土地增值税对百强企业影响有多大？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月31日10:11 中国指数研究院华中分院   

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根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%到60%不等的土地增值税。如今，正式实施的日期临近，对于房地产企业的利润影响究竟如何？整个行业会发生什么变化？企业成本增加会不会转嫁给消费者，造成房价的持续上升？《通知》出台，再次引发了业内人士和普通购房者对国家宏观调控政策的热议。

尤为引人瞩目的是，在《通知》发布的次日，万科等上市公司的股票应声跌落，大多数地产股陷入跌停，影响之大，使得万科等主要地产公司纷纷于前期发布公告，说明土地增值税开征对本公司业绩及经营的影响。
上市公司“福星科技”旗下有福星惠誉，在武汉开发了金色华府、水岸星城等众多楼盘。其公司相关负责人表示，“土地增值税清算对公司影响并不大，我们已经专门对此发布了公告，且预留了充足准备金，但具体怎样征收还有待地方实施细则出台。” 福星科技在公告中称，其地产开发项目以普通住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较小，且在销售的同时已按规定预缴了土地增值税。

万科总经理郁亮表示，万科主流产品为大众化的普通居民住宅，受土地增值税影响较小。万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交土地增值税，并按土地增值税清算口径，在以往年度业绩中作了较高标准的拨备和预提，并在新项目发展、项目运营中作了考虑和预计。公司已公告的2006年度净利润预增长50%至65%不受影响。

国税总局《通知》进一步明确了土地增值税清算规则和方法，有利于土地增值税政策的进一步落实和执行，而在土地增值税缴纳标准和应税口径方面与以往规定其实没有变化。

金地相关人士也认为，按照技术理论测算，项目毛利率达到37%以上才需交土地增值税，金地的项目毛利率基本不高于35% ，所以新政策对公司影响不大。

事实上，在国税总局后来补充文章中也专门提到，“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。”国家税务总局刻意强调这句话，表明了土地增值税清算针对的不是“低利润的普通住宅项目”，而是这之外的其他项目。经过一段时间的政策消化期，市场普遍认同这种概念，与之相应的，各上市地产公司股票也逐渐恢复性上涨，扭转了持续下跌的状况。

值得一提的是，根据2006中国房地产百强企业研究成果揭示，万科、中海、招商地产、卓越置业、合生创展、广州恒大、保利地产、中信华南、华侨城地产等成为“2004-2006连续三年中国房地产百强企业”。综合实力10强企业2006年平均总资产规模达到193.4亿元，平均销售额达到71.8亿元，其中，万科、中海去年的销售额都超过了100亿元。

随着2006年房地产调控的不断加强，包括万科在内的百强企业在土地储备、公司并购方面也加快了步伐，行业整合力度增加的结果，可能使得强者恒强的情况更加明显，这一点，在2007年百强企业研究上必然有所体现。

早在2002年湖北省地税出台的文件中，就曾对土地增值税预征税率作过规定：预售普通标准住宅，依预售收入的0.5%预交土地增值税；预售其他商品房，包括宾馆、饭店、办公写字楼及非普通标准住宅、别墅、公寓等其他房地产按2%的比例预交；单纯土地转让按5%的比例预交。在2007房地产百强企业研究的初步调查也表明，武汉多家房地产开发企业均称该通知对企业的影响并不大。

这样看来，土地增值税的征收影响并没有市场初期判断的那么大。

实际上，由于市场前景看好，万科在武汉也改变了一贯的发展模式，不仅在郊区板块开放普通楼盘，其在武汉市中心的项目开发也取得了成功，成功完成农村包围城市的转变。其最新开发的万科润园，单价在万元以上。

以华中地区发展较为典型的武汉来讲，自从2005年世茂、瑞安、和记黄埔高调进入以来，又有融侨、保利、金地、恒大等企业再次出手拿地，着手长期发展布局，加上此前，万科、大华、卓越、华润等知名企业已经分别在武汉立足，这些外来企业对武汉房地产市场起到了积极的推动作用，提高了市场发展水平。作为武汉为数不多的百强企业，福星惠誉是这几年市场迅速发展的一个缩影，其开发的高档项目水岸星城作为武汉典型住宅指数样本项目，由于其品牌号召力加上产品的品质优异，平均价格在7000元/平方米以上，2006年单个项目销售突破12亿元，为本地市场少见。而这种成绩，是在房地产调控持续深入情况下取得的，更是弥足珍贵。

根据2006年10月的一项统计，每平方米超过3000元的中部省会城市有武汉、太原、南昌和合肥，其中最高的为武汉，均价达3700元左右。武汉的增长势头十分明显，2007年，即使有土地增值税等政策的出台，市场总体看好的情形并没有转变。

此外，土地使用税费的提高，普遍被认为将直接拉动房价上升；二手房交易税费提高，卖方转嫁成本，间接提高房价上涨。土地增值税同样提高了土地成本，理论上提高房价的可能性仍然存在。尤其是在某些产品供不应求的区域，开发商可以通过拉高销售价格以平衡土地增值税带来的增加成本，而局部区域价格的上涨，可能产生的传导效应也是市场最为担心之处。不过，这种做法无疑需要企业保持相当健康的资金状况，否则，这种“不得民心”的操作最后将得不偿失。

在武汉市场上，不少企业土地储备都是前几年获得，成本相对较低，而目前土地较三年前增值已相当可观，而现在，不管是直接卖地走人也好，还是立即开工建设也好，此税征收将使得企业获利大打折扣。更重要的是，一些实力不济而手中有地的企业，将发现自己处于一个两难境地——囤地不动政策不容，开发销售则利润大减。

不过，业内人士也认为，在武汉市场，房价近三年连续上涨，局部地区尤其是一些郊区，市场供应相当充足，后市供应仍将有增加，与此同时，购房需求不够旺盛，如果企业为追求利润而抬高房价，无异于自绝后路，转嫁成本是“不可能实现的任务”。
     

怎么办？开发商必将在高价低量销售而高增值税，与低价加快销售而低增值税的策略之间间进行“痛苦”的抉择。今后，开发商拿地将更加谨慎，而对于一些投机或实力不济企业，无论从政策角度还是实际发展来说，选择退出也许是他们所能做的最好选择，而对于以百强企业为代表的实力型企业，这可能是新一轮发展的历史机遇。

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责任编辑/sf065

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