土地增值税与国六条出发点和调整机理不完全相同

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月29日11:55 中国房地产报  高富平  

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并非市场的“急刹车”土地增值税与“国六条”的出发点和调整机理不完全相同，无所谓“国家上一年度房地产宏观调控政策的延续”之说

土地增值税不是新近才在我国产生的政策，作为房地产业固有的税收制度，它旨在合理分配房地产开发中所产生的经济收益。各国土地法律制度一般也会就此作出规范。

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作为一种特殊的社会资源，土地本身蕴含着两种收益：一为自然价值，一为投资收益，二者的价值来源不一样，其归属亦应分离。前者是因土地自身（区位位置或因为城市规划等原因）而产生的价值，应归属于国家，国家再用于土地的改良与相关地上基础设施建设；后者是开发者投资产生的收益（如改善土地配套基础设施或者实施建设施工），自然归于土地投资开发人，以符合“谁投资，谁收益”的市场运行原则。

改变利润分配机制

我国实行较特殊的土地归属和利用制度。国家作为土地的所有权人，在出让土地使用权时，凭借所有权获得土地出让金。应当说，土地出让金包含有土地自然价值，但二者性质不同，而且在实际数量上也存在着巨大价值差距。即使在土地出让时存在客观的土地评估价机制，但在漫长的土地出让期限内，受市场供求关系及公共设施建设等因素影响，实际土地批租价格与当初预估之土地出让金数额之间差价巨大，由此导致我国现阶段的土地开发活动存在巨大的利润空间。有的土地开发商仅储备土地，不实施任何开发活动，也可获取高额利润。土地开发市场不合理的利润分配机制，造就了极不合理的市场秩序。

因此，政府有必要附之以土地增值税制度，调整土地出让金与国有土地批租实际价值之间的巨大价值差额，土地开发商需将其土地开发收益中因自然价值而体现的市场收益以增值税的形式缴纳给国家。

当然，实施土地增值税需要以较高的税务征收机制作保障，尤其是土地增值税扣除项目的核准，需要土地开发财务信息机制支持，而土地增值税的实际收缴，也需以财产申报制度为基础。也许正是基于上述原因，我国的土地增值税制度自1993年以来，历经条例颁布、细则出台、推行预征三个阶段，直到现在征收机制基本完善了，才开始全面征收。

调整调控政策

土地增值税的功能决定了它是调整我国土地开发市场不合理的利益分配机制，目的在于使土地开发商的利益取得方式趋于合理，税务局的通知仅在于使这项税收制度能够操作，是当前强化税收制度背景下的产物。而国务院2006年出台“国六条”，其调整市场的机理侧重于调整土地供应结构，干预房地产交易行为，直接影响房地产市场的交易价格。显然，这二者出发点和调整机理不完全相同，无所谓“国家上一年度房地产宏观调控政策的延续”之说。

反思我国的房地产调控政策，其中实施强制性的宏观调控，干预房地产交易，虽然在短期会影响房地产市场供求关系，下调交易价格，但同时也容易妨害资源自由流转，给土地资源的有效配置带来“硬伤”；与之相对照，调整市场利润分配机制，改造市场投资结构，借助市场的力量带动市场价格，则通常不会干扰市场价格机制的正常运行，不会影响市场主体的合理预期，更不会造成房地产交易关系的“急刹车”。这种调控方式不失为政府调适经济的应为之道。国家税务总局此次强力推行土地增值税制，可视为我国政府调整土地市场调控政策的努力与尝试。

责任编辑/wangyi.bj

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