宏观调控调低了投资和商品房供给 就调不低房价

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月30日08:08 中国证券报  林喆 魏玮  

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京城的房价“涨势不改”，房地产市场的供求关系也“趋紧依旧”。北京市统计局和国土资源部门近几年的综合数据显示，国家对房地产的宏观调控，“调低”了开发投资，“调低”了商品房供给，但却没有给高企的房价“降温”。市场分析人士认为，2006年，北京房地产市场已经呈现出的开复工面积、竣工面积双双下滑，以及住宅空置面积大幅减少等特点表明，房价上涨背后，存在着供给乏力这一关键性因素。

投资趋缓导致供给偏紧

宏观调控在遏制房地产投资增幅方面效果十分明显。北京市统计局的数据显示，房地产调控开始的2004年，北京房地产领域的新开工面积出现比较大幅度的下降，下降了11.1%。2005年，下降幅度稍微有所缓解，但是仍然比2004年下降2.9%。业内专家指出，房地产新开工面积，是该领域投资的一个主要先行指标。这个先行指标出现比较大幅度下降，势必会影响到投资。

此外，房地产投资方面的其他指标也在下滑。根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据，2006年，北京市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%。

在供给偏紧的情况下，商品房空置面积也开始加速消化。2006年末，北京商品房空置面积为1039.7万平方米，比上年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置494.1万平方米，减少305.6万平方米。

业内专家坦言，虽然助涨房价的因素非常复杂，但是供求关系显然是决定性因素之一。从2001年至2006年北京房地产市场运行情况的数据可以看出，房屋价格变动和竣工面积、销售面积的变动，三者之间存在着很强的互动关系。竣工面积、销售面积增长较快的年份，房价涨幅平稳，甚至有所下降。

来自国土资源部信息中心的数据显示，2002年，北京市商品房竣工面积为2384.4万平方米，比上年增长了39.7%，销售面积为1708.3万平方米，比上年增长了41.8%，两项指标均为近5年来最大涨幅；与此相呼应，2002年，北京住宅平均价格比上年下降了近5%。该效应还延续到了2003年，数据表明，当年北京住宅平均价格仍略有下降。

而房地产投资放缓后的2004、2005和2006年，商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅一路下滑，到2006年出现了负增长。与此同时，房价却在一路上扬。根据中国人民银行营业管理部货币政策分析小组所做的“2004—2005北京市金融运行报告”，2004年，北京住宅平均价格增幅为6.7%，2005年增幅达到了19.2%，而2006年，涨幅也超过了10%。

北京市统计局有关负责人也指出，北京房地产市场有两种力量的博弈。一个是中央政府让整体经济不要太热，要适当地降降温，就要降低房地产的投资。另外一种力量，就是需求的力量。这使得住房市场的供需关系日益紧张。

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责任编辑/sh003

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