土地增值税开始清算 省房协建议应从2004年开始

省房协建议从2004年开始清算

2月1日，震荡整个地产行业的房地产开发企业土地增值税清算工作正式展开，同时广州各大开发商也收到一份由省房协发起的名为《对实施土地增值税清算管理的几点意见》(下称建议书)，记者从发展商处看到该建议书第一点就是对土地增值税的清算，以2004年1月1日以后作为征收的时点。据悉，该建议书采集了发展商代表、税务专家等多方意见，目前已正式递交到省建设厅、全国房协等有关部门。【延伸阅读：媒体评论:土地增值税今日清算 羊毛出在羊身上?】

建议2004年以前不予清算

省房协的建议书认为，将土地增值税清算征收时点推迟是符合广州的实际情况的。据了解，财政部是从2001年开始恢复征收土地增值税的，而且一直采取预征的办法。发展商代表反映，广东地区包括广州市一般参照当地的实际情况，按销售额的0.5%-1.2%预缴，也就意味着对房地产企业毛利率的预先认定为27%-30%左右。

由于2003年以前全省各地房价都不高，广州市甚至出现连续多年房价下跌，在房地产企业毛利率普遍不高的情况下，按照土地增值税征收条例需要缴纳税金的企业估计不多；部分盈利水平较高的大企业，在2005年以前也多数按照销售额的0.5%-1.2%预缴。有发展商表示，一方面部分企业和项目公司在2004年前已经结算完毕、利润已经分配，难以追溯；另一方面已经预缴土地增值税的企业，由于毛利率普遍不高，估计预征额和清算额相差不大。如果税务部门重新清算2004年以前的土地增值税，预计花费大量的人力物力后，获得的税源也和以往预征时相差不大。【延伸阅读：清算土地增值税 是为了使房价与供求关系相适应】

因此省房协建议广东省的房地产企业2003年及以前的土地增值税不予清算。2004年房价开始大幅上涨后，地产企业的毛利率出现很大变化，这才是税务部门应当重新清算土地增值税的重点。【延伸阅读：房企土地增值税项目今起清算 将交纳30%-60%税额】

建议最近三年按预征进行实征

对于国家新征缴方案中按四级累进式的征缴办法，建议书提出，2004年1月1日至今年2月1日的土地增值税清算，可按照以往预征的办法进行实征，根据不同地区、不同项目(普通商品房、高档商品房、别墅、商业用房等等)的不同房价水平和利润水平，按固定税率销售额的0.5%-2%征收；今年2月1日以后的，按有关文件规定的累进税率征收。【延伸阅读：土地增值税今日起全面清算 开发商静待政策推进】

广州某地产集团财务总监表示，以往税务部门实行的预征税率，是基于对广州市房地产开发企业平均毛利率为30%、利润为15%的估算作出的，这个估算比较贴合实际。据了解，如果按照四级累进式的征缴办法清算2004年以后企业的土地增值税，不仅房地产企业的利润率面临重大影响，税务部门征税的难度也会很高。

广州光大房地产公司副总经理陈洪志表示，土地增值税清算管理，短期内对企业有重大影响，因此建议预留过渡期，以减少开发企业、特别是中小企业的阵痛。而该建议书也建议以后土地增值税的征收工作最好在项目竣工备案半年后进行。【延伸阅读：国税总局清算土地增值税通知 引发股市泡沫之争】

土地增值税清算推进行业洗牌

据了解，省内一家著名开发企业曾向省房协写信反映说，过去土地增值税等税种大约占公司开发成本的3%左右，现在该税种要清算，该项税收就占到开发成本的10%左右。从过去根据销售收入的1%预征，到现在要按营业利润的30%甚至是60%计征，这将使房地产业更快地走向稳定发展的“薄利时代”。【延伸阅读：下月起清算土地增值税 雅居乐等地产股出现跌幅】

合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江认为，国家宣布对土地增值税实行清算管理到实施执行时间很短，除少数管理规范的上市公司对此有预提留外，很多企业、特别是中小企业没有该项提留，短期内可能交不出来这笔税款。业内人士表示，如果税务部门执行严厉，而今年银行对房地产业的放贷也越加收紧，不少房地产企业将面临资金链断裂的局面，房地产行业新一轮的洗牌不可避免。

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