土地增值税将是系列政策 并不能完全阻止房价上升

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月29日11:58 中国房地产报  洪曦  

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尝试政策“合纵连横”过度的流动性直顶物价、房产和股市。2007年，三个方向的上升能动都存在，特别是前二者。此次土地增值税将是系列政策的一环，但并不能完全阻止房价上升

1日下旬，国家税务总局就房地产开发企业土地增值税清算管理发布通知，明确规定由先前的“预征制”转为“清算制”。土地增值税是通过对土地要素的流转增值的税收，必然会提高企业盘地和土地交易的成本，遏制土地要素的流动速度，从而挤压房地产企业的利润空间。实际上，通知发布的17日当天，房地产上市公司几乎集体跌停，从投资收益性、安全性和流动性三个维度来解读政策效果，主要是《通知》形成了流动性折扣并造成了一种心理预期，即认为刚刚进入2007年的房地产可能遭受系列政策打压。尽管如此，土地增值税并不能完全阻止包括房产在内的资产价格上升的动力。

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流动性压力继续助推房价

首先，中国资产价格膨胀不是行业原因，是宏观环境所致。2006年世界性的流动性过剩是个普遍问题，中国的产业结构决定了其参与国际分工的过程中，一定是扮演制造中心和两头在外的加工者角色，由此产生贸易顺差有其刚性一面。

另外，相对世界GDP平均增速3%，中国GDP10%的高速增长，存在毋庸置疑的套利空间，国际化和汇率市场化是这一套利空间收敛的必要条件。一个大的世界资本图景是以中东石油美元等为中心的世界“剩余资本”，首先汇集于美国债市，随后又通过PE等方式集结，再从美国债市投向资本可以生利的经济热区，因此有大量资本集结于中国资本大门口，在狭窄的资本流入通道中争抢位置，其导致的最直接反应就是中国资产溢价。国内民间资本最先感知到这一现象，他们以房产为投资对象，拉动了以房产价格上升为表现的中国资产升值第一波。人民币升值预期的确立，则导致了以A股为集中表现的第二波次的中国资产升值。

政府准确地预测到了流动性泛滥下的资产价格膨胀，因此较早启动了宏观调控，以政策对冲资产的向上涌动，同时在政府的立场上，对不同的资产持有不同态度。商品价格和资产价格两相权衡，政府政策更多在控制商品价格上升；房产市场和股票市场里，则是压制房产而放任股市。回顾2006年，房地产价格顽强的上升几乎对冲掉所有加载于房地产业的宏观调控“做空”政策，市场上上演了一幕幕政策“做空”和流动性“做多”的大戏。2006年终，房地产业流动性以微弱优势支撑住房产价格，而在股市上，流动性做多最终是以大捷告终。

在资产系列中，各种资产和投资工具都是由无数的毛细血管相联通，在收益性、安全性、流动性三个维度上处于动态均衡。在开放的市场中，以往房产和股市翘翘板下二者此消彼长的二元零和格局不复存在，大量的流动性已同时托起房产和A股两个市场，形成了一种多元格局。从几天前央行网站上公布的2006年12月金融数据看，M2增长16.9%，加上汇率加大弹性的预期，会使得流动性充沛影响整个2007年度。

对于一个成熟的经济体而言，流动性无外乎两个出口，一是流向国际市场，一是流向虚拟资本市场。而中国作为新兴的市场经济国家，货币不能在国际上自由流通，衍生金融工具市场也不完善，过度的流动性直顶物价、房产和股市。2007年，三个方向的上升动能都存在，特别是物价和房产滞后于股市，无论股市继续上升还是回调，只要存在流动性压力，物价和房产价格就必须提高警惕。

土地增值税启动调控序幕

在此形势下，政府将继续实行宏观调控政策，并密切监控资产价格膨胀的事态发展，继续使用货币政策三大工具与财税手段相结合的组合调控方式，调节资本流向，此次土地增值税将是系列政策的一环。这一税收的巧妙之处在于完全剔除了对其他行业的压制，实现了对土地增值的抽税，属于精确制导打击地产暴利的政策，比抽高息更准确；提高利率显然是打击一大片，且副作用极大，容易引起套利资本进入而推动人民币汇率。

此番房地产税收不是物业税而是土地增值税，完全出乎业内人士所预料，讨论物业税由时已久，政府却突然推出土地增值税，这一举措本身含有信息量。或许这是非常英明的举措，这表明了一种健康的趋势：坚持“对增值量部分抽税，而不对存量持有征税”，只要没有交易发生就无法兑现增值部分，从而不赋予资本利得税，这才是公平的。

土地增值税是零和博弈

但是，土地增值税不会波及到最终消费者的观点，却站不住脚。房地产博弈格局中，是政府、开发商和房产消费者三者之间的博弈。显然，税收的调整并不创造社会财富。就像此次土地增值税的推出是一个零和博弈一样，社会没有产生新的价值。但是三者之间的利益关系却发生了变动，这种变动是以房地产商的大失分、消费者的小失分、政府税收的净得分为政策博弈结果的。因为任何中间环节的税费，都会分摊到最终消费者身上，这毋庸置疑。换句话说，所有的财政、税收都是纳税人的贡献。

建议在经济市场博弈中，政府应以社会财富的最大化为诉求，而不是以财税收入最大化为目标。政府不应在过热的行业抽税，而应尽快批准和推出老百姓可以参与投资其中的房地产产业基金(REITs)，这不仅可以起到股票市场中平准基金的作用，更重要的是，让老百姓投资的REITs参与房地产开发，可以让土地溢价的好处部分由房地产税收转化为更为分散的投资者利益，让老百姓在面对现实房产价格上升的无奈中，可接触低门槛投资的REITs以取得资产溢价的挂钩利益。这样政府完全可以从房地产价格上升的烦恼中解脱出来，同时又可做到资源配置均衡和分散风险。自由经济和金融民主就是要让高门槛的投资项目证券化，能让更多的人参与，得以分享社会经济增长的好处。

责任编辑/wangyi.bj

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