专家：土地增值税清算令执行效果取决于执行力度

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月01日14:43 中国证券报  周明  

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今天是土地增值税“清算令”执行的第一天。在“清算令”生效前夕，市场很是配合。地产股昨日几乎全线下跌，三日以来地产指数跌幅超过15%，包括万科、金融街(14.6,-1.60,-9.88%)等前期高获利股跌幅近两成。

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专家认为，清算土地增值税或将分而置之，即对开发豪宅、超标房的房地产商严格执行；而对开发经济适用房等满足基本住房需求的房地产商或许会宽以待之。

多重因素导致回调

业内专家认为，地产股下跌短期来看，与前期获利回调以及部分资金离场有关；从中长期看，“清算”土地增值税、“90平米标准”严格执行等房地产调控政策开始“显效”，也抑制了房地产股票的估价水平。

银河证券研究员丁文说，“清算前夕出现地产股暴跌和清算本身并不具有直接联系，更大的可能性是前段时间地产股上涨过猛，导致获利回调以及机构减仓等原因”。

业内专家分析，地产板块自去年汇改以来开始起步，逐渐成为本轮牛市行情的龙头之一。而前期多次调控，似乎更多成为下一次启动的平台，房地产板块累计升幅巨大。

当然，此次调整也不排除投资者对调控政策理解不透或者曲解政策的因素。北京中原物业总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)举例，“土地增值税清算政策出台后，不少投资者还以为是新征税种，即造成地产股当天全线下跌”，后来经过专家和税务部门的解释，市场情绪才逐步企稳。

丁文说，虽然房地产开发商大多按照1%提取了土地增值税，但按照实际交易的情况来看，预提部分比实际缴纳比率要低，清算房地产增值税将使开发商预期利润减少，因此，地产股进行重估也是正常的。

执行力决定清算效果

李文杰认为，土地增值税清算的效果取决于税务机关的执行力，而投资于豪宅、超标房的房地产商或许会被较严格执行；而对开发经济适用房等满足基本住房需求的房地产商或许会宽以待之。

李文杰解释，从国家调控政策来看，主要是为了抑制开发高档、超高档、天价房等拉高房地产价格，而又不符合当前政策的房地产项目，在政策执行力上，可能会对这类住房的开发商采取严厉措施。而目前对符合政策要求，解决居民基本住房要求的开发商，即开发90平米以下商品房、经济适用房等开发商，政府将会采取鼓励政策，因此，在具体执行上，可能会给这类开发商一些便利。

“在政策执行上，税务部门有合法的解释权，比如对哪些项目属于清算周期内，哪些不在周期内等问题，税务机关可能会有较大的灵活性”，李文杰认为。

如果税务机关“动真格”，可能会在房价上掀起一次风暴。“以上海为例，这些开发商可能需要临时筹集一笔钱补上税款，而从2005年下半年开始，很多开发商的资金链已经绷得很紧了”，业内专家指出，对那些滚动开发、资金不够充沛的开发商，很容易遭受资金链断裂的问题，如果他们急于“补税”，就需急于售房，从而引发一场价格战。

但李文杰认为，对于那些业绩较好、土地储备充裕、资金雄厚的地产商则不必过度担心。他还补充道，“虽然可能预提不足，但大多地产商毕竟已经事先提取了部分准备金，土地增值税清算政策的实际影响不会很大。”

责任编辑/sf031

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