盘销售不畅的情形下，如果有关部门严格按照要求征收土地增值税，这将给已经岌岌可危的房地产企业资金链再次带来巨大压力。

　　开发商净利润将“跳水”

　　长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。报告称，“通过计算……按照相关的实施细则，普通住宅毛利率在40%以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40%的项目是免税的”；“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大”。

　　而从2006年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%，部分企业如深长城(000042)超过了50%；对于非上市公司来说，平均利润至少不会低于40%的平均值，而很多企业的毛利率水平应该更高。这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4%的利润损失。

　　面临更大财务压力

　　如果不进行预先计提，收税额度如此高的土地增值税对任何一家房地产企业资金链都将是巨大的考验。大部分开发商资金都是滚动投入。当年顺驰中国控股有限公司的资金调度情况被形容为“3个锅盖去盖10口锅”，类似的情况是房地产行业资金模式的一种极端。但大部分开发商即使资金实力再雄厚，也不太可能为10口锅备足10个锅盖，资金永远是在流动中产生足够的效益。

　　实际上，仅就上海而言，由于大部分税种采用预征模式，房地产企业的交税额实际上并没有外界想象中的那么“高昂”。

　　据一家代理公司负责人介绍，每售出一套位于上海的商品房，售楼发票中包含的税金接近房价的12%，包括：5.5%营业税＋15%×33%所得税(预征)＋1%土地增值税(预征)＝11.45%

　　也就是说，一家年销售额在百亿元左右的开发商，一年缴纳的税金为11.45亿元左右，而这样的缴税额度已经可以被当作依法纳税“典范”了。

　　除了土地增值税部分是采用的预征方式之外，房地产开发商缴纳的所得税同样也是按照15%的利润水平预征。

　　业内人士表示，15%只是目前社会全行业的平均利润，一般来说“明显低于”房地产开发商的实际利润。而土地增值税的清算与所得税的清算模式类似，都需要等到项目公司结束时进行。

　　因此，一旦税务部门对房地产企业各类税收进行全面清算，房地产开发未来则将会面临更大的财务压力。

　　记者观察:转嫁房价或致楼盘滞销

　　销售困局加上资金链压力，这个冬天对于沪上开发商来说，似乎寒意越发浓重。

　　一家有外资背景的房地产公司内部人士表示，公司目前还不需要面对土地增值税清算的问题。国税局1月16日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中规定，清算需要满足三个条件，包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售(预售)许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。

　　“这三种条件我们一个都不符合。”这家开发商说道。据悉，他们前几年开发楼盘的项目公司已经按照规定注销，而今年销售的楼盘“没有一个达到销售率85%的标准”。

　　上海房地产市场的销售困境已经成为普遍现象，这使得开发商将税收成本转嫁到房价的可能性变得微乎其微。

　　上海东方早报记者在采访时还了解到，作为非上市企业的开发商所能想到的唯一对策就是将成本转嫁。包括提高建安费用、广告宣传费用额度等等，换句话来讲，就是尽量使得未来的扣除部分提高。

　　但是，几乎没有开发商想以抬价方式降低增值税压力。中原地产副总经理唐振东表示，目前开发商只有在降价的情形下才可能取得比较理想的销售成绩，涨价只可能导致楼盘滞销。

　　分析人士认为，从目前上海市场的供求关系来看，已经出现供过于求的上海楼市已经不具备将税收再度转嫁给购房者的能力，因此，寄希望于购房者为土地增值税埋单的可能性几乎没有。 东方早报　早报记者 刘秀浩