房地产调控进入执行期 房价考验地方政府执行力

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月29日11:34 中国房地产报  陈伯庚  

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房价高企、涨幅过大，是本轮加强对房地产市场宏观调控的主因，调控的重要目标之一是实现商品住宅价格的基本稳定。从近两年的实际情况看，调控确实已取得初步成效，全国房价已从两位数增幅降至一位数，个别地区甚至绝对下降。但多数城市的房价仍在高位运行，调控效果不甚理想。这就不能不引起人们的深思：自2005年3月以来，国务院有关部门出台的系列调控政策甚多，调控力度也相当大，为何在房价问题上成效甚微呢？

 

商品住宅价格属性把握失准

长期以来人们总是按照习惯思维，把住宅看作是单纯的消费品，从而把商品住宅价格混同于一般商品价格，这是一大误区。

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实际上商品住宅虽有消费和投资双重功能，但从本质上看属于资产即不动产范畴，购买商品住宅无论是用于自己居住还是用于直接投资，都是一种投资置业行为，最终形成家庭资产。正因为商品住宅具有资产属性，其价格也就必然属于资产价格范畴，国家统计局已多次明确了这一点。遗憾的是宏观调控政策制定者并未从住宅资产价格这一客观属性出发来制定相应的调控目标和政策，而仅仅从居民普遍买得起房的角度出发，来压抑房价，这是明显的误解。

国际上通行的住宅政策目标都是给居民提供合适的住房，包括产权房和租赁房，不能保证人人拥有住房资产的产权房。即使经济最发达的美国，至今住房自有率也只是达到65%左右，还有35%的家庭靠租房入住。可见，调控房价的目的，并不是要使房价降至人人都能买得起房的程度，而是要挤压房价泡沫，回归真实价值，避免大起大落的震荡，确保房地产市场健康发展，国民经济持续稳定增长。

如果人人都要买房，自住性需求和投资投机性需求一起上，必然拉升房价。只有从确认住宅资产价格出发，把购房需求控制在一定范围内，与住房的供给能力相适应，在供求平衡的基础上，才能促使房价稳定。至于低收入者的住房问题，只能通过加快住房保障制度建设来解决，而不可能通过降低房价来保证他们也能买房。

对住宅资产价格的特性认识不足

在市场经济条件下，商品住宅资产价格具有显著的特性。

首先，住宅资产价格受投资投机性需求的影响特别大，极易产生虚假需求引起的房价泡沫，远离真实价值，造成房价大起大落，因此，控制投资投机性需求就成为稳定房价的关键。

其次，住宅资产价格受社会心理预期的影响非常显著，购房投资者看中的是预期收益，不仅关心住房使用价值，而且更加关心房价走势和增值预期，如果预期房价有上升趋势便会积极买房，从而拉升房价。

第三，由于土地的稀缺性，决定了土地有升值趋势，地价上涨使房地产成本增加，导致住宅资产价格也具有升值趋势。

第四，住宅资产价格具有一定的垄断性，土地所有权和经营权的垄断以及房地产空间的固定性，造成竞争的不充分、不完全性，属于垄断性竞争，房价上去了，不易立即降下来。

第五，住宅资产价格的地区差异性很大，各个地区经济发展程度、收入水平以及供求状况等多种因素不同，决定了房价水平也有很大差异；即使同一地区不同地段的房价也差别很大，例如城市中心区与边缘区住房价格相差悬殊。

第六，住宅资产价格具有突出的个别性，每宗房地产由于区位、房型、楼层、朝向和品质的不同，都有不同的价格，基本上是一房一价，很难得出一个可控的平均价位。

上述这些特点，反映了住宅资产价格形成的多样性和复杂性，决定了其价格运行的特殊规律，只有依据这些规律办事，才能取得良好的调控效果。企求用一纸行政命令限价、压价，立竿见影，是不切实际的。

调控配套政策相互协调欠缺

对房地产市场和房价的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果。包括税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段等都要相互协调配套。

前一时期相互协调欠缺的主要有两大问题：

一是在市场供求关系调整方向上，究竟是重点控制需求，还是重点控制供给不一致。按市场供求规律，供不应求是住房价格上涨的主因，税收政策重点控制住房需求、特别是投资投机性需求，抑制房价上涨，其方向是正确的，同时还应适当增加供给，调整供求关系。而土地政策和信贷政策却收紧土地供应量和贷款量，重点控制供给，其结果是加剧供不应求，房价不降反升。

二是在土地出让价格上，缩减土地供应、提高基准地价，招标拍卖中价高者得等措施，又促使地价上升，土地成本增加，住宅价格又怎么能降下来呢？政策指向不一致，相互抵消，由此影响了房价调控效果。

地方政府对调控政策执行不力

由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。例如商品住宅结构调整中规定套型面积90平方米以下的住房必须占70%，而有些地方政府找出种种理由贯彻执行乏力。又如税收政策中规定收取房地产交易增值部分20%的个人所得税，不少地方想方设法减轻，使抑制投资投机性需求的作用大为减弱。地方政府对宏观调控政策执行不力，使房价的调控效应不能真正发挥。

宏观经济环境的制约

房地产业是国民经济的重要组成部分，关联度强，受宏观经济影响很大，房地产市场调控政策作用的发挥受到种种制约。其一，是整个国民经济增速较快，固定资产投资居高不下，货币供应量过多，货币流动性大，居民手中积累了大量资金，必然要寻找投资渠道，购房投资不可能禁绝。其二，经济发展要求扩大市场需求，而住宅消费是扩大内需的重要方面，居民改善住房条件的需求迫切，自住性住房需求只能引导不能压制。其三，人民币升值压力加大，进入房地产领域的国外资金不断增加，尽管出台了“限外”政策，外商的投资性需求也是难以压下去的。其四，是通货膨胀的影响，近几年全国的物价上涨率约为2%左右，资源资产价格上涨更快，要使房价不跟着涨也是很困难的。

由此可见，造成房价调控效果不理想的原因是复杂的，不能简单地归之于政策上的问题，而是必须继续坚持调控的方向，提高政策的执行力，改进和完善调控政策。

责任编辑/wangyi.bj

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