2007武汉房价走势：涨幅趋缓 区域差异日显

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月29日13:43 搜房博客  抽刀断水留  

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在过去的几年，武汉房地产处于一个上升通道，房价增长较为明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”利好背景下，城市经济增长带来的实质性推动，也和本地自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致房地产区域发展分化现象日益明显。2007年武汉房价走势，这里通过以下几点进行具体分析。

市场上涨趋势将放缓：过去四年，武汉市财政收入年均增长达到26.4％，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元，稳步增长到2006年的12350元，而这几年，也正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据我们调查，武汉住宅消费构成中，自住比例仍然在七成以上，其中武汉本地购房者占64％,外地购房者占36％。2006年武汉商品住房销售面积895万平方米，同比上涨19.97％。住房竣工面积为700万平方米，同比下降0.33％。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。

从2006年发展看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，预计在2007上半年达到一个新高，在部分区域，存在同质化现象，由于外来消费力不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外，2006年武汉市经济适用房施工面积达306.65万平方米，竣工面积达110.31万平方米，占房产开发总量的15％，对于房价的上涨也起到了一定的平抑作用，2007年，包括经济适用房、廉租房等政策性住房供应规模将与去年持平，虽然根据上市周期，2年后才真正投放市场，但此类政策如果不打折扣的落实下去，对于房价上涨将起到心理和实质上的抑制作用。上述因素都将使得武汉房价上涨势头放缓。2007年的主要任务是落实既有政策，市场发展很大程度取决于政府落实政策的力度。

城区上涨空间将出现差异：2006年中心地块拍卖屡创新高，目前，武汉在售住宅项目（不含别墅）均价在6000元/平方米以上的超过十个，分布在武汉三镇中心。从未来分析，由于后续土地供应缺乏，汉口传统商圈尤其是滨江地区市场将保持稳定的上涨势头，均价将由目前的5200元左右继续向上突破；汉阳城区房价在过去一年增长达到20％以上，稳定保持在4000元/平方米左右。今后几年，汉阳三分之一的城区将面临拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房、廉租房供应同步加大，房价上涨幅度将会得到一定抑制。

对于武昌积玉桥等老城区来说，土地拍卖成本记录的不断刷新，房价上涨仍有空间，上涨幅度取决于区域规划改进和项目产品本身特质。街道口商圈、中南商圈具有轨道交通和城区稀缺因素的双重优势，房价仍将有很大上行空间，预计均价将突破6000元/平方米；而“武昌公司总部区”建设的启动将使得东湖、沙湖地区面临新的利好因素，地区房价增长已经通过二手房价格的上涨得到体现。

青山地区有价无市，在售和开发项目很少，区域消费者成为徐东、光谷、二七等区域楼盘争夺的对象，而在阳逻大桥建成后，客户分流作用将出现，加上交通优势的弱化，包括徐东在内的周边市场价格增长将受到一定影响。

近郊地区将持续上攻：轻轨二期、过江隧道、轨道2号线、“六湖连通”等市政项目的开工，将给硚口、鲁巷、南湖等地区带来利好。据其他城市发展经验，地铁正式开通后，沿线物业较开工时将再次升值20％左右。古田、南湖北地区由于轨道交通和紧邻中心城区的优势，上涨势头不容小视，2007有望突破4000元/平方米大关。而同样紧邻汉口中心城区的后湖地区，由于交通、环境的不足，同时加上区域供应量较大，价格徘徊在3300元/平方米左右，短期内价格上涨动力不足。

远郊板块上涨有限：光谷、沌口、金银湖、盘龙城等区域楼盘扎堆，供应量都超过100万平方米，且无论是从人气、销售还是价格，郊区板块表现都较城区逊色很多，部分地区甚至出现实质性下降（打折优惠增大导致房价暗降）。由于武汉城市规划短期不能有实质突破，2007年，郊区房地产发展将更多依靠经济产业调整带来的机遇，如武汉经济开发区和光谷地区，目前价格在2900元/平方米和3400元/平方米，如果外来企业投资不能带来地区经济持续增长，仅仅依靠本地自住和投资客的拉动，房价继续上涨面临瓶颈。而对于金银湖、盘龙城等其他远郊板块来说，交通生活配套如果短期没有大的改观，可能出现销售停滞，价格上涨有限。

从2006年的武汉发展来看，无论是推出的“限价地块”，还是小户型供应增加，都没有能够真正起到抑制房价的作用，前者拍卖价格高的出人意料，而后者，在降低总价的同时，却往往创出区域单价新高。可以预见，在外来人口增加、城市经济实力提高，房地产投资增加，以及城市建设投入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下，武汉房地产在2007年仍将保持一定的上涨，不过，区域、物业上涨出现分化将是大势所趋。 

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责任编辑/wh001

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