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银行资金入市另类通道同名转按揭放大效应

2007年01月28日 06:22

周涛

    2006年下半年，股市一路高歌猛进。深圳居民梁勇怡为难了。上半年他在股票投资上的收益超过了60%，现在他想加仓，却发现手里已经没有余钱了。帮助他解决问题的是银行。去年10月，他在一家银行成功贷款50余万元，并且投入了股市。

    梁勇怡获得贷款的方式很简单。他有一套140平方米的住宅，2000年买的时候，每平方米7000元，现在增值近一倍。通过银行开办的一种新业务，他可以以手头房产的现在估值从银行贷款。

    没有人知道究竟有多少人以这种方式获得资金并且投入股市。一位地产行业人士说，由于去年股市一路上扬，投资股市的收益让很多缺乏资金的人眼热心跳，在2006年办理这种叫做同名转按揭或加按揭业务的人，绝大部分是通过房产转按套取资金投资于股市。

    2000年梁勇怡购买住宅时总价为98万元，当时他在A银行贷款八成，按揭贷款78万元，此后6年，他先后付了近30万元按揭款，其中偿付本金18万元。去年10月，他那套住宅每平方米估价为12000元，住宅总价升至168万元。在B银行办理转按揭后，梁可以按照估价后的房价贷款，重新获得七成贷款约117万元。由于梁仍有约60万元本金未还，由此梁获得57万元贷款。这笔资金量在按揭期内可任意贷出，并按同期按揭利率付息。

    梁的想法是，只要股市的收益高出同期按揭贷款利率就是胜利。去年10月，他贷款50万元投资于股市，获得约25%的收益，扣除贷款利息，投资净收益约10万元。

    深圳盛泽按揭代理有限公司业务总监何建中说，转按揭加快了资产的流转，让业主享受到了房地产增值收益带来的资金。梁勇怡的房地产增值了约70万元，如果没有同名转按揭，由于其房产仍处于按揭之中，梁只能享受纸面财富收益，而同名转按揭则让梁顺利可以获得57万资金的使用权。这等于为梁创造了57万元的流动资金。

    上述地产行业人士表示，这部分通过同名转按揭方式获取资金炒股与贷款炒股没有本质的区别，只是转按揭贷出的资金按照按揭贷款利率计算，比一般贷款利率要低。

    何建中表示，2006年深圳按揭贷款总计约300亿元，约有30%属于类似的转按揭业务。也就是说有约90亿元资金用于此类贷款。仅以梁通过转按揭获得的流动资金与其总的按揭贷款额度的比例约49%(57/117)来计算，2006年深圳通过这种方式至少可以创造约45亿元的资金投资于股市。事实上，深圳很多房产在2005、2006年就上涨超过100%。这意味着很多人能够贷出的资金比例会高于梁勇怡。

    目前工商银行(

5.26,-0.02,-0.38%)、建设银行、中国银行(

4.85,0.06,1.25%)和招商银行(

19.24,1.19,6.59%)等都推出了类似性质的贷款服务，只不过名称有些不同，有些叫同名转贷款，也有叫加贷款。由于各银行转按揭贷款业务都成为个人银行服务的重点业务之一，尽管转按揭涉及担保、赎楼、评估等多个环节，但是，办理一宗转按揭业务，客户只需要付约1000元相关费用，30个工作日内就可以办妥。

    对于这种转按揭贷款贷出的资金用途是否有所限制，何建中表示，在此类转按揭服务中，借贷者可以将资金用于个人流动资金、可以购车、购房、装修等资金用量较大的方面。对于是否限制炒股，何建中表示，银行没有明示不允许炒股，只有个别银行与借贷者在相关合同中有所约定，但资金的实际用途，银行亦无法监控。

    事实上，如果不办理同名转按揭，在同一个银行，如果房产增值了申请重新评估，消费者亦可获得增值部分的资金用于流通。对于拥有房产完全产权的客户，也可以在抵押资金范围内随借随还。比如房产评估价格为100万元，那么消费者可以在70万元以下灵活贷款。

    对于同名转按揭等金融服务的资金风险问题，何建中表示，这也属于住房按揭贷款，其坏账率仍然是银行贷款中坏账最低的品种之一，除非发生房价大面积整体大幅下跌。

来源：经济观察报

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