横跨13年地产税收大清算 广州规避征收仍有空间

1月16日，国家税务总局网站公布的一道土地增值税“清算令”，拉开了税政调控房地产的帷幕。在这个《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中，国家税务总局要求各省税务机关制定实施细则，自今年2月1日起执行。这一次横跨13年的税务总清算，被业界称为“秋后算账”。【延伸阅读：土地增值税清算逼出房地产暴利 清算地产商的命】

正当外界就土地增值税话题激辩不休时，北京市国税局悄然完成了一项调查：在抽查的68家房企中，29家漏缴、欠缴企业所得税，仅一次追缴税款总额即达3856万元。【博客话题:土地增值税开征会出促使房价上涨?  】

尽管与2005年追缴房企超过10亿元税款的行动相比，此次追缴额不算太大，但那次是历时三年、牵涉上千家房企的检查，而这一回，是在严厉推行房企所得税预先“计提”一年半之后，漏缴现象仍如此严重，不免让税务部门官员感到恼火。【延伸阅读：地产星期八:土地增值税下月起征 房价是否跟着涨】 

全面“计提”追缴企业所得税

房企所得税的全面“计提”，始于2005年前后。鉴于房企多采取滚动开发模式，在一年之初，税收征管机构通常会在年初预估有关楼盘的毛利润，再按3%比例预征企业所得税，待楼盘清算时多退少补，是为“计　提”。

当时房企漏税现象普遍存在。国家税务总局稽查处官员曾在不同场合多次指责房企逃漏企业所得税，北京市地税局追缴房企10亿元以上税款，更证实了这一批评。【延伸阅读：评:土地增值税终结暴利时代 抄了开发商囤地后路】

此后连续三年，加强房企所得税征缴被视为税务系统每年度的主要工作之一。为避免房企利用项目开发跨年度结算的特点漏缴、少缴税款，国税总局开始在全国范围内推行“计提”。此前，这一做法只在北京、上海等城市实施。

为此，北京市地税局专门建立房地产税收评估模型，对地产业盈利水平等重要财务指标作综合测算，从宏观层面上把握该行业的利润和税负水平。【延伸阅读：土地增值税已起征 2007房地产还会有哪些新政策】

“从2005年起我们明显感到，税收征管越来越严，尤其是企业所得税。”融科置地副总裁郑志刚告诉记者。

但房企也有了新对策。北京市国税局上述调查报告显示：取得发票无付款单位名称和取得发票付款单位名称不符的票据进入成本，建设期多摊销开办费、设计费等等，都是全面“计提”之后房企违规摊销成本的手段。而部分房企项目竣工达到清算条件，却故意不向税务机关提出申请，同样导致清算困难，企业所得税漏缴。

据了解，目前北京市国税局、地税局正酝酿建立“预警机制”，即利用历年企业所得税汇算清缴数据，建立审核评税指标体系，以解决全面“计提”之后，税收征管过程中面临的新问题。税务清算改变产业命运？

土地增值税“清算令”一出，深沪及香港上市内地地产股应声而跌。有业界人士认为，这只是税政威力初步显现，2月1日新规定一旦严格落实，部分准备不足的房企(尤其是非上市房企)现金流立刻会出问题，房地产业整个格局的调整将在所难免。其根本原因在于，自宏观调控开始以来，政府一直在收紧房企的两大命门——土地与资金，不少地产商的资金链其实很脆弱。

SOHO中国董事长潘石屹推测，“清算令”的出台对那些在会计、资金方面最保守的公司震荡最小，但较为疾进的公司则可能吃不消，甚至出现资金链断裂危机。“改变发展策略，把销售物业为主转向增加持有经营物业，应是房企可选择对策之一。”他说。　

上海五合智库总经理邹毅同意潘石屹此政策“将引导房企开发不同类型产品”这一判断，同时认为，该政策将使地产商囤地之风有所收敛，靠囤地、捂盘获利者受伤最重。

北师大房地产研究中心主任董藩则不无忧虑地指出，新税收政策精神的落实，在增加税收的同时，可能会有消极效果，如明显抑制投资等。

他分析称，税收负担加重或将令部分临近盈亏平衡点的房企退出开发，并降低今后改行业的投资增长率，甚至让绝对投资额减少。这对抑制投资过热固然有好处，但未来市场上商品房供应量若因此而收缩，则不利于稳定房价，这样宏观调控的两大目标难免顾此失彼。

整体而言，刚刚展开的税政调控将在多大程度上影响房企及房地产业的命运，目前尚难下断语，但它对圈内企业和人士所造成的“心灵冲击波”看来比预想中强烈得多。

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