程喜：2007年龙坂大供应量面临跟宝安等区域竞争

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月29日19:37 搜房网  程喜  

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深圳中原事业三部的程喜

以下是嘉宾发言：

王月华：谢谢宋总。刚才提出了这么多的概念，大家探讨过程中，一个是理念设计，其次才是概念设计。开始有位老总说，买楼没打折没有关系，只要买到就可以了。媒体把价格炒高了，最后发现自己受损失更大了。我希望以后媒体找你们发展商打折的时候应该多打点。因为他给你炒高了。下面有请中原郑总发言。

程喜：大家好！我不是郑总，我是来自深圳中原事业三部的程喜。中原管理文化是无为而治。我01年就开始做龙华市场，从01年到现在也经历了6个年头，我从龙华的发展给大家说一下。中原做代理公司的任务就是卖好价。今天也是非常感谢三个协办单位，金地集团、锦绣江南、阳光新境园。龙华可以分成三个流线。布龙路以南整个客户群的变化也是非常明显的，关内客户超过5成以上。布龙以北，关内客户在4成以下。现在我们就三条流线跟大家做一个分享。

首先是关口片区，关口片区最早是以书香门第等为代表的。现在我们最关注的是星河丹堤。后期它的发展主要是来自于书香门第的二期项目、听说万科也将有一个十多万的项目。后会开发项目以高档项目为主，定位为高端项目。第二个板块是民治板块。以四季春城等为代表。它的区域变化也非常明显，特别是从四季春城02-06年发展趋势来看，逐年关内关外比例在上升。03年是关内占到8%的比例，到06年占到5%，主要原因就是配套日趋成熟。07年这个区域主要是四季春城的四期。第三，龙华中心板块。当时代表项目是锦绣江南、美丽365等。整个这块项目客户比例是本地客户占到80%。未来在中心区推出的主要项目就是锦绣江南的一个项目，大概20万平方米。

我们看第二条线，就是五河和坂田板块。第一个是五河板块，主要是当时的万科四季花城的打造，形成整个区域关内居住的理想城邦。同时万科城建造也得到关内客户的追捧。从我们代理万科第五园客户比例来看，整个关内客户比例占到60%。但是未来因为缺乏一个高档的商业和教育配套，也会受拓展区规划优势影响。07年以后将推出的项目将会有万科的第五园后期项目、春华二期项目。

第三条线就是二线拓展区板块，这里分两个层面。第一，以圣莫丽斯为主的板块。另外一个是以七里香榭、梅陇镇为主的板块。这个板块规划非常高，交通配套、商业配套也是非常完备。06年梅陇镇的推出还有我们代理的七里香榭的推出，我们看到投资客户有所增加，大概2成左右。

我们也可以看出整个06年龙华的价格，整体2006年龙华均价8700元。从历年龙华市场均价可以看出，01年均价是3200元，02年只有4200元以下。七里香榭当时也是卖的非常好，可以看出整个客户对龙华片区非常看好，他们价格承受能力也是非常强的。我个人预测2007年下半年我们项目特别是优质项目、高档项目突破万元大关应该是有所希望的。

从供应量来看，整个龙华市场从01年开始是36万供应量，05年68万供应量，2006年供应量已经超过100万，07年由于06年一些政策影响，特别是“90、70”政策影响，很多项目压到后面开发。所以2007年开发量大概150万以上。主要集中在龙华片区。龙华片区整体供应量大概在115万左右，以星河丹堤2、3期，梅陇镇、碧水龙庭等，大概150万供应量。坂田未来供应量大概150万左右。从07年供应量来说，我们可以看出未来市场供应量也是蛮大的，面临跟宝安等其他区域的竞争。刚才发展商也是表了决心，他们也是要打造好的产品，我们带了商也是帮发展商卖好楼，做好新的创新营销模式。

发展商和代理商都面临未来龙华坂田客户对整个片区房地产项目的希望，他会要求产品品质越来越高，产品个性化需求越来越高，未来产品提升需求也会越来越高。2001年有一个龙华的论坛标题是“住到龙华去”，现在很多朋友已经住到龙华。作为中原地产现在在龙华的市场占有率是35%，我们有信心、有义务与发展商携手打造好龙华市场，为龙华房地产时辰全力以赴，做到最好，谢谢！

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责任编辑/sz005

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