2006年杭州房地产市场分析与2007年走势“研判”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年02月01日10:47 杭州日报   

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2006年杭州房地产市场分析

2006年，我国房地产市场进入了本轮周期内（指2002年以来持续五年的繁荣期）第二轮调控，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策“组合拳”，直接综合作用于房地产市场的多方面。一系列宏观调控措施，直接导致房价群体预期下降，市场观望气氛浓郁，杭州房地产市场进入调整阶段。

2006年，杭州房地产业投资增幅进一步减缓；房屋价格上涨过快的局面得到了有效遏制；百姓购房目的发生了明显改变，投资者迅速隐退，市场以“自住型”理性购房为主；整体价格表现平稳，区域性价格分化明显；目前宏观调控措施仍然在实施，政策效应还未完全释放和显现，后期走势需要看政策、市场等多方博弈的结果。

杭州房地产市场2006年发展现状

（一）房屋市场价格环比走势基本平稳

1．新建商品房价格

2006年商品房销售价格涨幅明显趋缓，基本呈逐月回落的态势，环比走势基本平稳。据杭州市房管局数据，1-11月商品住宅预售平均价格6961元/平方米，由此可以说明抑制房价过快上涨的宏观调控取得了较好的效果。

2．二手房市场价格

根据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司数据显示，2006年杭城二手房综合成交均价走势平稳，略有波动。2006年11月综合成交均价为9138元/平方米，价格指数为390.01点，目前二手房成交均价与上年同期相比已经相差无几，2006年10月仅同比增长了1.35%。市场整体仍然处于谨慎调整状态，自住需求是二手房价的坚实支撑，购房者中，以首次置业和结婚购房者为主。

（二）房地产开发投资逐月持续下滑

2006年，在国家新一轮宏观调控政策影响下，我市房地产开发投资出现“双下滑”，房地产开发投资逐月持续下滑，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。2006年前三季度，我市完成房地产投资265.04亿元，增长13.5％，1－3季度，投资增幅分别比2005年同期回落了15.8个百分点。其中，住宅投资下降的幅度最大。尽管房地产投资仍然是拉动限额以上固定资产投资增幅的重要组成部分，前三季度房地产投资占限额以上固定资产投资的32.77％；房地产开发投资也处在一个相对稳定、理性的增长区间，但增幅逐月下降，也应引起高度重视，2006年1－3季度，全市累计完成住宅投资208.09亿元，同比增长13.1％，增幅比2005年同期下降20.3个百分点，一直处于主导地位的住宅投资增速大幅下滑，首次低于全市房地产投资平均增速。

（三）房地产市场逐渐成熟

1．土地市场

从2006年土地公开出让的情况来看，截至12月14日，杭州市共公开出让土地36宗，总出让面积2008亩，总成交价格13.04亿元，平均地价650万元/亩。根据规划，杭州2006年6月至2007年12月住宅建设目标是总出让商品住宅用地约400万-500万平方米(约6000-7500亩)。从出让成交记录看，2006年6月－12月14日住宅用地已成交1226亩，预计至2007年底，杭州除余杭、萧山区外，六大城区将有约4800－6300亩的土地陆续出让，总量较大，土地供应量较充足，但市中心量少，单宗土地规模也普遍不大。2006年成交地块中，除杭汽发地块（156.11亩）和滨江【2006】21号地块（113.26亩）外，其余地块面积都不超过百亩。

2.房屋开发建设情况

宏观调控实施以来，我市房地产建设规模增速明显放缓，新开工面积下降。2006年1－3季度，房地产新开工面积592.19万平方米，下降13.1％；同比明显下降，回落19.5个百分点；房地产施工面积3959.67万平方米，增长13.9％，同比回落11.3个百分点；房地产竣工面积313.13平方米，增长4.6％，同比回落33.6个百分点。从上述情况看，我市房地产投资增幅在短期内可能有小幅波动，但后期有继续下滑的趋势。

3.房屋销售情况

据杭州市房管局数据，1-11月杭州全市批准预售商品房（含经济适用房）面积784.42万平方米，其中批准预售商品住宅面积689.24万平方米；商品房预售面积589.1万平方米，其中商品住宅预售面积491.8万平方米。1－11月，我市二手住房成交192.89万平方米，占房地产交易总量的25%，比重明显偏低。据了解，目前欧美国家房地产交易量的80%左右集中在二手房上，每年约有5%的存量房进入住房二级市场。相对而言，2006年以来我市二手房市场受调控影响较大，存量房源的释放缓慢，二手房成交量回升乏力。

从各类商品房销售情况看，2006年我市商品房中办公楼、商业用房销售保持较高增幅。杭州市统计局数据显示，2006年1－3季度商品房累计销售面积为432.55万平方米，同比增长6.2％；其中，商品住宅销售面积380.85万平方米, 同比增长3.8％；办公楼和商业用房销售保持较高增长幅度，增幅分别为24.4％和35.5％，两项合计销售面积45.40万平方米，占各类商品房销售总量的10.5％，比重比2005年同期提高2.0个百分点，市场份额有所提高。

4.新房存量

截至2006年11月13日，杭州市透明售房网和余杭房产信息网上可售套数合计2.76万套，共392万平方米；已售套数6.2万套，合计767万平方米。从目前的市场消化速度来看，按照2006年1－11月的月均销售套数2131套来计算，则此部分存量房还需要两年半的时间才能消化完。加上近两年推出的土地将形成的房屋供应量，则中期杭州房地产市场还是存在一定的销售压力。

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责任编辑/hz003

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