黄穗诚:此次出让有效抑制房价持续增长心理预期

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月31日16:12 房地产门户搜房网   

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广州在全国首次推出的两幅“三限双竞”地块昨日名花有主！它们分别被深圳万科联合体和汕头龙光集团以截然不同的两种竞标策略获得。万科联合体获得的KXC-H3地块最高房价为6000元/平方米，最少可提供1762套中小户型。龙光集团获得的KXC-H4地块最少可提供2841套中小户型，最高房价仅为4000元/平方米，比招标公告时的6000元/平方米最高限价低了2000元/平方米！【延伸阅读：搜房调查:"三限双竞"地推出对广州楼市影响几何?】

紧连着的两项目，最高限房价标准为什么相差了2000元/平方米？“三限双竞”的土地出让模式是否会继续沿用下去？带着种种疑惑，搜房网记者在第一时间采访了黄穗诚，请他谈谈自己的看法。【延伸阅读：广州:过江龙以最高售价4000元竞得三限双竞地块】  

黄穗诚：广东省房协处理商品房买卖纠纷投诉顾问、广州市房协专家委委员，多年从事房地产相关法律法规和政策的研究，并长期从事商品房买卖纠纷处理。进入黄穗诚搜房个人博客>>>

搜房记者：此次土地出让广州首次采用“双竞双限”招标方式，你认为将对楼市带来怎样的影响？

黄穗诚：此次土地出让，最重要是抑制了房价会持续增长的心理预期。广州开发区KXC-H3和KXC-H4地块，地价与房价每平方米价差分别为3365元、2620元。价差大压缩开发商利润至20%以下，房价比同区域地价低（去年出让的P2、P3地块4467元/平方米），抑制了房价持续增长心理预期，但竞得的地价也并不低。H3地块紧连万科城可进行整体规划开发，H3与H4价位相差大也显得合理。

此次土地出让基本达到预期效果，但仍有微调空间。比如，限房价；又比如，地价报价，比起始价每高90万元可得1分（H3），比起始价每高140万元可得1分（H4）；房价报价比最高限价(6000元／平方米)每低10元可得1分。

搜房记者：为何要用招标“双竞三限” 出让土地使用权？

黄穗诚：双限双竞招标出让土地方式，是自2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的做法的重大变革。

H3、H4地块原挂牌限房价出让，在上月改为招标“双竞三限”。建设部等九部门实施“国六条”的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“满足广大群众的基本住房消费需求”，“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，规定“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。

把地价与房价捆绑一起作为土地出让竞价指标使房价与地价上涨分离，去掉了目前实行拍卖挂牌“最高应价者为土地使用者”，使地价越拍越高而拉升房价的弊端。在“限套型、限房价”的前提下，实行“竞地价、竞房价”，这意味着土地出让方式，从目前仅依据最高应价者得，变成也看竞房价情况，房价低者得。相对拍卖出让土地方式的最高应价者得，房价随之上涨而言，这无疑是个具有积极意义的革命性变革：“限房价”的竞房价，能促进开发商提高开发水平，降低经营成本。两取得土地使用权的开发商，均称此次拿地是微利开发。

搜房记者：招标与挂牌的土地出让方式有什么根本的不同之处？

黄穗诚：招标与挂牌在促使开发商提高开发水平、降低经营成本方面有很大的不同。拍卖、挂牌是最高应价者得。用挂牌方式“双限双竞”出让地块，是从竞买人报出的房价，剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价，也就是说，竞房价是以开发商心理预期上涨额来确定，只不过用平均值来抑制一下，使它不要太高而已。这仍不是市场经济完全竞争的做法，会造成中小户型商品房并不便宜的事情。在存在不完全竞争问题时，市场不能有效率地配置资源，会导致价格高于成本。商品有两种价格，一种是生产成本的价格，一种是消费者愿意出的价格。如果没有竞争，从企业实现其利润最大化的本性来说，是按消费者的购买能力及承受水平来定价，而不会自愿按边际成本定价；只有竞争才能使商品生产者既保证商品产品质量优良，而价格又按边际成本定价。

采用招标“双限双竞”出让土地方式，房价下降与地价上涨分离，价格信号可强烈影响市场，影响社会心理预期，逐渐使房价定在边际成本上。

搜房记者：由于两项目最高限房价标准相差了2000元/平方米。有市民认为在两项目住房推出后，在购买上会造成不公平现象，你是怎么样看待的？

黄穗诚：两地块的差价没有可比性。就拿买房子来说，不同的户型不同的朝向价格都会相差甚远，何况是两块不同的地块。再者，KXC-H3临近万科城，靠近成熟大型社区，从整体开发角度考虑，万科对KXC-H3这块地是志在必得，会加大此地块价格的竞争。H3与H4价位相差大故此也显得合理。

【延伸阅读】

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